8月21日，Distrii辦伴上海長寧中山萬博辦公空間，門鎖被業(yè)主方更換，租戶進門需保安開門。澎湃新聞記者 李佳蔚 圖

辦公空間運營商平臺“Distrii辦伴”正陷入違約之困。

(資料圖片僅供參考)

近日，上海多個Distrii辦伴租戶向澎湃新聞記者反映，由于“二房東”辦伴拖欠業(yè)主租金，辦公場地正在被業(yè)主收回，與辦伴簽約且仍在合同期內的眾多租戶面臨被清退的風險。由于此前預付給辦伴的租金、押金尚未退還，租戶進退兩難。

“辦伴的人找不到，大業(yè)主要我們重新交租金，門鎖都換了，我們現在連自己的辦公室都可能進不去。”Distrii辦伴上海長寧中山萬博辦公空間的一名租客描述自己的情況。

Distrii辦伴上海長寧中山萬博辦公空間，部分租戶已搬走。澎湃新聞記者 李佳蔚 圖

澎湃新聞記者了解到，辦伴每個辦公空間內租戶通常有幾十家，多為小微企業(yè)。根據受訪租戶反映，每個租戶損失的租金、押金在數萬元至十幾萬元不等。

對此，Distrii辦伴媒體聯(lián)絡相關負責人告訴澎湃新聞記者，辦伴在上海原有三四十家辦公空間，目前正常運營的還剩十幾家。公司部分項目確實因為實際經營問題關閉，相關情況及解決方案已告知租戶，公司會積極解決押金、租金訴求。

租戶剛簽約，房子被業(yè)主收回

Distrii辦伴，即上海辦伴科技發(fā)展有限公司（以下簡稱“辦伴”），是一家辦公空間運營商平臺。該企業(yè)成立于2015年，注冊資本近4600余萬元，由堂堂加集團百分百持股。

辦伴的經營模式，是以“二房東”身份租下寫字樓的部分樓層，再分割成更多小的辦公空間，以辦公室或工位等方式租給有需求的中小微企業(yè)。

成立之初，該公司以“無處不在的企業(yè)，家門口的辦公”為口號快速發(fā)展，在北京、上海、南京、雄安、蘇州、濟南以及新加坡?lián)碛?0多家商務辦公空間。

不過，從今年開始，辦伴遭遇困境。

張女士（化名）是北京一家IT企業(yè)數盟上海分公司負責人，也是辦伴長寧中山萬博辦公空間的租戶。

她告訴記者，該公司2019年起和辦伴合作，前幾年合作順利，2023年6月底合同到期后，該公司和辦伴又簽了新一年租賃合同。

新合同是從2023年7月1日至2024年6月30日。目前張女士租的是7人間，月租為1.17萬元，預繳一年房租，共14萬余元，另有2.94萬元押金。

但張女士沒想到，新合同剛簽不足一個月，就出現大業(yè)主收回房屋的情況。

7月21日，辦伴長寧中山萬博辦公空間的業(yè)主方上海源貿置業(yè)有限公司向辦伴租戶發(fā)送的告知郵件。受訪者供圖

7月21日，辦伴長寧中山萬博辦公空間的業(yè)主方上海源貿置業(yè)有限公司，向辦伴租戶發(fā)送一封郵件，稱辦伴欠業(yè)主租金等各項費用逾一年，累計近千萬元，業(yè)主當日已正式解除與辦伴的房屋租賃合同，收回對該大廈此前租給辦伴的25層和28層房屋的占用和控制。

業(yè)主方還通知，其將以不高于辦伴的收費標準，繼續(xù)向各租戶提供辦公服務，要求租戶及時與業(yè)主簽訂新的合同協(xié)議。此外，業(yè)主方還對更換門鎖和部分設施等作了說明。

張女士稱第一反應是“不敢相信”，但驚詫很快變成現實。

8月7日，辦伴給長寧中山萬博辦公空間所有客戶發(fā)的“告知函”。受訪者供圖

半個多月后的8月7日，辦伴給長寧中山萬博辦公空間所有客戶也發(fā)了一份“告知函”，確認7月21日長寧中山萬博業(yè)主方收回了租給辦伴的樓面，已接管所有設施設備。

辦伴告訴各租戶，租戶可與辦伴簽訂解約協(xié)議，對各租戶預付的租金、押金，辦伴承諾自解約起90個工作日予以退款。“基于當下我司的兌付能力……我司依然會盡最大的能力履行承諾。”辦伴在郵件中寫道。

