“是不是公司偷偷賺大錢了？都敢幾億幾億地買房了。”在官宣買樓之后，冰墩墩生產商元隆雅圖的股吧里炸開了鍋。

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近日，元隆雅圖公布，擬與上海海升環盛房地產開發有限公司簽署銷售框架協議，以將近3.07億元的總價購買位于上海普陀區中海中心E座6-9F的商品房及車位，其中，商品房面積約7459.44平方米，車位共計20個。

上半年扣非歸母凈利潤最高預跌99.94%、半年或將只賺10萬元的元隆雅圖，沒有打算全部動用在手資金。公告稱，此次購買房產的資金來源是公司向特定對象發行股票所募集的資金及部分公司自有資金。

元隆雅圖在7月5日公布的《向特定對象發行股票募集說明書（注冊稿）》顯示，公司計劃向不超過35名特定對象發行大約6695.13萬股股票，募集不超過8.96億元的資金，而所募資金在扣除發行費用后將全部用于5大項目，包括創意設計能力提升建設項目、數字營銷業務系統建設項目、一體化信息系統平臺研發升級建設項目、智能倉儲中心建設項目，以及補充流動資金和償還銀行借款。

盡管企業出手洽購房產資產是近兩年的趨勢，但業績和股價大幅下滑的元隆雅圖卻讓投資者頗有微詞。“這個定增方案是為了買房子，還不花一分錢”，一名投資者質疑道。

定增募資上海買房

實際上，擴展華東地區的業務是元隆雅圖定增的目的。元隆雅圖在《說明書》中表示，華東地區擁有我國經濟最為發達的幾個區域經濟體，具備市場容量大、文化包容性強、潛在客戶眾多、發展活力旺盛等特征，而目前公司在華東地區的區域市場開拓和服務能力有限，“本次發行擬布局華東地區業務發展，加大禮贈品創意設計、數字化平臺建設方面的投入，挖掘華東地區客戶，推動區域業務發展”。

在《說明書》對募投項目之一“創意設計能力提升建設項目”的描述中，元隆雅圖稱，該項目擬在上海購置場地，組建業務及創意設計團隊，建設完成后定員240人，而目前公司的創意設計團隊主要分布在北京。

該項目的建設期為3年，總投資將近5.1億元，約有3.98億元將使用定增所募資金，其中，用于房產購置的費用合計1.8億元。時代財經留意到，元隆雅圖用于擴展信息流廣告業務的“數字營銷業務系統建設項目”，也提到了1.35億元的房產購置費用，但沒有計劃使用定增所募資金。

數字營銷業務系統建設項目

在購房公告中，元隆雅圖再次強調了購房與定增的關系，稱公司未來將在華東地區業務重點布局和市場開拓戰略，而購房的目的是為了“提升客戶服務質量，進一步增強創意設計能力及IP產品的開發能力，整合升級公司數字營銷業務系統，順利實施公司向特定對象發行股票方案所述的募投項目”。

不過，身為2022年北京冬奧會特許商品生產商、零售商的元隆雅圖，在失去了“冰墩墩”加持后業績和股價大幅下滑。

今年上半年，元隆雅圖的歸母凈利潤預計同比減少97.13%-95.7%至500萬元-750萬元，扣非歸母凈利潤同比下跌99.94%-98.48%至10萬元-260萬元。公司解釋稱2023年上半年公司特許產品收入較少，成都大運會和杭州亞運會特許產品的銷售高峰預計在下半年開始。因此，冬奧會開幕帶來2022年上半年較高的業績基數是2023年上半年公司業績同比大幅下滑的主要原因。

與此同時，元隆雅圖的股價持續走低，8月2日報收16.22元/股，相比去年2月的最高股價31.9元/股已跌去將近一半。

針對外界的諸多疑問，時代財經致電元隆雅圖投資者關系部，但截止發稿時，未能成功取得聯系。

企業熱衷買樓自用

值得一提的是，近兩年，房地產大宗交易市場相對平淡，但自用買家的購買需求卻更為活躍，而交易標的主要位于一線城市，其中尤以寫字樓最受自用買家青睞。去年，便有奈雪的茶、九毛九、中國人壽、鄂爾多斯等知名公司陸續出手洽購，引發市場關注。而從今年的市場表現來看，自用買家顯然還未打算停下它們“買買買”的腳步。

元隆雅圖沒有在公告中明確所購房產的物業類型，僅稱標的資產為中海中心E座6-9F的“商品房及車位”。不過，根據賣家上海海升環盛房地產開發有限公司旗下公眾號，中海中心是大型綜合體項目中海真如境的6棟辦公樓。其中，中海中心E座為可售資產，包含地上15層和底下2層，地上建筑面積合計2.42萬平方米，一共擁有142個車位。

除了元隆雅圖，被譽為人力資源服務第一股的外服控股也在今年3月公布將以13.43億元的總價，購買位于上海市黃浦區綠地外灘中心T3棟的5層辦公樓及45個車位，會展龍頭蘭生股份同在3月公布以5.61億元購買同一樓棟的2層辦公樓及35個車位。

與此同時，銀行也在關注大宗交易市場。浙商銀行在6月發布公告稱，計劃出資23.34億元購置深圳中洲濱海商業中心西塔（1棟A座）第1-21層作為營業辦公用房使用，而去年3月，浙商銀行已先行耗資30.3億元購入上海市浦東新區的綠地創驛大廈A塔樓。

戴德梁行的數據顯示，今年上半年，北京、廣州和深圳的大宗交易金額出現不同幅度的增長，分別錄得231億元、132億元和150億元的成交，而身為中國最大的大宗交易市場，上海則同比減少了33.4億元至358.6億元。而高力國際的數據則顯示，上半年，中國主要城市（北京、上海、廣州、深圳、西安和成都）一共錄得92筆大宗交易，總交易金額將近865億元，同比增加31.06%。

盡管整體來看，多個城市的大宗交易市場同比有所回暖，但相較2021年或更早的年份，這樣的市場表現并不突出。不過，多家機構均指出，自用型買家在相對平淡的市場中表現活躍。

以上海市場為例，根據戴德梁行統計，按照成交金額計算，自用型買家占比為41%，而去年全年為35%，投資型買家占比為59%，而去年全年為65%，該機構的數據顯示，上半年總成交金額中，辦公或研發辦公類型物業占比約61.2%，達到219.6億元。

而在高力國際“寫字樓大宗交易”項下的統計數據顯示，上半年，上海一共成交246億元，不乏內外資投資型買家，其中，企業買家完成的交易金額為120億元，主要以國企或政府平臺公司及能源行業為主導。

高力國際中國區資本市場及投資服務副董事總經理楊清告訴時代財經，目前上海的寫字樓大宗交易市場以自用型買家和非傳統的投資機構為主，“（傳統的）投資機構對上海寫字樓市場現在非常謹慎，因為供應量比較大，租金也有下滑的趨勢，賣方也有出售的壓力，這種情況下出售的價格就會調整，所以其實現在是一個比較好的（購買）時點”。

賣方的出售壓力只是推動寫字樓大宗交易成交的其中一個因素，“除了開發商需要處置資產，也有一些投資機構投資期到了，它們要退出”，楊清預計，下半年市場上仍有寫字樓大宗交易的出現，“自用型買家和非傳統的投資機構還是非常積極地在上海尋找辦公樓標的，當然（能否成交）還是取決于標的的性價比”。

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