近日，今年首單公募REITs——華夏中國交建REIT的火爆發售引來市場對公募REITs的熱議。自去年正式上市以來，目前國內市場已陸續發行了3批共12只公募REITs。目前來看，除了公募機構外，城投公司也在借力發行REITs，尋求轉型發展新機遇。業內人士表示，城投公司熱衷于發行公募REITs，是其主動進行發展模式轉型、主動做好與市場投融資對接的重要舉措。這也有利于公募REITs市場持續擴容。

今年首單公募REITs受追捧

今年首單公募REITs——華夏中國交建REIT已于4月初正式發售，受到了市場資金大力追捧。根據基金發售公告，華夏中國交建REIT募集的基金份額總額為10億份，本次發售采用戰略配售、網下發售、向公眾投資者公開發售相結合的方式進行。

據華夏基金發布的認購申請確認比例結果公告，華夏中國交建REIT公眾發售部分配售比例為0.84%，網下發售部分配售比例為2.69%。按照9.399元/份的發售價格計算，公眾發售部分按比例配售前募集規模約為842.33億元，網下發售部分按比例配售前的募集規模約為611.3億元，再加上戰略投資者70.49億元的認購規模，華夏中國交建REIT此次發售按比例配售前的募集規模高達1524.12億元。

其中，該基金公眾發售部分的配售比例為0.84%，該配售比例刷新了公募基金產品配售比例的歷史最低紀錄，華夏中國交建REIT成為迄今唯一配售比例不足1%的公募基金。Wind資訊顯示，其戰略投資者數量、網下詢價投資者數量和意向認購金額均位居已發行公募REITs首位，可謂是目前最受關注的基礎設施公募REITs。

在業內看來，華夏中國交建REIT受到資金的追捧，主要是因為產品存在稀缺性、股債市場調整下穩健類投資需求增長、產品本身的底層資產優秀，以及存量公募REITs的良好賺錢效應等。中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對信息時報記者表示，“基礎設施公募REITs收益穩定、風險較低，是機構資產配置的重要底層類投資標的。”

光大證券在研報中也表示，華夏中國交建REIT發售火爆的因素有很多，根本原因在于現階段REITs資產的稀缺性、項目本身優質的底層資產和前期公募REITs的良好賺錢效應，當然也不可忽視較低配售比例預期引導的作用。

城投公司借力REITs渠道

記者注意到，近期繼華夏中國交建REIT被火熱認購后，深圳市人才安居集團、北京能源國際控股有限公司等多家城投企業，也相繼進行公募REITs的布局。其中，深圳市人才安居集團項目近日已報送到國家發改委，成為全國首個正式申報的保障性租賃住房REITs項目。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“實際上，此類REITs產品和過去的各類創新是有本質區別的。嚴格來說，租賃住房的私募REITs產品過去是有過的，而此次是公募REITs。”在他看來，兩者的差異是：過去的一些金融產品是屬于封閉式的，而現在類似的金融產品則具有流通性。從投資者的角度來看，后續類似花1000元也有機會參與投資。而從租賃住房的角度看，這類創新有助于租金變現，客觀上有助于帶動租賃企業資金保持穩健，也有助于保障性租賃住房市場的健康發展。

據悉，城投公司作為地方政府的投融資平臺，業務主要集中在基礎設施領域，比如交通設施、城市水電供應、環境衛生等，在基礎設施領域積累了大量的資產。這與基礎設施公募REITs的底層資產天然契合。

對于城投公司借力REITs渠道的現象，中關村發展集團高級專家董曉宇向記者表示，“城投公司熱衷于發行公募REITs，是主動進行發展模式轉型、主動做好與市場投融資對接的重要舉措。當前國家有關部門持續出臺政策，鼓勵加大投融資創新力度，充分發揮社會資本的積極作用，促進重點項目實施。這有助于公募REITs的發展。”

在董曉宇看來，城投公司發行公募REITs將有利于盤活存量資產、實現資產證券化，打通資產上市循環投資的通道;有利于資金回籠，化解債務壓力，降低經營風險;有利于城投公司從投融資平臺向市場化資產經營平臺的轉型，有效解決多年積累的城投債務風險。

首批9只REITs最高漲逾50%

自去年來，公募REITs頻頻受到市場關注。2021年5月31日，國內首批9只公募REITs開啟認購，當時的總募集金額超過300億元。雖然募集量如此龐大，但不到一天就全部售罄。截至目前，國內市場上已經發行了3批共12只公募REITs。

那么，首批公募REITs產品的表現如何?記者梳理發現，首批9只公募REITs披露的2021年年報顯示，全部超額完成2021年可供分配金額目標，完成率在102%~187%之間。其中，浙商滬杭甬REIT、中航首鋼綠能REIT和富國首創水務REIT的可供分配金額與招募說明書同口徑的預測值之比最高，分別達186.8%、155.8%、150.0%。另外，首批9只公募REITs基金份額相對2021年末基金份額凈值的溢價率平均為32%。

從二級市場的表現來看，同花順數據顯示，截至4月18日，首批9只公募REITs上市以來有8只呈現正收益，其中漲幅最高的是首創水務，為52.02%;鹽港REIT位居其次，漲幅為39.07%。此外，東吳蘇園、蛇口產園、普洛斯等3只REIT的漲幅也超過了20%。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華向信息時報記者表示，公募REITs是公募基金的一種，其在投資標的、發行、定價等方面存在一定不同。相比普通公募基金，其投資標的聚焦基礎設施，便利投資者參與大型基建項目、具有強制性分紅制度、現金分派率不低且長期受益較為穩定以及優化投資者資產組合等特點。“不過，公募REITs基金作為一類資產，同樣面臨市場波動風險，需要投資者充分了解該產品，并與自身收益、風險偏好相匹配。”周茂華提醒道。

中金公司研報指出，投資者可根據其底層資產的流動性，即資產處置情境下的交易價格更可能接近賬目價值還是公允價值，以及無形資產可能兌現至何等程度，來選擇合適的相對估值較好的標的。

什么是REITs?

REITs是“Real Estate Investment Trusts”的縮寫，直接翻譯過來即是“不動產投資信托基金”的意思。簡單來說，REITs是一種將底層資產證券化，由基金持有人按出資比例分享收益、共同承擔風險的投資產品。這里的“底層資產”指的就是各類可投資的不動產，涵蓋了鐵路、公路、產業園區、倉儲物流等等。

REITs的投資價值主要體現在四方面：一是投資門檻較低，對公眾投資者設置的投資門檻通常是100元起購或1000元起購;二是可場內交易，流動性相對尚可;三是以租金或收費項目產生的收入作為收益獲取模式，有利于長期收益的獲取;四是投資標的為不動產，不動產作為一種可投資資產，與股票等資產的相關度相對較低，因此配置REITs基金有利于優化資產配置。

專家觀點

城投公司所投資的基礎設施項目，大多具有投資回收期長的特點，通過發行公募REITs，能夠提前收回投資，通過公募REITs上市后所募集的資金可以繼續投入新的基礎設施項目，形成完整的閉環和資產鏈條，實現“開發+運營+REITs上市+循環投資”的良性循環發展，創新城投公司的投融資模式，促進城投公司能夠借助資本市場轉型為市場化的運營平臺。

對其他領域的城投企業而言，創新投融資模式、轉型發展的邏輯是相同的，城投公司要主動利用政策窗口，培育優質資產對接資本市場，通過主動轉型，利用好社會資本，合理擴大有效投資，推動企業高質量發展。

(記者 張柳靜)

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