8月30日，廣州市人民政府辦公廳發布《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，“此次政策主要是要滿足剛性和改善性住房需求。該政策內容說明，當前對于此類政策的調整，總體上都是為了不斷激活合理住房消費需求。因此該政策實施后，住房消費市場的活躍會非常明顯，尤其是一些購房者購房的約束減少了、包袱減輕了，購房的積極性自然會提高。”

58安居客房產研究院院長張波分析，廣州政策落地尺度較大，完全“不認貸”，并且在本地“認房”，同時執行的時間是以8月25日三部委發布通知的時間為準，政策落地后預計對市場的推動作用力度會較大，市場短期內復蘇的概率大大增強，同時會先推動二手房交易量出現較大幅度增長，并再傳導到新房市場。

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張波認為，這一政策直接利好兩類人群，一是本地換房人群，名下住房出售后，新購住房可按首套執行信貸政策，首付比例與房貸利率均出現大幅下降，二是在異地有購房人群，在認定套數時只核查在廣州的住房情況，因此即使外地有房，只要在廣州無房，同樣可按首套執行信貸政策。

至于其他三個一線城市，張波表示，廣州政策落地為其他三個一線城市起到了一定示范作用，預計全國全面落地“認房不認貸”已進入倒計時，從執行的力度來看預計也將和廣州保持一致。

三部門發文，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施

8月25日，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合發布《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。通知明確，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

方正證券此前分析，“認房不認貸”有望助力銷售回暖，政策寬松空間尚存，融資端持續呵護，看好地產板塊行情表現。地產政策從供需兩端持續加大支持力度，寬松空間仍然存在，樓市在政策助力之下有望在金九銀十迎來回暖，看好地產板塊行情持續表現。

開源證券認為，本次政策調整將使更多購房人能夠享受首套房首付比例和房貸利率優惠。三季度或將是重要的政策窗口期，核心一二線城市的房地產政策有望持續寬松。持續看好投資強度高、布局區域優、機制市場化的強信用房企。

存量房貸利率下調已“箭在弦上”

此外，房貸利率方面，后續仍將有大動作。29日，一張《關于召開個人住房貸款存量利率調整項目啟動會議的通知》的截圖在網上傳播開，圖中顯示，該銀行擬于8月30日（本周三）召開個人住房貸款存量利率調整項目啟動會議，要求數管部、軟件中心、數據中心、測試中心、個金部/消保部、公司部、網金部等部門參會。21世紀經濟報道稱，即將召開此次會議的是國有六大行之一的交通銀行，該會議由該行零售信貸部牽頭召開。

建設銀行、中信銀行、招行銀行等均對存量房貸利率下調話題進行了正面回應，招商銀行行長助理彭家文在近日舉行的2023年中期業績交流會上表示，存量房貸利率下調勢在必行，亦是大概率事件，目前招商銀行已經制定了預案。

建行首席財務官生柳榮中期業績發布會上表示，存量房貸利率下調確實將對銀行后續的凈息差水平產生一定影響。由于監管部門具體的指導方案還沒有出臺，各家銀行還在保持積極溝通，現在測算有一定難度。

中信銀行副行長謝志斌在半年度業績發布會上表示，密切關注監管導向和市場的動向，也對該行行內業務情況進行及時梳理和分析，對可能發生的業務調整，已經做好了預案。后續，中信銀行將結合同業執行尺度以及市場變化情況，積極落實監管要求，履行社會責任，兼顧好業務發展與客戶經營的平衡。

華夏銀行行長關文杰在半年度業績發布會上表示，存量房貸利率調整的確會對各家銀行產生一定影響。該行將在監管部門指導下，密切關注市場動向，有序推進后續相關工作的開展。

中泰證券研報稱，復盤2008-2009年存量利率調整情況，與今年情況相似，均是銀行與個人自主協商變更合同約定，或是新發放貸款置換原來的存量貸款。

瑞銀大中華金融行業研究主管顏湄之29日表示，存量房貸利率下調或很快落地。在起看來，拖很久沒有太大的意義，關鍵是監管怎么比較有秩序的來做成這件事，如何保證對客戶的公平合理，保障銀行間不會刻意競爭來搶客戶。

“從降低商業銀行協商成本，提升相關業務辦理效率角度，不排除效仿2008年通過批量打折方式。”光大銀行金融研究員周茂華表示。

2008年10月，央行決定將商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.85倍擴大至0.7倍。隨后，多家銀行宣布對符合條件的存量房貸利率從8.5折降到7折。

“在市場化協商和博弈的過程，考慮個人的資金還款能力，預計存量房貸下調比例不會很大。”中泰證券研報指出，中性假設下，每年個人負債支出可節約850億。假設30%的存量按揭調降80bp，個人資金成本支出可節約850億，對銀行息差影響為3bp，營收影響為1.5%，利潤影響3.3%。”

中銀證券分析指出，按保守估計，調整利率較高部分存量房貸利率30bp，將對應減少銀行的年利息收入超700億元，占2022年銀行業23萬億凈利潤比例約為3%，對應居民而言，100萬貸款每年減少利息負擔2136元; 按樂觀估計，調整全部存量貸款利率100bp，將對應減少銀行的年利息收入3860億元，占2022年銀行業凈利潤比例約為16.8%，對應居民而言，100萬貸款每年減少利息負擔6996元。整體來看對于銀行影響可能在3%-16.8%之間，若5年期LPR繼續調降，對于銀行凈利潤影響還將加大。

本文源自：金融界

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