近期，交通銀行的一則“提前還貸需支付補償金”的消息，令“提前還貸”話題再度受到關注。“提前還了30萬元房貸，省了50萬元的利息。”“提前還貸之后月供降了3000多元，壓力小了些。”記者關注到，近期不少市民在網絡平臺上分享了自己提前還房貸的經歷。那么，提前還貸是否一定劃算?選取哪種還貸方式更好?還貸過程中，又有哪些風險需要規避呢?

現象：居民提前償還房貸意愿提升

市民簡女士表示，購房貸款100多萬元，房貸利率5.19%，3年期間共計還貸25萬元，查詢明細后才發現，其中本金約5萬元，利息高達20多萬元，于是在手頭有余錢的情況下，選擇縮短年限的還款方式，提前還了30萬元貸款，算下來節省了50多萬元的利息。

人民銀行數據顯示，今年4月住房貸款減少605億元，同比少增4022億元;今年2月，分部門看，住戶貸款減少3369億元，其中，中長期貸款減少459億元。“手頭有余錢，找不到好的投資渠道”“想減輕還貸壓力”“目前理財收益率不及房貸利率”等，成為市民選擇提前還房貸的主要原因。

“居民提前償還房貸意愿提升是因為低風險資產收益率降低，而按揭利率剛性偏高。”方正證券固收分析師張偉指出，今年以來，作為存款替代產品的貨基收益率和理財收益率也逐步下行。

從當前房貸利率和銀行理財收益率的情況對比來看，貝殼研究院統計數據顯示，7月30城房貸主流利率下調，至此已有74城(6月58城)房貸利率低至首套4.25%，二套5.05%的最低利率標準。與此同時，普益標準的最新數據顯示，8月1日至8月7日，新發銀行理財產品中，固收類其封閉式凈值型產品的平均業績基準為4.02%，環比下跌0.04個百分點。銀行理財子公司新發開放式產品的平均業績比較基準為4.15%，環比上漲0.26個百分點，新發封閉式產品的平均業績比較基準為4.34%，環比下跌0.07個百分點。

分析：在貸款早期提前還貸才節省利息

提前還貸一定劃算嗎?“一般而言，不管是等額本金還是等額本息，提前還貸都只有在貸款的早期才有節省利息的意義，而當等額本息已還期數超過貸款周期的1/2、等額本金已還期數超過貸款周期的1/3，這個時候剩余要付的利息都已經所剩不多，提前還貸意義不大。”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉分析道。

事實上，提前還貸除了考慮還貸時間，還要考慮利率水平等因素。肖文曉表示，如果有的市民購房時貸款利率上浮標準顯著高于現時的商業貸款利率，就可以優先考慮提前還貸。與之對應的是，公積金貸款執行的是市面上最為優惠的購房利率，這種廉價而又長期的借貸資金是市民不容易獲取的，一般也不建議提前還貸。

在提前部分還貸過程中，市民有兩種還貸方式可以選擇：月供不變、減少期數和月供減少、期數不變。哪種還貸方式更為劃算呢?記者計算發現，相較而言，月供不變、減少期數的方式節省的利息更多。具體來看，假設居民在2018年10月購房，需還100萬元商業貸，貸款年限30年，房貸利率為5.7%，若在今年8月份提前還貸50萬元。采用月供不變、減少期數的方式，節省利息76萬元，而采用月供減少、期數不變，節省利息46萬元。“如果市民每月還貸壓力較大的話，可以考慮月供減少、期數不變的方式來減輕每月壓力。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進補充。

提醒：用消費貸、信用貸等還房貸不合規

部分銀行近期紛紛下調消費貸產品利率，年化利率甚至跌破4%。較低的年化利率也“滋生”了一些違規亂象，因流動資金貸款違規流入房地產領域等，大連銀保監局對浦發銀行連開9張罰單，6張處罰對象為浦發銀行大連分行，合計罰款290萬元，3位相關責任人同時被罰。

肖文曉提醒，用消費貸、信用貸等其他資金來提前還房貸，最大的風險是這種做法并不符合銀行的資金用途規范，一旦被查處，就有可能因為銀行要收回資金在短期內給借貸人帶來巨大的償債壓力，并記錄成為借貸人的信用污點。此外，盡管在某些時期消費貸和信用貸的利率可能會比較優惠，但是其貸款年限一般只有幾年，與房貸最長可達30年的還款期限是不能比擬的，平攤到每個月的月供高低也截然不同，并不適合非高收入人群。

“如果銀行的按揭合同中明確約定了提前還款需收取違約金，相關標準如未超出政府監管部門規定的要求，該規定對合同雙方具有法律約束力。”廣東法制盛邦律師事務所合伙人戴小紅表示，因為合同是銀行出具的格式條款，所以該條款應該特別提示。銀行按合同約定收取違約金合法，但是從情理上來說是有點不合情理，因為銀行作為強勢的放貸主體，消費者對于這一條款往往是只能無奈接受的，所以建議政府監管部門如銀保監會出臺相關政策對銀行的該條款加以限制。

戴小紅提醒，在實務中，很多銀行為了維護客戶關系和業務競爭力，往往會免予收取提前還款違約金，建議貸款用戶可嘗試向銀行申請免除相關違約金。此外，對于還未貸款購房的市民，簽訂合同時建議重點關注利率標準及適用類別(如固定利率或浮動利率)、供款計算方式(如等額本金或等額本息)、各類違約金標準等條款，并及時按規定金額月供還款。

算一算：理財收益率為3.5%，與5.7%房貸利率提前還款節省的收益基本打平

方正證券研究報告中舉例指出，假設居民在2018年10月購房，需還100萬元商業貸，貸款年限30年，房貸利率為5.7%。

居民面臨兩種選擇，方案一：將現金用于一次性還清房貸;方案二：購買理財產品。

那么哪種選擇能帶來個人效益最大化?

方案一：提前還房貸。通過房貸計算器算得最后一次性還款(剩余26年)94.94萬元，節省86.14萬元的利息。平均每年節約利息3.31萬元。

方案二：購買理財產品。以94.94萬元用于理財(3%-4%)，一年的收益能達2.85萬～3.8萬元。

方正證券指出，當理財收益率為3.5%時，這與5.7%的房貸利率提前還款節省的收益基本打平。同時，方正證券指出，不能直接對比房貸利率與理財收益率，還需要從還款時間年限、還款方式、已還款期數等多要素共同評估。

(記者 王楚涵)

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