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“下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點”“明年底前居民換購住房可享個稅退稅優(yōu)惠”“首套房貸利率下限有望突破4.1%”......24小時內，三項重磅政策接連發(fā)布，助力樓市穩(wěn)健發(fā)展。

01

時隔7年央行

再次下調公積金貸款利率

9月30日，據中國人民銀行網站，中國人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，下調首套個人住房公積金貸款利率，是商業(yè)貸款利率下調后又一重要的金融政策。本次下調主要是針對剛需購房者，體現了進一步滿足剛需購房者需求，降低剛需購房者購房成本的導向。

不僅是住房公積金貸款利率的下調，今年以來，貸款市場報價利率（LPR）持續(xù)下降，其中5年期以上LPR已累計下行35個基點，帶動首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率隨之下行。根據最新一期LPR報價，當前首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率最低可至4.1%。

02

兩天內迎

三大利好消息

29日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發(fā)放首套住房貸款利率下限。根據方正證券(行情601901,診股)研報統(tǒng)計，國家統(tǒng)計局跟蹤商品住宅銷售價格的70個大中城市中，有23個城市符合規(guī)定條件，包括10個二線城市，13個三線城市。

兩部門表示，這一政策措施的出臺，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在當地政策范圍內，銀行和客戶可協商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。

對此，浙商證券(行情601878,診股)表示，本次政策雖然仍是以因城施策的方式由各地分階段放松，但房貸利率下限標準整體下調，對需求刺激力度較年內其他政策力度更強。

此外，財政部今日發(fā)布支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告。公告表示，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

結合日前人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)文決定階段性調整差別化住房信貸政策，房地產市場已在兩天內接連迎來三項積極調控政策。

03

銀十

樓市會怎么走？

中指研究院指數事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜則指出，傳統(tǒng)“銀十”即將到來，中央接連釋放重磅利好，有利于穩(wěn)市場、穩(wěn)預期。在當前的市場環(huán)境下，房地產市場的修復需要更多有利因素疊加帶動，預計降低購房成本將是未來政策優(yōu)化的重要方向。

接下來，針對核心二線城市或將繼續(xù)優(yōu)化“認房認貸”、限購、限價等政策，而預計更多、更大力度的政策落地也將帶動整體市場企穩(wěn)恢復。

在58安居客房產研究院分院院長張波看來，總體來看，房貸利率層面今年政策的空間已經釋放見底，后續(xù)可下調的空間已經相對有限，但利率調整對不同城市的影響依然會分化，信心拉動的效力亦有差異。

諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙認為，今年以來，各城市頻繁對政策逐步放松力度，但市場修復較為緩慢，購房者的市場信心并未大幅回復。按照以往經驗，中央政策對市場信心的傳導大于地方政策的糾偏。

四季度，在中央多個政策的加持下，助力市場信心的改善，市場有望加速修復，預計能夠達到明顯的效果。

從政策組合的角度來看，嚴躍進表示，此次公積金政策也可以與其他政策疊加使用，比如說部分城市允許二套房可以享受首套房的公積金優(yōu)惠政策，客觀上對于一些改善型購房需求的釋放也具有積極意義。

04

地產板塊

估值底出現了？

廣發(fā)證券(行情000776,診股)認為，此次政策力度高于歷史同期，信貸政策對于銷售企穩(wěn)具備重要意義。

本次調節(jié)的意義非常重大，在因城施策的大環(huán)境下，利率下限作為少數掌握在中央政府手中的調節(jié)工具，對提振全國市場信心，具備較強的信號意義。雖然是階段性、針對部分城市的政策，但取消下限的描述是前所未有的。

中央層面的直接表述，放寬“因城施策”的政策下限，也有助于各地方政府更好的執(zhí)行“促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”所需要的后續(xù)政策落地，以及幫助居民恢復購房信心。堅定看好地產板塊整體投資機會，建議提高“強信用+寬布局”配置比例。

當前板塊估值及倉位已處歷史低位。

往后看，2022Q4 市場有望逐步企穩(wěn)恢復，但行業(yè)供需兩端受限帶來拿地、銷售、降杠桿之間的不協調仍存。鑒于本輪弱修復環(huán)境利好本身強產品力、強信用、強投資及盈利能力邊際改善的房企，華泰證券(行情601688,診股)建議關注：

（1）穩(wěn)健發(fā)展型：保利發(fā)展(行情600048,診股)、萬科A(行情000002,診股)、金地集團(行情600383,診股)；（2）成長受益型：新城控股(行情601155,診股)、建發(fā)股份(行情600153,診股)、華發(fā)股份(行情600325,診股)、濱江集團(行情002244,診股)；（3）物管優(yōu)質標的：華潤萬象生活、碧桂園服務、綠城服務、寶龍商業(yè)；（4）二手房中介服務機構：貝殼-W。

關鍵詞： 個人所得稅 個人住房公積金貸款 市場信心