房企股權(quán)融資“第三支箭”正在加速落地。

6月29日，陸家嘴（600663.SH）發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買資產(chǎn)并募集配套資金重組項目獲得證監(jiān)會注冊批文，這也是A股地產(chǎn)再融資開閘以來上市房企資產(chǎn)重組并募集配套資金的第一單。據(jù)悉，該項目從受理到注冊批文僅用時74天。

根據(jù)交易方案，陸家嘴擬以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式購買陸家嘴集團(tuán)及其控股子公司持有的4處優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，交易價格為133.19億元。同時，公司擬發(fā)行股份募集配套資金不超過66億元，用于現(xiàn)金對價、中介機(jī)構(gòu)費用及其他重組相關(guān)費用等。

(相關(guān)資料圖)

近年來，受大環(huán)境影響，陸家嘴的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率大幅下滑，當(dāng)前公司業(yè)績承壓、有息負(fù)債也持續(xù)增加，此番公司通過資本市場推進(jìn)重大資產(chǎn)重組，在做優(yōu)做強(qiáng)公司主業(yè)的同時，亦能提高公司持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規(guī)模和比重，提升公司可持續(xù)發(fā)展能力。

6家房企累計募資將超350億

陸家嘴重組事項“通關(guān)”。

根據(jù)公告，陸家嘴于2023年6月29日收到中國證券監(jiān)督管理委員會出具的《關(guān)于同意上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金注冊的批復(fù)》（證監(jiān)許可〔2023〕1372號）。

據(jù)悉，陸家嘴此次擬以發(fā)行股份方式購買上海陸家嘴（集團(tuán)）有限公司持有的昌邑公司100%股權(quán)、東袤公司30%股權(quán)，擬以支付現(xiàn)金方式購買上海前灘國際商務(wù)區(qū)投資（集團(tuán)）有限公司持有的耀龍公司60%股權(quán)、企榮公司100%股權(quán)。交易總對價高達(dá)133.19億元，為近年來上市房企的重組規(guī)模之最。

同時，陸家嘴計劃向不超過35名符合條件的特定對象發(fā)行股份募集配套資金，募資總額不超過66億元，發(fā)行價格8.66元/股，發(fā)行數(shù)量約7.79億股，占發(fā)行后公司總股本的16.18%。在募投項目中，現(xiàn)金對價、中介機(jī)構(gòu)費用及其他重組相關(guān)費用將擬使用募資金額90%，為59.4億元，余下6.6億元用于補(bǔ)充流動資金和償還債務(wù)。

本次發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買資產(chǎn)后（不考慮募集配套資金），陸家嘴集團(tuán)持有上市公司股權(quán)比例將從56.42%提升至63.47%，仍為上市公司控股股東，浦東新區(qū)國資委為公司實際控制人。

本次交易前，陸家嘴已持有東袤公司30%股權(quán)；本次交易完成后，公司將持有昌邑公司100%股權(quán)、東袤公司60%股權(quán)、耀龍公司60%股權(quán)、企榮公司100%股權(quán)，昌邑公司、企榮公司將成為其全資子公司，東袤公司、耀龍公司將成為其控股子公司。

長江商報記者注意到，這是房地產(chǎn)“第三支箭”后落地的滬市首單房企重組項目。回溯陸家嘴此次并購重組項目推進(jìn)歷程，從4月17日獲上交所受理到6月29日收到證監(jiān)會注冊批文，整個過程僅用時74天。

值得一提的是，自2022年11月以來，多家上市房企陸續(xù)拋出了再融資計劃，此前已有招商蛇口、保利發(fā)展、大名城、中交地產(chǎn)、福星股份等5家上市房企定增獲得證監(jiān)會通過，加上此次陸家嘴，以上公司預(yù)計通過定向增發(fā)募資累計高達(dá)354.4億元。

