作者：余飛

01

大連、南京跟進

(資料圖片)

前兩天，沈陽取消限購，開啟裸奔模式，本號當時就說了，接下來會有更多城市跟進。

除了北上廣深不會全盤放開之外，其余城市全面取消限購的可能性很大。

話音剛落，大連、南京這兩座特大城市，宣布跟進。

9月7日，大連市發布《關于進一步促進我市房屋消費的通知》，明確提出：

關于居民家庭在我市中山區、西崗區、沙河口區購買商品住房的限購政策解除，居民家庭在我市購買商品住房的，不再受住房總套數限制。

在此之前，大連的中山區（不含東港商務區）、西崗區、沙河口區三個區，雖然沒有購買門檻限制，但有套數限制，最多只能購買兩套。

如今最后的這條限制，也徹底解除了。

除了解除限購外，還有取消限售、降稅、給購房補貼等舉措。

在降稅方面，大連提出，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。個人轉讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

購房補貼，針對非住宅商品房和住宅商品房，給出了不同的補貼方法。

同一天，南京市也發布樓市新政，提出：

第一，自9月8日起，玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區等四區范圍內購買商品房不再需要購房證明。

第二，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。

第三，首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。

去年南京樓市不斷放松限購，在此之前，南京的限購區域僅剩下四大核心區建鄴、秦淮、鼓樓、玄武，社保要求僅6個月。

如今，什么都不用了，來者不拒。

而且，南京率先開始執行降首付措施。首套20%，二套30%。利率也下調了。

02

肅殺的大連、南京樓市

在最近開啟的全面救市之前，本號在8月份就說過，當下沒有不需要救市的城市。

沈陽解除限購背后，是這座城市量價齊跌，庫存高企，最嚴重的是土地根本賣不動。

數據顯示，2020年沈陽賣地收入535億元，2021年447億元，2022年137.13億元。今年上半年，沈陽、福州、貴陽、大連、呼和浩特、均不足5%。廈門、重慶、烏魯木齊、濟南均不足10%。

大連、南京又何嘗不是如此。

大連方面：

8月，大連商品住宅成交規模為19.34萬平，環比增加105%，同比縮減26%。

而且，從成交的絕對量來看，大連現在的月度成交量相比于2021年已經腰斬、膝斬。

圖：2021年-2023年大連商品住月度成交情況

注：數據覆蓋中山區、西崗區、甘井子區、沙河口區、金普新區、高新園區、大連保稅區

累計來看，2023年1-8月，大連商品住宅累計成交規模為128.79萬平，同比縮減26%。

房價方面，國家統計局披露的數據顯示，7月份大連新房環比下跌0.7%，同比下跌4.8%，同比跌幅位居全國第二，僅次于湖北宜昌。

二手房價格方面，7月份環比下跌了0.8%，同比下跌4.9%，同比跌幅位居全國第13位。

從機構披露的數據來看，到今年年中，大連的房價相比于2021年9月的高點，已經跌去了10.2%。

賣地方面，上半年沈陽僅完成供地計劃的3%，大連也只完成了供地計劃的4%。

此外還要說明一點的是大連的庫存量。

去年4月份的時候，克而瑞披露大連的廣義商品房庫存量1.5億平米左右，位居全國第二，僅次于貴陽。之后，不知道什么原因，就不再公布，在克而瑞最新公布的狹義庫存量中，大連也不在其中。

商品房的廣義庫存與狹義庫存概念不同。

狹義庫存，是指已完工但未銷售的房子，是看得見、正在動工的房子。

廣義商品房庫存， 是指現房庫存和期房庫存之和, 即在狹義庫存的基礎上增加待售期房庫存。它包括已完工未銷售的房子、未完工正在預售的房子、正在動工還未獲得預售證的房子，已出讓地塊還未動工的房子。

1.5億廣義庫存是什么概念？之前在寫大連的文章中，我已經計算過，按照大連目前的人均住房面積計算，可以容納當下大連整個城區521萬人口。（大連2020年常住人口745萬人，城區521萬人）。

南京方面：

7月份南京的商品房成交量跌破了3000套。8月份略有回升，但也僅僅增加了一丟丟，成交絕對量仍是年內第二低。

二手房成交量方面，8月份也略有增加，但仍在成交低位，相比于3月份的高點，仍是腰斬局面。

房價方面，南京我愛我家研究院數據顯示，8月份南京二手房成交均價29245元/㎡，環比下跌2.9%，再次回歸到3萬大關以內。

賣地收入相比于往年，也是不忍直視。

上半年南京賣地收入355億，雖然較去年同期有所增長，但2020年上半年南京的賣地收入是750億元，今年上半年的賣地收入還不到2020上半年的一半。2021年南京全年賣地收入2114億元。

成交量、房價、賣地收入三殺，是沈陽、大連、南京在最近率先跳出來，取消限購的直接原因。

然而，目前誰又不是這個局面？

接下來各類城市的限購放松應該是：

1、北上廣深一線城市要看目前的救市措施效果如何，如果效果不錯，就不會放松限購，如果效果不如人意，外圍區限購很有可能放松乃至取消。

2、二線城市及以下，可能會全部放開限購。

03

能有效果嗎

最近的一系列措施，對二線及以下城市的作用不是很大。

因為，最近發布的一系列大招，二線及以下城市去年以來基本都相繼落地了，比如降首付、認房不認貸、取消限購等。

大連之前購房已經不設置門檻，現在只是徹底解除了購房套數限制。南京之前雖然保留核心四區的限購，但社保只需要6個月，而且可以一次性補繳，和不限購沒有什么差別。

君不見，去年就放開限購的福州、沈陽、廊坊、佛山、東莞以及大幅收縮限購圈的武漢、蘇州、南京、杭州、鄭州等城市，并沒有擋住房價下行。

降首付、豁免交易稅費、取消“認房認貸”，乃至接下來可能大面積展開的放開限購，只是為了釋放需求，讓房價跌得慢一些而已。

一線城市短期內會有一定的效果，中長期來看，仍改變不了大局。

畢竟一線城市中有一部分剛需，至今沒有上車，的確是因為首付壓力大，利率偏高，認房認貸等因素阻擋。

但當這部分需求消耗完之后，樓市仍會回到下行通道中來。本號之前已經給出了自己的觀點：

樓市走位會和一季度很像，一線城市的成交量回升可能也就兩三個月的光景，之后仍會回到下行通道中。

邏輯并不復雜，人口見頂下降，城市化速率見頂放緩，新生兒人口一年比一年少，收入和就業不確定性加大，高房價與低收入的鴻溝沒有縮小，供大于求，這些導致樓市全面調整的因素，沒有絲毫改變。

這些壓力，會在這波短暫興奮之后，迫使樓市繼續調整，而且調整周期不會短。

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