根據華夏合肥高新REIT公告，網下詢價階段基金管理人和財務顧問通過深交所網下發行電子平臺共收到91家網下投資者管理的285個配售對象的詢價報價信息。全部配售對象擬認購數量約269.07億份，為初始網下發售份額數量的156.89倍。

資料顯示，華夏合肥高新REIT原始權益人合肥高新股份有限公司是集開發建設、運營管理、產業投資等業務于一體的綜合性產業園區開發運營商。華夏合肥高新REIT作為其資產上市平臺，后續儲備可用于擴募資產超100億元。根據基金招募說明書中披露的可供分配金額測算，華夏合肥高新REIT在2022年預測凈現金流分派率為4.05%(年化)，2023年預測凈現金流分派率為4.06%。

除華夏合肥高新REIT外，還有多只產品待入局。華泰紫金江蘇交控高速公路封閉式基礎設施證券投資基金已獲反饋，中金安徽交控高速公路封閉式基礎設施證券投資基金已受理，國泰君安臨港創新智造產業園封閉式基礎設施證券投資基金、國泰君安東久新經濟產業園封閉式基礎設施證券投資基金將分別于9月13日、15日開始詢價。

記者關注到，今年以來，多只REITs新產品受到資金追捧。如保障性租賃住房REITs，根據詢價認購倍數和募集認購確認比例，紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT整體認購倍數破百。

“公募REITs受到資金追捧主要還是其與股債相關性低，且長期回報較為穩健的關系，符合部分機構及個人資金的投資需求。”排排網財富公募產品運營經理徐圣雄提到，目前網下投資者和公眾投資者一般保持著7:3的最終份額比例，認購還是以機構投資者為主。對于個人投資者，特別是高凈值客戶，公募REITs主要能優化投資組合的配置結構，與股債相關性較低。投資時更該注重長期回報，而不是參與短期炒作。

初期較高的收益不可持續，需明白產品投資邏輯

從公募REITs市場表現情況來看，目前全市場有17只公募REITs。德邦證券數據顯示，9月第2周，17只產品平均換手率1%，成交金額平均值為2.62億元，成交量為0.46億份。相對發行價來看，相關產品平均漲幅33.42%，其中，紅土創新鹽田港倉儲物流REIT、華安張江光大REIT和建信中關村產業園REIT較發行時價格漲幅位列前三。

徐圣雄分析，主要源于其稀缺性的特點，包括上市初期流動份額的稀缺和底層優質資產的稀缺。初期較高的收益不可持續，長期還是會圍繞底層資產的估值波動，需警惕短期炒作風險。

富榮基金公募REITs投資總監王甲同提醒，在選擇公募REITs產品時，要關注基礎資產類別。“現在公募REITs的底層資產有兩大類：一類是特許經營權類，另一類是產權類。這兩類資產的特性是不同的，具體體現在特許經營權類資產有投資期限，到期后價值歸0，此類資產債性更強;而產權類資產到期后價值不會歸0，類似永續，此類資產股性更強。”王甲同說。

王甲同表示，投資者需要明白公募REITs產品的投資邏輯。投資特許經營權類項目，要看項目內的收益率，即IRR，不能光看分紅率的高低;投資產權類項目，要看資本化率和分紅率。此外，還需對底層資產基本面要做一定的分析，要了解現金流的來源、資產特點，不能光看區域和資產類別就進行投資。“普通投資者在投資REITs時，不能光看分紅高就投資，因為特許經營權類資產分紅中其實包含一定的本金，到期基金份額的價值歸0;不要跟風炒作，追漲殺跌，要理性投資。雖然REITs收益穩定，但它是風險適中的產品，不是低風險產品;不能拿炒股的邏輯炒REITs，因為REITs看重的是現金流的穩定性，而不是像股票一樣追求高增長預期。”王甲同提醒。

(記者 王楚涵)

關鍵詞： 華夏合肥高新REIT 配售對象 證券投資基金 公募基金