國企央企背景的地產股在股價提振上能夠走得比較久，至少今年還是有貫穿全年投資機會的可能性，他們更符合地產股中的價值股。因為伴隨地產行業的洗牌，一半以上的地產公司都會倒下，剩下的市場就會主要由這些國企央企瓜分。

近一個月來（3月16日～4月14日），地產股拉升明顯，不光地產指數（399241.SZ）漲幅33.45%，更有多家房企股價翻倍。市場有人喊出“地產股機會能演繹全年”。《紅周刊》在采訪中，不少職業投資人表示，地產股投資機會會呈現兩極分化，這緣于基本面的分化。由于政策的邊際放松，房地產板塊會有短期的貝塔機會，但普漲時間不會持續太長；而國企、央企背景的地產股，基本面更優秀，投資機會仍可能貫穿2022全年。

二季度地產股會迎來方向性復蘇

但整個板塊普漲周期不會長期持續

近期地產股的大幅拉升，背后主要受到政策的影響。微木資本創始人呂曉彤告訴《紅周刊》：“2022年5.5%的GDP增速，意味著必須要把地產這一支柱產業做好，并且帶動上下游產業鏈。所以我們可以看到，現在各地政策都在松綁，貸款利率下行、貸款比例上升等一系列利好信息的釋放。這也向市場明確，國家整體仍要穩住房地產這一支柱產業。

此外，近期摩根大通報告也指出，在銷售改善和需求端政策放松推動下，今年第二季中國地產股應該會迎來方向性復蘇，盡管波動性可能會很高。并認為迄今為止2021財年業績不佳、停牌、銷售疲弱及違約等利空應該都已出盡。若以2021年10月峰值為基準，地產股可能有15～20%的上漲空間。

不過，呂曉彤同時也向《紅周刊》表示，地產板塊的普漲并不會持續太長時間。首先，我國現在城市化率65%，和歐洲國家70%相比，城市化進程基本結束；第二，中國人口已達到高峰并開始衰退，老齡化越來越嚴重；第三，現在市場還有6億平方米的存量，人均住房面積50平方米，這一均量已大大超過發達國家；第四，中國老舊城市改造和醫院學校建設基本完成，有些地方小學甚至都招不到學生，所以也不需要那么多房子了。

綜上四方面，他認為除了北上廣深等一線城市，中國的房子已經冗余，高速增長時期已過，再加上房住不炒是基本國策，房子作為投資品的時代已一去不返。后續房地產每年的新增開發面積也非常少了，且基本上市場份額也是被國企央企“吃掉”，所以地產板塊普漲難持續。

去年四季度資金開始流向地產

國企、央企投資機會或貫穿2022全年

從去年四季度開始，資金開始明顯流入地產板塊。《紅周刊》對比2021年三季度和2021年報基金前十大重倉股發現，部分地產股無論是它的持股基金數，還是基金持股股數，都出現了明顯增幅（見表1）。

通過表格可以發現，保利發展(行情600048,診股)的持有基金數和對應的基金持股總量依然位列房企排行榜榜首，且持有基金數從去年三季度的312只增至2021年末的388只，與之相對應的同期基金持股數量也從11.29億股增至13.46億股。

此外，萬科A(行情000002,診股)的基金持股總量從去年三季度的7.12億股增至2021年末的8.17億股；金地集團(行情600383,診股)基金持股總量從去年三季度的2.21億股增至2021年末的5.04億股；招商蛇口(行情001979,診股)基金持股總量從去年三季度的1.61億股增至2021年末的3.80億股。

更加值得一提的是，基金不僅僅將目光聚焦于“招保萬金”，其他規模房企也吸引了不小關注，如，此前鮮少有人問津的廣宇發展(行情000537,診股)、華發股份(行情600325,診股)、旭輝控股等房企。其中，關注度增長最為明顯的要數華發股份，2021年三季度末時，華發股份持有基金數僅有3家，且對應基金持股總量為328.97萬股；而到了2021年年末，該地產股的持有基金數增至15家，對應基金持股總量也增至1.37億股。

不過，《紅周刊》梳理發現，從房企規模來看，基金多看好市占率較高的大型、中型房企，相反，小型房企相對較少；而從公司屬性上來看，基金又普遍看好國企、央企或國資背景的地產股，民營背景所占比重相對較少。比如，在地產股中基金持股總量排名前十榜單中，僅有新城控股(行情601155,診股)、萬業企業(行情600641,診股)、金科股份(行情000656,診股)三家屬于民營企業。

此前，中歐基金經理曹名長在接受《紅周刊》專訪時就表示，地產行業具有Alpha機會。雖然增長速度較慢，但競爭格局很好，龍頭公司仍在提升市場份額。這一投資邏輯和基金的地產持倉特點一脈相承。

而呂曉彤也持續看好國企央企背景的地產股。他表示，國企央企更安全，且本身預期也都很充分。國企央企大概率會每年保持10%～15%的增長速度，但其他地產股的股價波動可能更多是炒作成分。

