記者葉麥穗廣州報道
近期，有關存量房貸下調的呼聲漸起。目前，已有多家銀行表態未來有望調整存量房貸利率。
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有助于降低居民還貸壓力
7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦舉行的2023年上半年金融統計數據情況新聞發布會上表示，人民銀行支持和鼓勵商業銀行按照市場化、法制化的原則，與借款人自主協商，變更合同約定，或者是用新發放貸款置換原來存量的貸款。
鄒瀾表示，個人住房貸款余額上半年總體略有減少，主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生了變化。其中包括居民使用存款或者減少其他投資，提前償還存量貸款大幅增加。
“這是居民資產配置的調整，對居民住房需求并不構成影響。”鄒瀾進一步表示，盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點引導房貸利率下降，但合同約定的LPR(貸款市場報價利率)加點幅度在合同期限內固定不變，導致了前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加是有比較大的關系。
隨后央行、國家外匯管理局8月1日召開了2023年下半年工作會議。會議明確，下半年，要指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。
8月20日，人民銀行、金融監管總局、證監會聯合召開電視會議，強調“要繼續推動實體經濟融資成本穩中有降，規范貸款利率定價秩序，統籌考慮增量、存量及其他金融產品價格關系。”
存量房貸利率被關注主要是，今年一季度，鑒于新增房貸利率和存量房貸利率存在較大利差，部分居民提前償還房貸的情況增多，引起了市場和金融機構的關注，調降存量房貸利率的市場呼聲一浪高出一浪。
招聯首席研究員董希淼表示：“存量房貸調整工作應遵循‘依法’‘有序’兩個原則。‘依法’，即存量房貸合同由銀行與借款人簽訂，利率條款變更也應在指導意見之下，由借貸雙方依法協商一致；‘有序’，即存量房貸利率調整不會‘一刀切’，可能主要針對利率明顯偏高的部分存量房貸，可根據利率高低分別確定不同的下調幅度，也可以是階段性下調。”
中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬表示，今年以來，市場上圍繞降低存量房貸利率展開了較多討論，央行適時推出調降存量房貸利率的舉措，能夠有效降低購房者的負擔。
婁飛鵬表示：“央行提出指導商業銀行依法有序調整存量房貸利率是對前期政策引導的延續，有助于穩定房地產市場、穩定房貸規模，也有助于降低居民還貸壓力，推動恢復和擴大消費，進而穩定經濟增長。”對銀行凈利潤會有影響
截至今年6月末，我國個人住房貸款余額約為38.6萬億元。根據中銀證券（601696）分析師朱啟兵推算，計算2016年以來存量貸款加權平均利率約為5.18%，與2023年6月末個人住房貸款加權平均利率4.11%相差107bp，存量和增量貸款價格差異較大。其中貸款加權平均利率較高主要是2017年四季度-2022年一季度期間的新發放房貸，共計24.6萬億元，加權平均利率為5.51%。按保守估計，調整利率較高部分存量房貸利率30bp，將對應減少銀行的年利息收入超700億元，占2022年銀行業2.3萬億凈利潤比例約為3%，對應居民而言，100萬貸款每年減少利息負擔2136元；按樂觀估計，調整全部存量貸款利率100bp，將對應減少銀行的年利息收入3860億元，占2022年銀行業凈利潤比例約為16.8%，對應居民而言，100萬貸款每年減少利息負擔6996元。整體來看對于銀行影響可能在3%-16.8%之間，若5年期LPR繼續調降，對于銀行凈利潤影響還將加大。
海通國際分析師梁中華估算，存量房貸當前的加權平均執行利率或在4.8%附近。如果本輪存量房貸利率的調整目標為最新投放的利率水平，即4.14%(2023年一季度的平均利率)，那么兩者差距超過60bp。截至今年上半年，存量的個人住房貸款余額總計38.6萬億元，如果按照60bp的幅度進行利率調整，或將對應減少銀行的年利息收入超2000億元，占2022年銀行業2.3萬億凈利潤的比例約10%。如果按照40bp的調整幅度進行估算，對銀行凈利潤的影響或縮減至6.7%。邊際上，降低存量房貸利率會直接減少居民的月供支出，對消費起到一定的支撐作用。
興業證券的研報也表示，如果存量按揭貸款的加點幅度下調60bp，對于銀行平均資產收益率的影響為7bp左右。隨著存量房貸利率和企業貸款利率的下調會導致銀行資產收益率的進一步下行，此時需要通過存款利率的下調，來保持凈息差的穩定，且存款下調幅度可能適當高于貸款利率的下調幅度，以維持金融體系穩定。興業證券測算，在銀行貸款利率收益率下行10bp，活期存款利率下調5bp、定期存款利率下調15bp的情景下，銀行凈息差的提升幅度在2-3bp；可見，為了保持凈息差的穩定，貸款利率的下行需要匹配更大幅度的存款利率下調。
