自北向南，從東往西，一股“妖風(fēng)”突然席卷了樓市。

成都、杭州、南京、西安……最火熱的幾個(gè)城市，也忍不住抖了三抖。

【資料圖】

作為風(fēng)向標(biāo)的土拍，怎么就一下子熄火了？

最近一段時(shí)間，成都幾乎每天發(fā)布高溫黃色預(yù)警，氣溫直沖35度。

71家房企搶一塊地的火爆場(chǎng)景還歷歷在目，成都土拍市場(chǎng)卻突然傳來(lái)一陣寒意。

原定于8月10日拍賣的東安湖42畝地塊、龍?zhí)端?9畝地塊，不約而同地宣布“終止出讓”。

一般來(lái)說(shuō)，在正式開拍前會(huì)開放網(wǎng)上報(bào)名通道。有些特別熱門的地塊，在這個(gè)階段就會(huì)被競(jìng)價(jià)到封頂，直接送去搖號(hào)。而那些臨時(shí)撤牌的地塊，大概率是因?yàn)椋?/strong>

沒(méi)有開發(fā)商愿意掏錢。

說(shuō)起來(lái)，這并不是成都今年頭一回出現(xiàn)這種情況。5月19日那場(chǎng)土拍，遠(yuǎn)郊的新津區(qū)有一宗地塊慘遭流拍。

可本次“終止出讓”的地塊，一宗位于“老五區(qū)”的成華，一宗位于中心城區(qū)的龍泉驛，這說(shuō)明寒氣蔓延的速度很快，已經(jīng)來(lái)到了相對(duì)核心的二圈層。

在當(dāng)下，有一股“撤牌風(fēng)”正在席卷各大城市。

今年上半年，西安是全國(guó)土地成交面積最多的城市，憑著949萬(wàn)平米的成交面積榮登“賣地王”。光是涉宅地就賣掉了足足64宗，規(guī)劃建筑面積803.55萬(wàn)平米，同比上漲更是高達(dá)47.5%。

進(jìn)入下半年，西安土拍也被潑了一盆冷水。

原定8月11日出讓的西安高新區(qū)GX3-17-33地塊，就像成都的兩宗地一樣“因故終止出讓”。

沒(méi)錯(cuò)，就是全西安最熱門的高新區(qū)。

發(fā)生在大灣區(qū)的撤牌故事，則更有戲劇效果。

佛山容桂的一宗商住地，原計(jì)劃7月6日出讓，卻因故推遲1個(gè)月。好容易等滿了1個(gè)月，結(jié)果又被撤銷掛牌，真真是命途多舛。

最狠心的還是合肥，7月底的那場(chǎng)土拍，一口氣下架了11宗地塊。

很難想象，這一切都發(fā)生在“天花板會(huì)議”定調(diào)房地產(chǎn)，住建部、央行狂吹暖風(fēng)，一線城市集體表態(tài)之后。

都說(shuō)土拍是樓市風(fēng)向標(biāo)，為啥市場(chǎng)還是不領(lǐng)情呢？

在土地市場(chǎng)上大殺四方、瘋狂掃貨的央國(guó)企，最近也收手了。

今年6月底，中海豪擲超125億，歷經(jīng)70分鐘、競(jìng)拍151輪的拉鋸戰(zhàn)，從華潤(rùn)手搶走了深圳灣超總地塊。

就在同一天，中海還在廈門、合肥大手筆砸錢買地，花掉200多個(gè)“小目標(biāo)”。

然而，在接下來(lái)的7月，中海一塊地都沒(méi)拿。

同樣停止拿地腳步的還有龍湖。眼看著宇宙房企岌岌可危，同為“民企幸存者”的龍湖怕是很難不被觸動(dòng)。

還有一些實(shí)力房企，拿地節(jié)奏明顯變慢了。

濱江集團(tuán)，作為杭州本土民營(yíng)房企，上半年沖進(jìn)了全國(guó)拿地榜TOP10。而在大本營(yíng)浙江，濱江更是力壓“拿地王”華潤(rùn)和“老大哥”綠城，風(fēng)光登頂。

