(相關(guān)資料圖)

2月7日，房地產(chǎn)板塊漲幅居前。粵泰股份(行情600393,診股)、空港股份(行情600463,診股)、粵宏遠(yuǎn)A(行情000573,診股)漲幅居前。地產(chǎn)龍頭萬科A(行情000002,診股)大幅走強(qiáng)，上午收盤漲2.72%，午后回落至收盤漲1.62%。

此外，“地產(chǎn)鏈”中的建筑裝飾板塊也大幅上漲。

東吳證券(行情601555,診股)近日發(fā)布的研究報告認(rèn)為，全國各地經(jīng)濟(jì)提振會議和文件都把住房消費(fèi)提振納入到新一年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總框架中，行業(yè)最艱難時刻很快將過去。預(yù)計(jì)后續(xù)供需兩端政策將持續(xù)發(fā)力。隨著銷售回暖預(yù)期顯現(xiàn)，行業(yè)邏輯已開始從困境反轉(zhuǎn)向銷售復(fù)蘇轉(zhuǎn)變，建議當(dāng)前時點(diǎn)均衡配置央國企和民企開發(fā)商，同時建議關(guān)注物業(yè)的投資機(jī)會。

“提前還房貸”現(xiàn)象日益凸顯

近期，坊間傳聞“提前還房貸”現(xiàn)象在一二線城市日益凸顯。多家銀行工作人員對記者表示，辦理提前還房貸業(yè)務(wù)需要至少提前一個月甚至更長時間進(jìn)行預(yù)約。

《證券日報》記者以購房者身份咨詢北京地區(qū)多家銀行后獲悉，目前預(yù)約提前還房貸客戶較多，亦有銀行相關(guān)工作人員表示，提前還房貸不需要繳納違約金。

北京地區(qū)某國有大行一支行工作人員表示：“提前還房貸基本上需要提前30至45個工作日預(yù)約，后期會按照約定日期扣款，扣款后估計(jì)兩周至三周時間可完成解押。”

事實(shí)上，不僅是北京，上海、深圳、杭州等地多家銀行均面臨提前還房貸預(yù)約申請?jiān)龆嗟那闆r。除了個別銀行關(guān)閉了線上申請通道外，也有部分銀行對起還金額和還款次數(shù)進(jìn)行了限制。

談及購房者提前還房貸的原因，東方金誠首席宏觀分析師王青對記者表示，當(dāng)前存量房貸利率普遍高于新發(fā)放房貸利率水平，一定程度上刺激了提前償還房貸需求。

提前還款是否意味著居民“地產(chǎn)情節(jié)”減弱？

提前還款不就是居民借款意愿弱嗎？按常理來說，對于未來有悲觀預(yù)期才會減少負(fù)債，若經(jīng)濟(jì)活動向好，則會選擇擴(kuò)大負(fù)債。

此前有報道稱居民存款增多。

一個顯而易見的情況是，經(jīng)歷了疫情三年，部分企業(yè)經(jīng)營狀況受損，小微企業(yè)生意不太好做，收入減少的情況存款如何增多？

一種可能是原先部分有投資需求的人，由于看不到增長預(yù)期，進(jìn)而把資金回籠變成存款。

華創(chuàng)證券在研報中提到，有信號表明居民“地產(chǎn)情節(jié)”減弱。

通常情境下，居民提前還款的意愿和房地產(chǎn)周期的起落表現(xiàn)一致。究其原因，當(dāng)房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較為強(qiáng)勁時，房屋的交易頻率自然有所增加，此時借款人或存在置換購房或者投資購房的需求。由于我國部分城市長期實(shí)行限貸政策，因此借款人通常會先將前期的貸款予以償還，之后再重新借入新的貸款。

2022年特殊之處在于：居民提前還款意愿上行是在商品房銷售同比明顯回落的期間。

這背后或有三方面的原因，原因之一是手頭資金的投資收益難以超過房貸利率；原因之二是居民購房收益持續(xù)回落，買房收益率跑不過買理財(cái)。原因之三是對就業(yè)前景缺乏信心，對未來的預(yù)期呈現(xiàn)不確定性，因此居民普遍性的償還債務(wù)而非增加購房貸款。

另外，2022年個人住房貸款回落較為明顯。

根據(jù)央行最新公布的數(shù)據(jù)，2022年一季度，個人住房貸款新增5000億，去年同期新增1.3萬億；2022年二季度，個人住房貸款新增僅600億，去年同期新增9000億。

華創(chuàng)證券研報認(rèn)為，2022年特殊之處：疫情以來，居民中長期貸款中住房貸款的比重每年都在下滑，今年回落的趨勢尤為明顯。

假設(shè)個人住房貸款均為居民中長期貸款的話，2014年到2019年，個人住房貸款占居民中長期貸款比重均值為81%，2020年均值降為72%，2021年均值降為63%，2022年降為34%。結(jié)合當(dāng)下房地產(chǎn)銷售的持續(xù)疲弱來看，當(dāng)下居民借貸中長期資金的目的與房地產(chǎn)的相關(guān)性或在快速降低。