大業(yè)主更換門鎖，要求重新簽約

目前，多個租戶表示難以相信辦伴的退款能力，且找不到對接負責人。

劉先生也是長寧中山萬博辦公空間的一名租戶，他說，該公司與辦伴的合同到2023年12月才結束，目前有4萬多元租金和押金在辦伴手中。

“長寧中山萬博辦公空間的前臺負責人，以前是負責和租戶對接的，現在他們突然說自己代表業(yè)主方，我們打電話給辦伴的管理層，有的離職了，有的打不通，都在躲我們。”劉先生說，種種跡象讓租戶無法信任辦伴能在90個工作日退還租金、押金。

另一方面，來自業(yè)主方的壓力讓租戶沒有退路。劉先生說，長寧中山萬博業(yè)主方要求租戶從7月21日起重新簽約，如果租戶不與業(yè)主方簽約或搬離，從7月21日起租戶要向業(yè)主繳納“占用費”，業(yè)主還就此向租戶發(fā)了律師函。

長寧中山萬博辦公空間的業(yè)主方向租戶發(fā)的催約書等，如不及時重新簽約，租戶將被清退。受訪者供圖

那么，租戶與業(yè)主方再簽新的租賃合同不行嗎？劉先生說，由于業(yè)主方不承認租戶與辦伴的合同，租戶立即與業(yè)主再簽合同，意味著要重復繳納房租。因此，除了部分合同到期的租戶選擇搬走或再簽訂合同，其他租戶大都不愿立即再簽。

在長寧萬博中山辦公空間，業(yè)主方已經更換25、28層樓面的門鎖。多個租戶說，他們每天進入自己的辦公室要找保安開鎖。“就算今天能進辦公室，也不知道明天能不能進去，這種感覺很難受。”一名租戶說。

租戶可能的損失多在幾萬元至十幾萬元。張女士算了下，業(yè)主方7月21日起與辦伴解約，從2023年7月22日至2024年6月30日，她預付給辦伴的租金及押金共計16萬余元。

Distrii辦伴上海長寧中山萬博辦公空間，一家會務公司租的辦公室。澎湃新聞記者 李佳蔚 圖

長寧中山萬博另一個會務公司租戶告訴記者，其向辦伴租了11個工位，月租1.85萬元，目前預繳的租金還有三個月、押金兩個月，總共5個月租金，損失9萬多元，“我們去年剛創(chuàng)業(yè)，就遇到這個事情，還沒盈利呢。”他無奈地說。

多個上海辦公空間停止運營

關閉的不僅辦伴長寧中山萬博辦公空間。

辦伴陸家嘴新梅聯(lián)合廣場辦公空間一名租戶顧女士告訴記者，她是某深圳科技公司上海分公司負責人，6月29日收到通知，辦伴稱其與業(yè)主方上海鑫兆房產發(fā)展有限公司就房屋租賃合同“未達成一致”，業(yè)主將拒絕租戶繼續(xù)在原辦公場所辦公。

辦伴告訴租戶，陸家嘴新梅聯(lián)合廣場關閉后，租戶可選擇與辦伴解約，辦伴將自解約起90個工作日退還剩余租金、押金；租戶也可選擇變更到辦伴其他辦公空間繼續(xù)合作。

“辦伴在新梅大廈（新梅聯(lián)合廣場）有6個樓面，共有九十多戶租戶，目前有些合同到期已經走了，剩下五十多戶，部分被平移到辦伴其他仍在運營的項目，還有二十多戶像我這樣沒走的。”顧女士說。

顧女士稱，合同期較長的租戶大多沒有選擇變更辦公地點。她以自身情況舉例，她預繳一年租金，到2024年4月合同到期，之所以沒選擇平移到其他辦伴項目，因為擔心下一個地點又“爆雷”，屆時與辦伴、業(yè)主方之間的協(xié)商會更復雜。

這種擔心不無道理，根據辦伴6月29日發(fā)給顧女士的告知函，當時顧女士還可轉移到長寧中山萬博等辦公空間，但7月21日長寧中山萬博也解約了。

而如果租戶一直不搬走且不簽約，業(yè)主方也在采取措施。顧女士說，他們辦公空間的門禁鑰匙被業(yè)主方暫停和修改，且租戶面臨停電、停網等威脅。

辦伴靜安仲益大廈辦公空間忽然關閉。受訪者供圖

辦伴南京東路悅薈中心項目忽然關閉。受訪者供圖

目前，根據多個租戶反映，辦伴靜安仲益大廈、張江微電子港、靜安嘉里企業(yè)中心、南京東路悅薈中心等多個上海項目已出現業(yè)主方收回房屋的情況。

一些租戶認為，辦伴與業(yè)主方解除合同，風險不該讓租戶承擔。顧女士說，她認為辦伴應當把與租戶的合同變更到業(yè)主方，業(yè)主與租戶履行完現有的合同，再根據各自意愿簽訂新的租賃合同。如果辦伴做不到把租戶的合同變更給業(yè)主，也應當及時退還租戶剩余的租金及押金。