時(shí)間來(lái)到7月份，濱江的拿地金額卻暴跌60%。

同樣猛踩剎車的還有央企招商。整個(gè)7月份，招商蛇口買地只花了19個(gè)“小目標(biāo)”，降幅也超過(guò)了60%。

當(dāng)市場(chǎng)上為數(shù)不多的買家“萌生退意”，土拍的真實(shí)溫度徹底藏不住了。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月份土地流拍率達(dá)到了26.5%，創(chuàng)下2022年以來(lái)新高。

另一個(gè)統(tǒng)計(jì)口徑中指院則表示，7月全國(guó)300城共流拍地塊74宗，流拍率為21.2%，較上月增長(zhǎng)3.09個(gè)百分點(diǎn)。

另一個(gè)土拍溫度計(jì)，城投托底又出現(xiàn)了。

今年上半年，杭州土地出讓金入賬966.7億，位居全國(guó)城市榜首。7場(chǎng)“土拍大戰(zhàn)”平均溢價(jià)率高達(dá)9.3%，僅次于北京。總共有41宗溢價(jià)封頂觸發(fā)搖號(hào)，占比超過(guò)六成。

進(jìn)入下半年，土拍風(fēng)云突變。7月18日杭州第七輪土拍，不僅誕生了2023年以來(lái)首宗流拍地塊，城投也開始出手托底了。

同在長(zhǎng)三角的南京，早早感受到了涼意。

7月17日南京第四批次出讓，8宗地塊中有6宗底價(jià)成交，其中5宗系城投托底。

為何大家都像約好了一樣，都不拿地了？

表面看起來(lái)，土拍降溫的原因是“季節(jié)性回落”。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，全國(guó)主要地級(jí)市7月供應(yīng)土地405宗，供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為3377.03萬(wàn)㎡，同環(huán)比分別下降30.7%、46.09%。

供應(yīng)變少了，拿地也就變少了，看起來(lái)似乎也解釋得通。

真實(shí)情況卻是，即便加大供應(yīng)，土地市場(chǎng)也很難熱度爆棚。

進(jìn)入7月，幾乎找不到業(yè)績(jī)沒(méi)有下滑的房企。

有超過(guò)8成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低，超半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企的單月業(yè)績(jī)同比降幅大于30%，其中36家企業(yè)同比降幅超過(guò)50%。

曾經(jīng)的“民企之光”加速隕落，碧桂園單月同比跌幅高達(dá)63.6%，旭輝同比跌超70%。

僅僅越秀、保利、華僑城、聯(lián)發(fā)等少數(shù)房企，7月單月業(yè)績(jī)?nèi)詫?shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，而他們大多擁有國(guó)家隊(duì)背景。

一邊銷售在下滑，另一邊融資依然艱難。不怪開發(fā)商哭窮，他們是真沒(méi)錢了啊。

今年7月，房企融資規(guī)模仍然處于近年來(lái)的較低水平。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，80家典型房企的融資總量為499.74億元，環(huán)比減少10.1%，同比減少46%。

本該支持房企融資的“三支箭”，幾乎全都飛向了“國(guó)家隊(duì)”，幾乎沒(méi)有民營(yíng)房企輸血成功。

克而瑞的統(tǒng)計(jì)顯示，7月份境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是招商蛇口、華僑城、萬(wàn)科等國(guó)企央企或優(yōu)質(zhì)混合所有制企業(yè)。

碧桂園這個(gè)級(jí)別的民企，也無(wú)法獲得融資機(jī)構(gòu)青睞。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)曾報(bào)道，碧桂園在去年11月一天之內(nèi)獲得郵儲(chǔ)銀行、工行、中行共1500億元授信，但這些沒(méi)有變成實(shí)質(zhì)性的融資。

7月底那場(chǎng)高層會(huì)議之后，住建部和央行發(fā)聲了，一線城市發(fā)聲了，甚至開發(fā)商和業(yè)主都開始漲價(jià)了，股市也漲了一波，氣氛已經(jīng)烘托到位。

