5月20日起，5年期以上的房貸利率下調15個基點。這次房貸利率下調，引起了市場的關注，部分買家蠢蠢欲動，然而部分存量房房貸業主卻紛紛提前還貸。記者了解到，由于房貸利率下調后存量房房貸(已經在還貸)業主需要第二年才能按照新利率執行貸款利率，所以降息并不能立刻為他們減輕負擔。同時，因為投資理財市場，賺錢效應不強，覆蓋利息成本不容易，有業主表示，不如提前還貸減少利息支出。

不少業主考慮提前還貸

日前，手上有一套房子正在還貸的劉先生表示，按照之前一家人的收支情況，夫妻兩個除了目前在住的房子需要還貸外，手上有150萬元用在理財投資上，在三家銀行分別買了一兩個理財產品。“這幾個月理財收益，賺錢的產品收益僅在3%左右，有兩只產品還虧了。”劉先生表示，與其這樣，不如早點還清貸款。

據悉，和劉先生一樣抱有“最近想把房貸提前還一下”想法的人，今年以來不在少數。記者從多位銀行人士處了解到，今年以來，咨詢提前還貸及替換房貸方案的客戶明顯增多。某銀行客戶經理李小姐告訴記者，近來幾個月確實不少客戶用手頭的資金申請提前還款。

這種現象，在全國的統計數據中有所顯現。5月13日，央行公布的4月金融數據中，住房貸款減少605億元，房貸增量同比減少4022億元。此外，今年2月，住戶中長期貸款(以按揭貸款為主)自2007年開始統計以來首次出現負增長，意味著當月還款比新增貸款還多。

“對部分貸款人士而言，說白了，貸款是一種借錢生錢的手段。缺乏生錢手段，自然也就不想借了。”有業主說。

李小姐告訴記者，短期來說，房貸利率下調只是針對新申請的貸款客戶，存量客戶還是按原來的利率。利率調整必須按照放款滿一年，比如今年6月1日放款的，要等到明年6月1日參考貸款市場報價利率(LPR)來進行加減基點，確定新一年的利率。由于房貸利率下調對于存量房貸客戶來說，并不是馬上顯現，加上資金在其他渠道投資受阻，所以很多客戶萌發了提前還貸的想法。

提前還貸是否有必要?

提前還貸的最大優點就是節省利息，特別適合于高房貸利率的買房人，把本金提前還了，相對來說總利息支出也會減少。那么，是否每個貸款人都有必要提前還貸呢?

地產專家鄧浩志認為，如果是老貸款戶，已經還款多年，達到還款期的三分之一，那么實際上已經還了大部分利息，提前還款的意義不大。還有一些買家，如果早年申請的貸款利率折扣很大，比如8折甚至7折，那么也不建議提前還貸，買個理財產品的收益也有可能比貸款利息高。而處于還款初期且貸款利率折扣不大的新貸款戶，可以提前還貸，因為處于還款初期的客戶，貸款的大部分利息還沒有償還，此時提前還貸產生的影響較小。

他還提醒，在提前還貸時，除了要提前向銀行申請外，還可能要交納一定的“違約金”。還款人首先要明確貸款合同，看“提前還款”的相關約定。不同的銀行不同的貸款類型，對提前還貸的要求存在一定的差異。通常而言，無抵押貸款違約金是剩余還款金3%~5%的比例。“從這兩年銀行對于提前還貸的做法看，去年受房貸集中度較高的影響，一些銀行為了擴大貸款的額度，是歡迎提前還貸的。而當前銀行房貸投放是有指標的，相對來說并不歡迎此類提前還貸的做法。”

不過，有買家也算了一筆賬，他們認為，雖然提前還貸，貸款利息大大減少，但手里的現金流會不夠靈活，因為全部放在房子里，這就導致如果絕好的致富機會需要一筆資金的話，就只能坐看機會流失。

如何還貸更劃算?

如果房主確定了提前還貸，那么也要注意分類對待。

匯瀚按揭有關人士表示，提前還貸方式建議采用等額本金還款方式會比較劃算。目前，常見的還貸方式有兩種，一種為等額本息還貸，一種為等額本金還貸。等額本金還貸是每月歸還的本金相同，而貸款利息根據實際借貸金額來計算。雖然在前期每月要還的金額都比較多，但都是當月產生的利息和固定的貸款本金。由于提前還貸時已支付的利息是不退還的，而同樣貸了一段時間后，等額本息還貸法所要支付的利息將高于等額本金還貸法，所以購房者如果在一開始就想要提前還貸，貸款期限又不是很長，那最好選擇等額本金還貸法。

嚴躍進表示，對于這兩年剛辦理房貸的業主或購房者來說，前期償還的等額本息金額中，更多的部分其實是利息。若是從目前利息比較高的角度來說，確實可以提前還貸。而對于已經償還了5年或10年以上的房貸者來說，目前每個月償還的金額中，利息的部分相對不多了，更多的是在償還本金，此時提前還貸意義不大。

(記者 羅莎琳)

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