喊了多年剝離地產的口號，順鑫農業終于開展實質性行動。但地產業務虧損多年，又為地產子公司注入巨額資產，順鑫農業無疑付出了巨大的代價。

提及剝離房地產業務，順鑫農業可謂“畫餅”多年，如今有望正式落地。6月26日晚，順鑫農業披露公告稱，公司擬通過北京產權交易所掛牌轉讓全資子公司北京順鑫佳宇房地產開發有限公司（下稱“順鑫佳宇”）100%股權。

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早在2021年末，順鑫農業就宣布掛牌轉讓順鑫佳宇100%股權，在北京產權交易所公開征集受讓方，不過后續并無實質性進展。與上次不同的是，這一次掛牌轉讓事宜有控股股東兜底。

為順利推進此次掛牌轉讓事宜，順鑫農業還做了一系列的布局。4月份，順鑫農業斥資近20億元購買順鑫佳宇的兩棟樓宇資產，優化后者資產負債結構；5月份，順鑫農業對順鑫佳宇增資約50億元，以便于北京產權交易所相關流程的推進。

順鑫農業在房地產業務上付出巨大的代價。順鑫佳宇業績連年虧損，拖累母公司業績，若這一次能成功轉讓，掛牌價也低于增資成本。

《每日財報》注意到，順鑫農業剝離房地產業務后，未來將聚焦主業。然而兩大主業也并不省心，2022年白酒業務和豬肉業務的收入雙雙下滑。

剝離地產“包袱”

順鑫農業已嘗試過出售順鑫佳宇。2021年12月2日，順鑫農業就發布《預掛牌轉讓全資子公司股權的提示性公告》，擬通過北京產權交易所掛牌轉讓順鑫佳宇100%股權。

此次預掛牌僅是信息預披露，順鑫農業并未找到接盤對象，交易條件、成交價格、支付方式等多方面尚未確定，需待意向方報名后方可決定。

時間過去一年后，此次掛牌轉讓事宜并無新進展。盡管多有投資者詢問后續，但順鑫農業表示正在推進地產業務去庫存及尋找戰略合作方，“堅定推進房地產業務剝離事項”。

今年順鑫農業再次提出剝離地產業務。6月26日晚，順鑫農業披露公告稱，公司擬通過北京產權交易所掛牌轉讓順鑫佳宇100%股權，按照評估結果確定掛牌價格為30.98億元。此次交易完成后，順鑫農業將不再持有順鑫佳宇股權，不再將其納入合并報表中。

相對上一次，此次掛牌轉讓事宜的確定性更大，原因是有控股股東北京順鑫控股集團有限公司（下稱“順鑫控股”）兜底。

公告顯示，若公開掛牌期間未能征集到意向受讓方，公司將按照法律、法規等相關規定調整價格后再次掛牌，經過多輪價格調整仍未能征集到意向受讓方，控股股東順鑫控股或其指定關聯方，將以不低于22.5億元的價格參與此次摘牌。

地產業務多年虧損

順鑫農業是從控股股東順鑫控股手中獲得順鑫佳宇的股權。2006年8月，順鑫農業用北京順鑫綠色度假村有限責任公司45.44%股權與順鑫控股持有的順鑫佳宇80%股權（1606.51萬元）進行等值置換。

2007年12月及2010年3月，順鑫農業以現金的方式向順鑫佳宇進行單方面注資，分別支付1500萬元及1.63億元，持股比例分別上升至86.72%及96%。

2013年11月，順鑫農業出資773.45萬元收購順鑫控股持有的4%股權，至此持有順鑫佳宇100%股權。

《每日財報》發現，自2006年至2022年，順鑫農業持有順鑫佳宇的股權累計有17年，但后者業績多年虧損。據同花順iFinD數據及歷年年報，2006年至2010年，順鑫佳宇業績取得盈利。