預(yù)計三年增收近400億

作為浦東老牌四大本地國有房地產(chǎn)企業(yè)之一，陸家嘴自成立于1992年以來，一直致力于“陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)”內(nèi)重點功能區(qū)域土地成片開發(fā)和城市功能開發(fā)。2016年初，公司全面啟動“地產(chǎn)+金融”的雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，于2017年底完成上海陸家嘴金融發(fā)展有限公司100%股權(quán)的收購，一舉獲得3家持牌金融機(jī)構(gòu)，構(gòu)建起“商業(yè)地產(chǎn)+商業(yè)運(yùn)營+金融服務(wù)”發(fā)展格局。

近幾年，陸家嘴的房地產(chǎn)銷售規(guī)模不大。2018年至2022年，公司錄得合同銷售面積分別為21.47萬平方米、12.25萬平方米、10.19萬平方米、7.86萬平方米、7.10萬平方米，合同銷售金額分別為103.72億元、56.58億元、67.11億元、49.23億元、68.79億元。

但是，出于拿地價格低等因素，陸家嘴有著較高的盈利能力。2018年至2021年，公司的銷售毛利率分別為53.97%、59.39%、70.65%、70.22%，其中房地產(chǎn)銷售毛利率一路上升，為49.56%、64.22%、79.45%、81.53%。同期，公司實現(xiàn)凈利潤分別為33.5億元、36.77億元、40.12億元、43.11億元，處于穩(wěn)步增長態(tài)勢。

不過，受行業(yè)下行及外部沖擊影響，2022年陸家嘴房地產(chǎn)銷售毛利率驟降至25.04%，導(dǎo)致業(yè)績大幅下滑，公司實現(xiàn)營業(yè)收入為117.62億元，同比下降15.21%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為其營收支柱，收入達(dá)100.42億元，同比下降8%；公司實現(xiàn)凈利潤為10.85億元，同比下降74.84%。當(dāng)期銷售毛利率為41.22%，為近十年來新低，對應(yīng)的銷售凈利率由2021年的36.16%降至12.42%，已經(jīng)“腰斬”過半。

2023年一季度，陸家嘴業(yè)績?nèi)猿袎骸蟾嫫趦?nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入為19.81億元，同比下降26.66%；實現(xiàn)凈利潤為4.49億元，同比31.49%；實現(xiàn)扣非凈利潤為4.12億元，同比下降36.25%。

長江商報記者發(fā)現(xiàn)，陸家嘴的有息負(fù)債也在持續(xù)增長。2022年末公司合并報表范圍內(nèi)有息負(fù)債余額為587.97億元，占當(dāng)期末公司總資產(chǎn)的46.78%，較上年末的506.15億增加16.17%，且2020年至2022年公司有息負(fù)債增長都超過15%。

截至2023年3月底，陸家嘴一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為102.93億元，短期借款為155.3億元，短期債務(wù)合計達(dá)258.23億元，而其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅有63.77億元，短期內(nèi)存在較大的資金缺口。

本次注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，對于陸家嘴來說意義重大。公司也表示，本次重組有利于公司做強(qiáng)做大主業(yè)、提高資產(chǎn)質(zhì)量、優(yōu)化公司財務(wù)結(jié)構(gòu)、提升可持續(xù)發(fā)展能力。通過取得陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)和前灘國際商務(wù)區(qū)優(yōu)質(zhì)的土地、住宅、辦公和商業(yè)物業(yè)儲備，各項目建設(shè)、預(yù)售及運(yùn)營的逐步推進(jìn)，公司判斷，未來三年（2023年—2025年）預(yù)計將合計產(chǎn)生預(yù)收款項（含租金收入）近400億元。

在2022年年報中，陸家嘴曾披露2023年公司經(jīng)營工作收入計劃，預(yù)計現(xiàn)金流入263.46億元，流出382.98億元。其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總流入126.46億元，總流出248.73億元；金融業(yè)務(wù)流入129億元，流出128.25億元。

值得一提的是，陸家嘴分紅格外慷慨，公司自2014年起已連續(xù)9年分紅比例達(dá)50%，公司最新公布的《2023—2025年度股東回報計劃》亦維持了50%的高水平分紅比例。據(jù)Choice數(shù)據(jù)顯示，公司自上市以來募資5次共計19.98億元，派現(xiàn)51次共計310.69億元，累計派現(xiàn)募資比達(dá)1555.01%。

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