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文｜胡玉瑋

本文對房地產行業進行回顧、從供需端梳理過熱階段出臺的政策、最后分析房地產政策還存在的優化空間。在過熱階段出臺的政策主要是在需求端發力，在2020年之后就在供給側發力，出臺的政策主要包括“三道紅線”和“貸款集中度管理”。自去年年底以來，供給側“三支箭”落地寬松，需求側強調“適時調整優化房地產政策”，供需兩側相較于以往皆有所寬松，我們預計房地產政策還可從以下五方面進一步優化，一是房企融資邊際寬松；二是差異化降低首付比例和貸款利率；三是一二線城市放寬購房資格；四是“城中村”改造和老舊小區升級進一步推進；五是關注縣域及鎮域舊房升級。

7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年上半年金融統計數據新聞發布會指出，“我國房地產市場供求關系已經發生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續出臺的政策存在邊際優化空間”。本文對房地產行業進行回顧、從供需端梳理過熱階段出臺的政策、最后分析房地產政策還存在的優化空間。

房地產行業回顧：從供給端來看，房地產行業投資自1998年停止住房實物分配以來，至2014年維持在10%以上的高增長，到2022年轉負，新開工房屋面積則波動較大；從需求側來看，商品房銷售額和銷售面積走勢較為一致，自1998年房改后，分別在2008年、2014年和2022年增速轉負；在資本市場方面，頭部房企與上市房企走勢基本一致，但頭部房企上漲與下跌都更為穩妥。

過熱階段出臺的政策：從最低首付比例來看，首套房基本維持在30%左右，第二套房的最低首付比例高達60%及以上；從房貸利率來看，貸款利率基本上都不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，隨后房貸利率在LPR的基礎上加點形成；從稅費來看，普通住房雖然在居住一段時間后可以免征營業稅，但房屋轉讓與出售等相關稅費仍不低。在過熱階段出臺的政策主要是在需求端發力，在2020年之后就在供給側發力，出臺的政策主要包括“三道紅線”和“貸款集中度管理”。

還存在的優化空間：自去年年底以來，供給側“三支箭”落地寬松，需求側強調“適時調整優化房地產政策”，供需兩側相較于以往皆有所寬松，我們預計房地產政策還可從以下五方面進一步優化，一是房企融資邊際寬松；二是差異化降低首付比例和貸款利率；三是一二線城市放寬購房資格；四是“城中村”改造和老舊小區升級進一步推進；五是關注縣域及鎮域舊房升級。

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