(資料圖片)

市場預期更低迷了。

四季度深圳繼續加大供應；

深圳二手房成交仍舊低迷；

深圳二手房掛牌持續遞增，提前還貸排隊申請排到了明年；

網紅盤、學區房、安居房統統都在調整，個別甚至成交大幅跳水，深圳本地人 開始覺得 聊 樓市已經沒有意思了。

總的來說，深圳市場有代表性的信號更加明確了。

第一個信號，深圳在接下來的兩個月要賣12737套住宅。

這個供應量，算是非常高的了。

今年1-10月，深圳住宅才供應約35959套住宅。

短短兩個月的時間要完成今年的任務，可以想象接下來二手房的買賣壓力有多大。

這是4季度深圳全部的賣房計劃。

可以看到福田、羅湖幾乎是沒有住宅供應的。

也就是說，福田、羅湖依然是稀缺的核心區域，新房供應對二手房的沖擊是最小的。

南山方面，深鐵懿府、方直瓏樾山花園是可以期待一下的。

特別是深鐵懿府，雖然在安托山旁，但前兩期日光，賣得還不錯。

不過，市場橫盤期，倒掛已經沒有大家想象的這么多了。

前兩期深鐵懿府備案均價10.3萬/平。

旁邊的深云村約90平的戶型，今年8月17日，成交總價815萬，單價9.05萬/平，而2021年3月15日同面積戶型成交總價1106萬，單價12.29萬/平。

跳水總價291萬。

然后就是前海的天健悅灣府、頤城臻灣悅家園。

可能有人說，新房都質量問題不斷，怎么還敢看新房。

其實市場雖然不怎么好，新房為問題也一個接著一個，但是真正能讓大家出手的項目并不多，挑挑揀揀，可能到最后，一套也搶不到。

像深鐵閱山璟的尾盤，逆市開盤，23套住宅69批入圍客戶，最低入圍積分49.9分，這可能是深圳唯一一次需要積分的開盤。

這說明，市場改善端的購買力才是市場真正的托底動力。稍微有好一點的盤，都不會猶豫。

但總的來說，四季度的新盤還是躲不掉打折的魔咒。

因為龍華的四海華亭開盤價已經把龍華甚至深圳其他區同品質的新房死死地壓住。

第二個信號是繼續跳水。

新房的爆發是一方面，市場上大家已經也已經看到非常多的調整信息，包括網紅頭部小區、學區房、典型的安居房等等。

但大家看不到調價的全貌。

并且2020年是深圳樓市二手房最活躍的一年，不管是首套還是二套置換，現在大部分都還沒有到解除限售或者滿5年的時間的業主，即使心理壓力很大，還沒有機會挪動。

大部分心態還是比較好的。

但如果能看到深圳的成交全貌，很多業主就會坐不住。

八卦嶺和之前的殺豬盤就不說了，腰斬式調整已經是事實。

像鵬盛村、八卦嶺宿舍，2020年因為3所學校的利好短時間內迅速翻倍，現在新成交的價格幾乎都是對半了的。

而大部分小區，包括各個核心片區最典型的網紅盤，比如香蜜湖、寶安中心、蛇口、梅林關、前海等片區，還在繼續調整。

英雄這兩天做了一個相對全面一點的詢價調查，發現相比成交頂峰，價格調整的幅度大部分在15%-35%之間。

先看網紅盤小區。

寶中片區：

幸福海岸三期今年10月20日成交一套約147平房源，總價1290萬，單價約8.78萬/平，2021年12月29日一套150平房源成交總價1600萬。

以2021年成交價位基準，成交總價跳水278萬，回調幅度約17.73%。

華僑城片區：

波托菲諾七期今年10月6日成交一套約87平房源，總價785萬，單價約9.02萬/平，2021年9月20日成交一套同面積房源，總價1600萬，單價約11.49萬/平。

成交總價跳水215萬，回調幅度約21.5%。

本來大家覺得很抗跌的一些頭部小區，現在的調整幅度已經非常明顯。

再看學區房和可售安居房小區。

其中學區房的調價是最狠的，調整幅度相比高峰成交價，可以去到50%。

頭部學區房方面，以百花學區、深圳中學的典型小區為例。

百花學區：

長城大廈，今年8月22月成交一套約83平的房源，總價830萬，單價約10萬/平，2020年4月20日同面積成交總價1280萬，跳水450萬，回調幅度約35%。

南天一花園，今年8月1日成交一套87平的房源，總價611萬，單價約7.02萬/平，2021年1月21日同面積房源成交總價1430萬，單價約16.44萬/平，跳水819萬，回調幅度約57%。

深圳中學本部學區：

愉天小區，今年6月12日成交一套43平房源，總價456萬，單價約10.6萬/平，2020年12月29日一套42平的房源，成交總價625萬，單價約14.88萬/平。

如果以2020年成交的單價為錨點，今年成交43平的房源，跳水幅度達到183.88萬（14.88*43-456），回調幅度約28.74%。

然后就是兩個安居房小區，市場上最近頻繁低價成交的消息刷遍了深圳人的朋友圈。

龍悅居四期是深圳推出的最后一批經適房項目。

龍悅居四期，今年8月22月成交一套約63平的房源，總價476萬，單價約7.56萬/平，2022年2月25日同面積成交總價702萬，跳水226萬，回調幅度約32.19%。

香蜜湖的僑香村，算是深圳人才安居房最好的了，地段處于很牛的香蜜湖，戶型大，戶型適合居住。

今年10月9日成交一套91平房源，總價1048萬，單價約11.52萬/平，但是今年5月23日同面積房源成交總價1358萬，單價約14.92萬/平。

短短5個月，跳水310萬，回調幅度約22.83%。

所以現在看來，指導價已經不是壓制二手房市場的戒尺，而是二手房的托底線。

這也應了英雄最近在網上看到的一句話，大盤回調，沒有一片雪花是無辜的。

市場的風向變了，就要思考怎么賣，才不至于虧得更多。

后臺有朋友問過英雄手里的三套怎么辦，月供要快撐不住了，按指導價掛都沒人來問。

明顯市場還是跟著新房跑，想要賣房，特別是急賣的，沒有別的辦法，只能讓利。

掛指導已經不是最容易賣的了，不僅要比指導價低，還要做到是小區掛牌最低甚至是片區內同品質小區的最低，才有可能賣得掉。

不過如果是真的自住，手里只有一兩套的，就好好住著吧，別關心太多了。

關心則亂。

關鍵詞： 調整幅度