“90個工作日就是玩文字游戲，人玩失蹤。”顧女士說，辦伴向租戶發(fā)完郵件就消失了，業(yè)主不承認辦伴和租戶之間的合同，租戶進退兩難，“我們嘗試找過辦伴的管理層，找不到，都在躲我們”。

辦伴：租金收入和租金成本之間存在倒掛

“我們現在確實有些項目是因為實際經營情況而關閉。”8月23日，辦伴媒體聯(lián)絡相關負責人在接受澎湃新聞采訪時回應，辦伴并非“失蹤”，而是將后續(xù)的客戶處理放在線上，為各租戶留下郵件地址，公司400電話也是開通的。

該負責人說，近期公司人員變化較大，加上經營方面等各種原因，因此對租戶的后續(xù)處理速度較慢。他說，辦伴為各租戶提供了解約協(xié)議選項，其中涉及如何處理租戶的主要訴求，即租金、押金的退付。

“我們結合目前公司的經營情況，給了租戶一個可兌現的方案和周期，通常是90個工作日內退還。”該負責人說，解約協(xié)議具備法律效應，這是公司承擔責任的一種方式。

但辦伴突然違約不用賠償嗎？該負責人說，從業(yè)主方向辦伴發(fā)出解約協(xié)議，到要求租戶從辦公空間搬出，辦伴為租戶爭取了約一個月時間。“我們也考慮到租戶可能需要一定的時間做搬遷，是留了一定的時間給到客戶去做相應的一些處理的。”他說。至于租戶其他訴求，可以向辦伴再溝通。

辦伴在上海有三四十家辦公空間，圖為辦伴向客戶展示的各點位。受訪者供圖

上述負責人承認，辦伴在上海原有三四十家辦公空間，現在只有十幾家項目正常運營，主要因為經營問題。

他說，辦伴大部分樓面2020年前從業(yè)主方租下，租金根據當時的市場環(huán)境簽訂。但2020年后，受各方面原因影響，租賃市場價格到目前下調了20%～30%。也就是說，辦伴以較高價格租下業(yè)主的房屋，現在以較低價格租給客戶。

“這里面存在租金收入和租金成本之間倒掛的情況。”他說，辦伴已“虧錢運營”了幾年，現在無法繼續(xù)負債經營。

對租戶的責任，該負責人認為辦伴沒有逃避，“我們在努力把剩下的項目經營下去，希望盡快走出困境，這樣也有能力去滿足客戶的訴求，承擔相應的責任。”

律師：“二房東”需賠償業(yè)主和租客的損失

上海大邦律師事務所律師丁金坤分析，根據民法典相關規(guī)定，辦伴作為“二房東”，拖欠業(yè)主方租金，業(yè)主有權解約，收回房屋。同時因房屋被業(yè)主收回，租客與“二房東”的轉租合同也無法履行了，可以解除。

丁金坤認為，“二房東”一方面須賠償業(yè)主的損失，另一方面還要賠償租客的損失。另外，也要查清房客交給“二房東”的租金去向是否存在被挪用、職務侵占等違法犯罪。

至于業(yè)主與租戶之間重新簽訂的租賃合同，丁金坤表示，如果租戶與業(yè)主接洽，直接將后續(xù)租金交給業(yè)主，可以形成新的租賃關系，繼續(xù)租賃使用房屋。

澎湃新聞記者查詢中國裁判文書網發(fā)現，今年以來，上海辦伴科技發(fā)展有限公司作為被告，牽涉多起房屋租賃合同糾紛訴訟案，不過多數案件按原告撤訴處理。另據上海市高院開庭公告信息顯示，接下來兩個月，還有3起房屋租賃合同糾紛案和1起委托合同糾紛將要開庭，上海辦伴科技發(fā)展有限公司均為被告。

與此同時，辦伴北京、上海多個項目停止運營的消息已開始流傳。

據中國房地產業(yè)協(xié)會官方網站中房網8月3日報道，“目前，辦伴位于北京的所有共享辦公場所已經停止運營，所有租戶均被清退，所屬項目公司因登記住所無法聯(lián)系而被工商部門列入企業(yè)經營異常名錄。”

另據界面新聞7月31日報道，針對辦伴內部人員稱“為赴美上市質押4000萬美元”的消息，辦伴回應公司確實是在走上市流程，但質押情況不存在。界面新聞進一步詢問于北京、上海項目清退的具體原因，對方回答由于疫情等因素，辦伴項目的租金和出租率都受到了很大影響，“所以策略性地選擇了一部分項目進行關閉。”

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