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一座鋼筋水泥架構的“云之城”坐落在杭州的余杭區，這是個龐然大物，云霧漂浮狀的頂蓋之下共有9層，總建筑面積約51萬平方米。

還未正式開通，關于這座車站的信息就已經鋪天蓋地。杭州西站，是繼杭州火車東站、蕭山國際機場之后，杭州的第三大門戶交通樞紐。

即將開門迎客，杭州西站也迎來了一批新的物業服務人員。

8月8日晚間，南都物業(行情603506,診股)發布公告稱，公司中標杭州西站站房配套物業管理服務項目，中標金額9005.096萬元。

此次中標，是南都物業繼去年中標杭州蕭山國際機場部分項目后，在城市公建類物業服務領域取得的又一重大突破。

現如今，公建物業幾乎是物企人手一張的牌，這類項目主要來自市場外拓，不受母公司輸送影響。

保利物業、招商積余(行情001914,診股)、中海物業等國企央企早已是公建領域的高手，但民營企業的實力也不可小覷，不僅有深耕公建20多年的新大正(行情002968,診股)，還涌現出雅生活、合景悠活等眾多企業。

入局分羹

公建業態并非偏門領域，大大小小的物企基本都有涉獵。

集中在招投標市場的公建物業并非萬金油項目，這類項目通常具有部分社會性、公益性的特點，相對于普通業態，盈利空間大幅收縮。

而且現在隨著物企服務的不斷外延，不僅有住宅、商業等傳統的服務項目，城市服務也被納入管理范圍，公建并非首選。

不過各花入各眼，近幾年在公建領域進擊勢頭猛烈的物企也不少，尤其是國企央企，公建的屬性似乎與它們天然契合。

據樂居財經《物業K線》不完全統計，2021年財報公布公建類服務項目的物企中，保利物業的管理規模居于國有企業之首，雅生活奪下民營企業規模桂冠。

收入方面，最高的是招商積余，包括公共、政府、學校在內的公建類業態物業管理服務收入18.6億元，其次是新大正，物管收入17.6億元。

2019年6月，保利物業宣布正式邁入“大物業時代”，在這一戰略指引下，保利物業深挖各個業態，其中就包括公建。

截至2021年年末，保利物業源自公共及其他物業的管理面積約2.4億方，收入約為14.62億元，較2020年同期增長約81.8%。期內，保利物業新簽約公共及其他物業項目的單年合同金額達約9.5億元。

20余年公建生涯的新大正，也交了一份答卷。在其服務業態的構成中，大部分來自公建，包括學校、航空、公共、辦公在內的物業管理服務收入占比超8成。

從新大正的身上，能比較直觀感受到公建領域物管的盈利水平。2021年新大正實現營業收入20.88億元，較上一年同期增長58.40%，然而期內的毛利率和凈利率雙雙下跌。

2021年，新大正整體毛利率為18.65%，較上一年同期的21.42%下跌了2.77個百分點；凈利率為7.97%，同比下降了2.04個百分點。

規模相差20倍

攤開公建業態的物企名單，除了耳熟能詳的新大正和保利物業，雅生活、招商積余、中海物業、金融街(行情000402,診股)物業等也有不俗表現。

樂居財經《物業K線》統計的部分披露公建規模的物企中，保利物業和雅生活規模較大，分別為2.4億方和2.195億方，其次是招商積余7760萬方、中海物業4670萬方、金融街物業1130萬方，首尾極差超過20倍。

物企公建類物業的規模占比大小主要取決于兩個方面，一方面是物企自身規模，另一方面是在公建投入的精力。

保利物業和雅生活自身體量足夠大，多番經營下，公建規模分別占比51.6%和44.9%，屬于較大的份額。

其次，金融街物業的公建規模雖然不高，但是與其整體面積相比已然不小，占比33.75%。招商積余和中海物業居下，公建規模分別占比27.6%和17.9%。

而在營收方面，新大正的收入占比一騎絕塵，公建類服務營收占總收入的84.37%。

相比之下，招商積余和保利物業多點開花，公建物管收入比重并不大，分別為17.56%和13.54%。

不過也從側面反映了保利物業公建類物管服務的羸弱，收入能力并不強，五成規模帶來的營收只有一成出頭。

收并購式弱

公建項目最常出現的地方還要屬招標現場，物企競爭拼的是硬實力，常常有幾家甚至幾十家企業競標，誰也沒有十拿九穩的把握。

收購原本就在公建領域擅長的標的企業，似乎是給物企的一條捷徑，花下去真金白銀，馬上就能聽見聲響。

這兩種，是物企常用來外拓公建項目的方式。

然而今年的收并購不景氣，上半年收并購26筆，總額88.26億元，與上一年同期相比，收并購頻率和總額都有所下降。在這其中，分給公建的就更少了，屈指可數。

不過在這之前，物企收并購可是囤積了不少的公建項目。

去年末，招商積余加碼航空物業，接連收購上航物業和南航物業。

2021年12月24日，招商積余公告稱，受讓上航物業100%股權，價格為5362萬元。兩天后，又以2.3億元收購南航物業95%股權。

一向以商業業態著稱的金融街物業，也在公建業態下了本錢。2021年11月29日，金融街物業表示收購金融街集團旗下永泰恒衛生服務100%股權，代價為345.18萬元。

金融街物業表示，本次收購將擴大其醫院物業管理板塊業務規模。數據顯示，截至2020年底，永泰恒衛生服務共承接物業服務項目11個、社區衛生服務中心15個、職工食堂項目12個。

市場外拓方面，公建項目年限長、收入穩定，物企競爭更是屢見不鮮。

以其中細分的醫院項目為例，隨著醫院后勤社會化趨勢的不斷遞進，醫院物業釋放出巨大潛力。據國家統計局資料，2021年中國醫療衛生機構數量達103.1萬個，較2020年增加了0.80萬個，同比增長0.78%。

總而言之，公建狩獵場的號角已經吹響，物企前仆后繼，搶灘公建業態，競爭格局正在加速重構。

關鍵詞： 物業服務 個百分點