海通證券(行情600837,診股)認(rèn)為“提前還款”并非負(fù)面信號

海通證券表示，“提前還款”在銀行業(yè)是正常現(xiàn)象，重要的是其占比的變化。

銀行按揭貸款A(yù)BS需要按照監(jiān)管要求每月發(fā)布月報，其中關(guān)于按揭還款的信息披露非常詳細(xì)。

我們選取建行在2016年所發(fā)ABS建元2016-1為樣本，通過計(jì)算其發(fā)行7年中各月提前還款比例（每月月報中提前還款的數(shù)據(jù)/當(dāng)期的貸款余額），發(fā)現(xiàn)歷史波動范圍基本在0.6%-1.1%區(qū)間內(nèi)，且表現(xiàn)出季節(jié)性——2月份為還款低谷、4月份為還款高峰。

4月的高峰性顯著，每年4月提前還款金額達(dá)到貸款余額1%以上。

原因是2月份春節(jié)假期商務(wù)活動停止，提前還款需要提前1-2個月申請，一般3月向銀行申請?zhí)崆斑€款，即4月還款。

其次，數(shù)據(jù)顯示在遇到特大沖擊時會出現(xiàn)還款低谷，如2020年年初新冠疫情沖擊時提前還款比例達(dá)到其對樣本來說的歷史最低值0.1%，2020年下半年疫情沖擊時同樣達(dá)到低值0.3%。

通過上述分析，我們認(rèn)為居民資金充裕時傾向于提前還款，資金緊張或?qū)ξ磥頉]有信心時傾向于按時還款，因此“提前還款”并非市場認(rèn)為的負(fù)面信號。

海通證券還提到，未來提前還款占比可能達(dá)到1%以上達(dá)到高峰。

原因?yàn)橐韵氯c(diǎn)：

首先理財(cái)收益率降幅可能大于LPR降幅，雖然歷史數(shù)據(jù)基本無相關(guān)性，但微觀上是正面推動力。

其次，央行每月公布的數(shù)據(jù)中，居民現(xiàn)金和債務(wù)的比值2009年-2017年始終下降，2018年降至1.5倍左右，2019-2021年大致持平、小幅下降。

2021年第四季度地產(chǎn)風(fēng)險出現(xiàn)后，趨勢逆轉(zhuǎn)開始上升，最新數(shù)據(jù)顯示2022年底恢復(fù)至1.62。

高頻數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)需求的一些“先行指標(biāo)”開始出現(xiàn)回暖跡象

春節(jié)調(diào)整后的數(shù)據(jù)顯示，新房成交降幅有所收窄，而二手房成交同比增 速已呈現(xiàn)改善跡象。2023 年 1 月 26 城二手房成交面積較 22 年 2 月回 升 52%，此外，二手房市場的景氣回升——我們對此后發(fā)展拭目以待。

從資產(chǎn)定價的角度，隨著收入增長預(yù)期的上調(diào)及房貸利率的下行，地產(chǎn)在 居民資產(chǎn)配置中將變得相對有吸引力。

從折現(xiàn)現(xiàn)金流模型來分析，房產(chǎn)價值取決于未來的租金貼現(xiàn)（分子）以及貼現(xiàn)率（分母）。而前者與名義 GDP 增速高度相關(guān)、后者取決于實(shí)際房貸利率水平。去年11月以來，名義 GDP/ 收入增長預(yù)期上行，而加權(quán)平均房貸利率可能更早開始下行，累計(jì)調(diào)幅度可 能達(dá)到 200 個基點(diǎn)以上。——分子和分母端的變化均支持地產(chǎn)資產(chǎn)吸引力環(huán)比回升（相對防疫政策優(yōu)化前）上升，至少在部分城市。

隨著2023年經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，名義GDP增速有望實(shí)現(xiàn)上行。

華泰證券(行情601688,診股)認(rèn)為，2023年名義GDP增速有望從2022年的5.3%回升至8.8%。而市場對今年GDP增長的一致預(yù)期在不斷上調(diào)。

房貸利率也在2022年持續(xù)下調(diào)，降幅斜率較2014-17年更為陡峭。

從全國層面看，2020年初全國重點(diǎn)城市主流的房貸利率為5.3%，2022年5年期以上LPR一共經(jīng)歷了3次下調(diào)，從4.65%下調(diào)35個基點(diǎn)至4.3%，到2022年底全國重點(diǎn)城市主流的房貸利率已降為4.1%，而2023年1月份關(guān)于“3.8%利率為主流利率”的共識又逐漸增強(qiáng)。從全國平均房貸利率走勢來看，當(dāng)前首套房平均房貸利率在4.17%左右，與2021年底的高點(diǎn)相比下降了1.4個百分點(diǎn)，較2017年低點(diǎn)下降約0.3個百分點(diǎn)。

目前首套房利率下限低于4.0%的城市已超30個，平均利率水平在3.85%左右。

春節(jié)前后，不少三四線城市均對房貸利率進(jìn)行調(diào)整，春節(jié)之后更是有一些二線城市加入調(diào)整首套房貸利率的行列（如天津、珠海、福州、廈門等城市）。二線城市中珠海、南寧首套房貸利率下限最低，為3.7%，三線城市中利率下限最低的株洲、韶關(guān)也降至3.7%。

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