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伴隨地產大周期向下，經濟或已進入“后地產”時代，后續如何演繹、驅動來自哪里？中外比較梳理，可供參考。

時代之變：經濟或已進入“后地產”時代，亟待培育增長新動能

地產對經濟增長的貢獻下降，投資乘數效應的影響已大不如傳統周期。地產投資是傳統周期下經濟的重要驅動之一，鏈條長、乘數效應強，但近年來乘數效應明顯減弱，1單位投資由原來最高拉動2.7單位綜合產出下降至2020年2.1單位綜合產出、2022年大概率進一步下降，使得房地產鏈條占GDP比重或由原來的20%降至當前17%左右。

伴隨地產大周期向下，經濟或已進入“后地產”時代，亟待培育、壯大增長新動能。伴隨人口進入負增長、25-44歲主力購房人群增長放緩等，住宅銷售驅動的地產大周期拐點已現；而結婚和生育意愿下降等，進一步降低購房需求。經濟增長也早開始降低對房地產的依賴、培育新動能，但制造業、服務業等非地產驅動領域的內生動能尚弱。

他山之石：“后地產”時代，海外經濟體走出“陣痛”不盡相同

日本經濟進入“后地產”時代，經歷了“迷失的十年”，后來靠政府需求補位、產業升級等逐步走出“陣痛”。1991年日本地產泡沫滅，盡管貨幣迅速轉向寬松，但財政擴張滯后等，并沒有遏住資產負債表衰退。經濟持續低迷下，居民消費低迷，政府加大公共投資、政府消費；同時，通過引導技術創新等培育高端制造，擴大出口競爭優勢。

與日本不同，美國注重遏制地產“次生風險”，依靠消費和服務業雙輪驅動走出低迷期。美國經濟對地產的依賴度不高，但地產下行周期如80年代初、2007年等，引發金融風險，政府果斷采取貨幣寬松、財政兜底等措施降低金融風險對實體的沖擊；同時，寬松的貨幣環境也為居民消費修復、企業科技創新提供等提供支持，推動經濟走出低谷。

海外啟示：遏住次生風險，穩定消費基本盤，創新驅動多極增長

海外經驗顯示，順利過渡至“后地產”時代，中短期需遏住地產次生風險、穩定消費基本盤，中長期推動創新實現多極增長。遏住地產問題帶來的資產負債表收縮，是進入“后地產”時代的關鍵一步；當前，中國經濟增長對地產依賴已明顯降低，但地方政府、銀行對地產的依賴非常高，如何避免“縮表”非常關鍵，同時也需穩定消費基本盤。中長期來看，通過技術創新，推動制造業、生產性服務業多極增長，增強抵抗內外部沖擊的能力。

眼下，以新能源為代表的中國制造已開始突破，但還不夠抵補傳統動能的減弱；需要以裝備制造為核心打造多極強勢產業，并培育和壯大生產性服務業。電氣機械、汽車、有色等新能源相關行業生產、投資，在過去幾年表現亮眼，但經濟高質量發展需要構建多支柱的創新產業集群；制造業的高質量發展離不開生產性服務業的支撐，需要加強信息服務、商業服務等生產性服務業，推動我國服務業“走出去”深層次參與全球化分工。風險提示：政策效果不及預期，地緣沖突加劇。

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