可是大半個(gè)月過(guò)去了，至今未有實(shí)質(zhì)性利好政策出臺(tái)，信心正在迅速消耗殆盡。

正如下面這個(gè)刷屏的“地獄笑話”：瘋狂拿地的，一個(gè)個(gè)遭遇危機(jī)。因?yàn)橥话l(fā)事件停止拿地的，卻意外躲過(guò)了爆雷潮。

說(shuō)實(shí)話，光靠喊一喊口號(hào)的表演型救市，已經(jīng)沒(méi)辦法讓房企心甘情愿掏錢了，必須拿出真金白銀的利好。

否則對(duì)他們來(lái)說(shuō)，比起花錢買地再賣房回款，不如提前還債穩(wěn)住信心。

與碧桂園同為“民企之光”的龍湖，已經(jīng)這么做了。

據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，龍湖今天提前償還了17億元債務(wù)，目前境內(nèi)到期債務(wù)僅剩11月到期的1.19億元。

另外，明年1月到期的153億港幣銀團(tuán)貸款，龍湖也已經(jīng)提前償還72億港幣，并且計(jì)劃在年內(nèi)全部提前償還。

好在真正的大招，已經(jīng)離我們不遠(yuǎn)了。

央行宣布MLF下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，房貸利率很可能也要跟著下調(diào)。福州、廈門、成都、沈陽(yáng)等多個(gè)城市，很快會(huì)出臺(tái)政策降低二套房首付比例下限。

南昌已出臺(tái)“15條政策”，官宣首套貸款首付20%，二套貸款首付30%。

最值得關(guān)注的莫過(guò)于，一場(chǎng)由高層召集京滬廣深主官的會(huì)議將在8月召開。

一線城市到底會(huì)如何松綁？我們拭目以待。

流拍率飆升、成交量下滑、標(biāo)桿房企爆雷……在很多人看來(lái)，樓市仍未走出“至暗時(shí)刻”。

比這更殘酷的，是加速到來(lái)的大分化時(shí)代。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，盡管總體流拍率飆升，但不同能級(jí)城市的差異相當(dāng)大。

一線城市：7月流拍率為3.13%，同環(huán)比分別下降2.14和4.77個(gè)百分點(diǎn)

二線城市：流拍率為10.43%，較上月微降0.13個(gè)百分點(diǎn)，高出去年同期2.23個(gè)百分點(diǎn)

三四線城市：7月流拍率為25%，為近17個(gè)月流拍率高峰

土拍是樓市風(fēng)向標(biāo)，開發(fā)商就是感知樓市水溫的“鴨先知”。

一方面，開發(fā)商放棄的廣大三四線城市，基本沒(méi)有投資價(jià)值。不信你看碧桂園，土儲(chǔ)高度集中在三四線城市，盡管這些年一直努力降負(fù)債卻積重難返。

另一方面，開發(fā)商瘋狂涌入一二線城市。他們一個(gè)比一個(gè)謹(jǐn)慎小心，把算盤打出了火星子，生怕算錯(cuò)一筆賬，拿錯(cuò)一塊地。

多數(shù)房企上半年拿地城市不超過(guò)15個(gè)。最夸張的當(dāng)屬華潤(rùn)、濱江和招商等房企，在一二線拿地金額占比超過(guò)了90%。

即便是優(yōu)質(zhì)城市里還不錯(cuò)的板塊，也會(huì)因?yàn)榉N種原因放棄買入。

比如8月10日南昌集中出讓的高新艾溪湖東DABJ2023033地塊，8004元/㎡的起始樓面地價(jià)比周邊不久前出讓的兩宗地塊封頂價(jià)高了2000元/㎡，最終沒(méi)有房企報(bào)名出價(jià)，流拍。

過(guò)去市場(chǎng)好的時(shí)候，這樣的地塊根本不愁賣，現(xiàn)在卻面臨滯銷。

這說(shuō)明什么？

即便是一二線核心城市，也要優(yōu)中選優(yōu)，不可輕易踏錯(cuò)。

樓市分化時(shí)代，95%的房子正在被淘汰！

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