2011年至2022年，順鑫佳宇就常年處于虧損狀態，僅明確在2014年凈利潤取得盈利。2015年報并未直接披露，僅表示“順鑫佳宇由于2015年沒有新開盤項目目，營業收入和利潤較2014年有所減少”。

在接下來的年份，順鑫佳宇凈利潤陷入深度虧損中，長期拖累母公司的業績表現。2020年至2022年，順鑫佳宇實現凈利潤分別虧損5.34億元、3.81億元和8.42億元。

2020年至2022年，順鑫農業凈利潤連續三年下滑，其中2022年凈利潤虧損6.73億元，成為公司上市25年以來首次虧損。順鑫農業在2022年計提資產減值6.398億元，主要原因是房地產存貨減值。

或付出高昂成本

由于常年的虧損，順鑫佳宇早已資不抵債。據兩次掛牌轉讓的公告，順鑫農業在2020年及2021年前三季度凈資產分別為-14.52億元及-17.90億元；2022年凈資產為-26.75億元。

今年前5個月，順鑫佳宇實現凈利潤為3.44億元，凈資產也達到26.43億元，背景是順鑫農業購買順鑫佳宇的樓宇資產以及對其增資。

4月8日，順鑫農業宣布購買順鑫佳宇持有的位于北京市順義區的商務中心及寰宇中心兩棟樓宇資產，預計作價不超過19.86億元，以優化后者的資產負債結構，同時滿足公司自有辦公場地的持有需求。該交易價格較賬面價值的增值率達到53.17%。

5月12日，順鑫農業發布公告稱，鑒于順鑫佳宇凈資產為負且存在應付公司債務49.74億元，為便于北京產權交易所相關流程的推進，公司董事會同意以前述債權對順鑫佳宇增資49.74億元。

經過資產負債結構的優化以及獲得巨額增資，順鑫佳宇的財務指標得到明顯改善，負債總額從2022年末的80.85億元降至今年5月末的13.49億元。順鑫佳宇的市場價值評估也上升至30.98億元。

由此，為擺脫地產負面資產，順鑫農業或付出高昂的成本。如果能夠順利找到接盤方，以30.98億元出售順鑫佳宇，相對于增資金額，順鑫農業仍需付出約18.75億元的成本；如果未能找到接盤方，順鑫農業將順鑫佳宇以不低于22.5億元的價格出售給順鑫控股。

鑒于順鑫佳宇業績常年虧損，順鑫農業在2021年末轉讓未果，在當前國內地產行業低迷的背景下，能否以較高的價格出售順鑫佳宇仍有待觀察。

主業遭遇挑戰

順鑫農業的主業包括白酒業務和豬肉業務。白酒品牌以“牛欄山”和“寧城”為代表，其中牛欄山二鍋頭在中低端白酒市場知名度較高。順鑫農業剝離地產業務后，將聚焦于主業。

從2022年的經營狀況來看，順鑫農業的主業也并不省心。去年凈利潤虧損，除了受地產業務拖累外，順鑫農業旗下白酒業務和豬肉業務的收入也出現下滑。

2022年報顯示，白酒業務實現收入為81.09億元，同比下滑20.70%。從產品品類來看，高檔酒和低檔酒收入分別同比下滑36.22%和22.71%。白酒產量和銷量分別同比下滑9.14%、24.40%，但庫存量同比增長199.10%。

在本輪豬周期下行階段，豬肉業務收入連續兩年下滑。2020年至2022年，豬肉業務收入分別為42.09億元、33.13億元和25.57億元，同比增長幅度為24.92%、-21.29%和-22.84%。

順鑫農業兩度發布公告宣布掛牌轉讓順鑫佳宇，次日股票收盤都錄得漲停，反映出市場對順鑫農業剝離負面資產、聚焦主業的期待。去年順鑫農業凈利潤創上市來首次虧損，兩大主業收入也出現下滑，無疑成為公司剝離地產的推動力。

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