深諳地產行業的財經知名博主@朱酒向《紅周刊》表示，國企央企背景的地產股在股價提振上能夠走得比較久，至少今年還是有貫穿全年投資機會的可能性，它們更符合地產股中的價值股，帶著很強的成長基因，因為伴隨地產行業的洗牌，一半以上的地產公司都會倒下，連拿地的能力都沒有，那么剩下的市場就會主要由這些國企央企瓜分。

中交地產(行情000736,診股)等部分地產股漲幅顯著

背后或系游資炒作

《紅周刊》梳理發現，3月16日至今（4月14日），基金青睞的地產股TOP20區間漲跌幅多維持在30%～40%漲幅左右，這一區間漲幅和地產指數基本保持一致。

不過，近期地產板塊表現更為出色的并非受基金青睞股。如此前股價長期維持在7元/股上下的中交地產于3月16日開始爆發多日連續漲停，4月14日收盤，區間漲跌幅高達246.33%，位居近期地產股漲幅榜首。這期間，中交地產的區間換手率高達157.89%（見表2）。

而中交地產的基本面并不出色。其2021年年報顯示，2021年實現營收145.42億元，同比增長18.23%；實現歸母凈利潤2.36億元，同比減少32.19%。且同一年時間，雖然中交地產簽約銷售額微增5.07%至560億元，但銷售面積實則同比下滑5.79%，至228.51萬平方米。根據Wind數據，中交地產剔除預收賬款后的資產負債率為87.36%，“三道紅線”仍處于踩線狀態。多位投資人向《紅周刊》分析表示，中交地產這種股票炒作的可能性很大。

《紅周刊》還注意到，此前連續多年十大流通股股東未出現較大變動的中交地產在2021年年報中出現了“三減一退”，其中大股東重慶渝富資本運營集團有限公司減持0.76%總股本。且根據中交地產近期披露的兩則減持公告，重慶渝富在2021年9月11日到4月12日之間，持股比例從10.69%降至8.96%，占到中交地產總股本的1.72%。減持均價為7.07元/股，合計套現8463.3萬元。而后續，重慶渝富還將繼續減持，在公告后15個交易日的6個月內，計劃減持中交地產股份不超過2086.30萬股，占公司總股本比例3%。

值得關注的是，和中交地產類似，同樣具備高換手率、高漲幅的地產股不在少數。如，3月16日～4月14日期間，天保基建(行情000965,診股)區間漲幅為171.53%，區間換手率為410.42%；渝開發(行情000514,診股)區間漲幅86.3%，區間換手率為189.43%；陽光城(行情000671,診股)區間漲幅44.3%，區間換手率為310.41%。

@朱酒向《紅周刊》表示，當前地產板塊雖然也存在一個恢復過程，企業也屬于未來向好，但地產股里面有一半以上的成分都是在炒作。

他認為，當前上漲的地產股可以劃分為三大類別：一類是真正的能夠保持長期較好發展的房企，主要是央企國企；一類是困境反轉型，比較典型的特征就是從去年下半年開始到現在跌幅特別大的房企；最后就是純炒作類型，一般市值不大換手率特別高。比如說換手率高到連續每日都是兩位數漲幅，有的甚至連續好幾天都是20%的換手率，這種是投資資金的可能性較小，都是游資炒一把就走。

呂曉彤也提醒表示，當前地產板塊炒作居多，且大多也已經炒到位了。

基本面是區分炒作和成長股的試金石

國企、央企“三道紅線”更經得起考驗

呂曉彤認為，要區分被炒作還是被長期投資的地產股，還要看基本面。地產的高速增長已經過去，基本面差的房企無法維持股價的持續拉升，拉到最后還是回調、后撤。

@朱酒也表示，用PE來衡量股票投資價值的方式，對當前地產股來說參考性不大，因為從剛剛發布的2021年年報來說，大部分地產公司都有計提減值，所以整體PE是偏高的，并不能客觀真實地反映一家房企的企業現狀，投資人要結合房企的自身債務表現、自身經營以及拿地能力來看。

自2020年8月，“三道紅線”政策新規出臺后，就一直被視為衡量房企債務表現的硬指標。而根據目前已對2021年年報對應“三道紅線”進行披露的房企數據來看，相比民營企業，絕大多數的國企、央企三道紅線更趨安全穩健，如中國海外發展剔除預收賬款后的資產負債率53.6%、凈負債率31.1%、現金短債比3.42；招商蛇口發展剔除預收賬款后的資產負債率61.67%；凈負債率42.82%；現金短債比1.25。可以看到，上述房企的三大指標不光都在“安全線內”，還都實現了較為明顯的優化效果。

而在拿地方面，也可以看到，今年前3個月的土地市場主要也都被國企、央企以及國資背景房企包攬。據中指數據，在2020年前3月的房企拿地排行榜中TOP10中，國資背景的綠城中國拿地金額208億元，位列榜首；國企央企背景的華潤置地、建發房產，上海地產集團拿地金額也都在百億以上；而僅有3家民營企業上榜前十，且拿地金額相對較少（見表3）。

關鍵詞： 招保萬金獲公募基金增持，國企央企地產股機會或貫