12家REIT自發(fā)行募集后市值累計(jì)上升15%。首批9家REITs年度營(yíng)業(yè)收入和EBITDA分別完成103%和98%。實(shí)際分紅比例達(dá)到97%。目前產(chǎn)權(quán)類REITs的2022年分派率平均為3.4%，經(jīng)營(yíng)權(quán)類則達(dá)到7.1%。REITs市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)健，具備長(zhǎng)期投資價(jià)值。

▍REITs市場(chǎng)推出之后整體表現(xiàn)理性。

REITs市場(chǎng)經(jīng)歷了從冷靜觀望，到活躍交易，再到理性回歸的過程。總體而言，12只REIT產(chǎn)品當(dāng)前總市值528億元，比初始募集資金（當(dāng)然含原始權(quán)益人部分）上漲15%。相對(duì)表現(xiàn)最好的是首創(chuàng)水務(wù)、鹽田港(行情000088,診股)和蛇口產(chǎn)園，高速公路類REITs表現(xiàn)相對(duì)疲軟。

▍產(chǎn)品表現(xiàn)和個(gè)人投資者持股占比存在正相關(guān)，和規(guī)模存在負(fù)相關(guān)。

首批REITs的個(gè)人投資者持股，從發(fā)行時(shí)的9.3%上升到2021年底的12.0%。到2022年6月，首批公募REITs的戰(zhàn)略投資者部分將解禁，這部分市值約百億。我們認(rèn)為，有序解禁并不會(huì)顯著沖擊REITs市場(chǎng)，且有助于進(jìn)一步提升REITs市場(chǎng)的流動(dòng)性。

▍年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃完成良好。

首批9只REITs產(chǎn)品的年度營(yíng)業(yè)收入和EBITDA相比預(yù)期指引（REITs產(chǎn)品在募集說明書公開發(fā)布盈利預(yù)測(cè)）完成度分別為103%和98%，考慮疫情影響這一完成度令人滿意。除首鋼綠能外，首批REITs的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率都在55%以上，符合成熟資產(chǎn)穩(wěn)定盈利特征。全部首批REITs年報(bào)的現(xiàn)金分紅都超額達(dá)成，實(shí)際擬分紅比例高達(dá)97%（剔除僅公告第一次分紅金額的滬杭甬高速）。產(chǎn)權(quán)類REITs經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流對(duì)可供分配金額的覆蓋度為129%，經(jīng)營(yíng)權(quán)類則為73%。

▍產(chǎn)權(quán)類基礎(chǔ)資產(chǎn)整體表現(xiàn)穩(wěn)健。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)和物流倉儲(chǔ)資產(chǎn)整體運(yùn)行穩(wěn)健，其中，張江光大的租金同比增長(zhǎng)超過3%，蘇園產(chǎn)業(yè)的租金小幅下降4%左右，但出租率提升。普洛斯有效租金同比提升7.2%，底層需求強(qiáng)勁。各產(chǎn)權(quán)類REITs底層資產(chǎn)均比募集說明書有增值。

▍市場(chǎng)有望擴(kuò)容，產(chǎn)品有望擴(kuò)募。

當(dāng)前產(chǎn)權(quán)類REITs的2022年分派率平均為3.4%，經(jīng)營(yíng)權(quán)類則達(dá)到7.1%。我們相信，REITs既能憑借股債結(jié)合的屬性獲得更多投資者的青睞，也能以較低的分派率，吸引越來越多的基礎(chǔ)設(shè)施擁有者推動(dòng)發(fā)行上市掛牌。

▍風(fēng)險(xiǎn)提示：

部分基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的現(xiàn)金流受到疫情影響，可能在2022年有不穩(wěn)定性。隨著上市REITs產(chǎn)品不斷增加，不同產(chǎn)品之間分化可能擴(kuò)大，投資者有必要進(jìn)一步深入研究底層資產(chǎn)。

▍投資建議：

REITs是不依賴于主體信用，而依托基礎(chǔ)資產(chǎn)，具備穩(wěn)定的收益特征，但投資者又可以分享資產(chǎn)增值好處的產(chǎn)品。我們認(rèn)為，當(dāng)前主要產(chǎn)權(quán)類REITs的收益率和信用債、股票現(xiàn)金分紅收益率相比，仍在較為合理的區(qū)間。我們推薦主流的物流倉儲(chǔ)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs，也建議有條件的投資者積極參與基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)pre-reits投資。

關(guān)鍵詞： REITs