番禺的舊改，最近又動起來。

一邊是網(wǎng)紅舊改沙溪村項目，日前屬下的酒店用品批發(fā)市場清租正如火如荼地推進中。

另一邊是，舊改的風再一次吹向了新晉網(wǎng)紅創(chuàng)新城。說的不是羅邊村，而是它的鄰居、番禺首個城改項目——永大社區(qū)。

(資料圖片僅供參考)

近日掛網(wǎng)的永大片區(qū)控規(guī)調(diào)整征詢意見公示，除了永大社區(qū)城改控規(guī)出爐之外，還透露有一線臨江宅地即將補倉，并將進一步完善創(chuàng)新城的商業(yè)、教育配套……

創(chuàng)新城"隱藏"的50萬㎡臨江地

永大片區(qū)，位于番禺北部、創(chuàng)新城西部，具體在南大干線以北、珠江以南，隔珠江后航道與大學城對望。

此次控規(guī)調(diào)整，涉及規(guī)劃范圍50.7公頃，用地性質(zhì)仍維持以二類居住、二類居住/商業(yè)商務用地為主，另外還有中小學、公園綠地、防護綠地等用途，但不同性質(zhì)地塊分布位置、道路路網(wǎng)等都有調(diào)整。

比如，原一線臨江的純居住用地（黃色塊），調(diào)整后變成居住/商業(yè)/商務用途；“二線”的原中小學用地（較大的橙色A33）調(diào)整了位置，原其他商務設(shè)施用地（紅色B29）撤銷調(diào)整為居住、商住、中小學等用途，新增2條道路等。

調(diào)整后，建設(shè)總量約57.1萬㎡，其中居住總建設(shè)量約50.1萬㎡。規(guī)劃公服設(shè)施共114處，包含48班九年制學校、18班小學以及2處9班幼兒園等，頗有看頭。

從用地性質(zhì)及規(guī)模來看，2處學校分別對應不同的橙色A33地塊，除去中間地塊現(xiàn)狀的民辦萬豪儒林小學，左下角較小地塊應為18班小學，右側(cè)較大地塊應為48班九年制學校，2處9班幼兒園分別對應2處R22地塊。

可以預見，未來新規(guī)劃落地后，整個片區(qū)功能相對完整，整體質(zhì)素高，對提升創(chuàng)新城界面、完善當?shù)嘏涮锥加兄卮笠饬x。

具體而言，新控規(guī)分涉及已收儲待出讓用地、市頭村（舊村局部）、永大社區(qū)（舊城）等。

控規(guī)調(diào)整征詢意見，也意味著地塊出讓、舊改很可能不久后會有新動作。

番禺首個城改，即將重啟？

目前來看，整個片區(qū)的3大部分中，市頭村舊改暫時沒有動靜，比較有看頭的是永大地塊、永大社區(qū)舊改。

永大社區(qū)原為永大集團公司，始建于上世紀50年代，屬于企業(yè)型社區(qū)，分為44.3萬㎡，分為北麗園、東麗園、西麗園3部分，有居民樓76座，1995年轉(zhuǎn)制后推向社會。

如果說“永大社區(qū)”這幾個字有點陌生，那么說到它的另一個身份——原市頭糖廠生活區(qū)，估計不少人的反應會是“原來是這里”。

走在社區(qū)里，不難看到某些區(qū)域墻上還繪有原市頭糖廠制糖工藝圖畫，不少生活在這里的老街坊，也就是原來的糖廠職工都表示回憶滿滿。

在里面逛了一圈，這里舊也是確實很舊。

樓房普遍只有6層，但幾十年前的舊樓都沒有規(guī)劃電梯，對于長者而言上下樓很吃力，所以只要有條件的高層長者，基本都已經(jīng)搬走。

△永大社區(qū)面貌

而且?guī)资甑娘L雨，不少樓棟外立面剝落情況顯眼，存在著安全隱患，社區(qū)更新改造因此成為了街坊們的高度共識，2021年的一次改造意愿表決就獲得超95%的同意率。

項目原被納入廣州市舊城改造十年規(guī)劃，此后更有消息傳出越秀地產(chǎn)+廣汽集團已介入，目前可以說是待字閨中。

今年上半年，網(wǎng)上流傳一份《廣州市2023年城市更新項目年度計劃》，涉及的300多個項目里都沒有永大社區(qū)，但并不意味著就沒戲，畢竟規(guī)劃也存在著動態(tài)調(diào)整的可能。

而從這次永大片區(qū)的最新控規(guī)出爐，涉及永大社區(qū)的部分調(diào)整也確實顯露一些端倪。

比如前面提到，原定其他商務設(shè)施用地（紅色B29），最新規(guī)劃里已取消該用途，并將部分用地分別改為學校、商住用途，同時保留現(xiàn)狀進出社區(qū)的平安路。

雖然具體啟動改造時間還不明確，但最新規(guī)劃的出爐，多多少少給這個老舊社區(qū)的改造帶來一絲曙光。

再加上創(chuàng)新城居住人口將越來越多，教育配套略顯不足。一旦啟動永大社區(qū)城改，片區(qū)規(guī)劃新增的九年制學校才有望落地，補全創(chuàng)新城的教育拼圖。

一線江景宅地正醞釀上線

最后看看永大地塊，也就是原市頭糖廠停產(chǎn)后，已納入土儲的永大社區(qū)生產(chǎn)區(qū)。

最新航拍可見，舊廠區(qū)原有的廠房建筑，以及標志性的3根大煙囪早已不復存在，取而代之的是被大樹等綠植覆蓋的平整土地，生態(tài)環(huán)境還算不錯。

該地塊在今年的藍皮書、第二批擬供應宅地清單中都有露臉，再加上此次控規(guī)調(diào)整，一連串的動作都似乎在瘋狂暗示，地塊馬上就要掛牌出讓了。

如果掛牌價格合適，加上板塊宅地少有的望江優(yōu)勢，完全不用擔心它的流量。

△藍皮書中的永大地塊

作為番禺新晉的網(wǎng)紅板塊，地塊所在的創(chuàng)新城近幾年誕生了越來越多的紅盤，當中就包括越秀地產(chǎn)旗下的文璽、大學星匯城、大學城和樾府等，在售產(chǎn)品均價4.5萬-5.2萬/㎡不等。

除此之外，還有兩座“錦城”待售中，即興業(yè)大道南側(cè)的越秀大學星匯錦城，以及來自羅邊村舊改的星河盛世錦城，其中前者已開放異地展廳，吹風3萬-4萬/㎡。

△越秀大學星匯錦城

在目前含“秀”量高的創(chuàng)新城，不妨大膽猜測一下，越秀地產(chǎn)會不會再度出手拿下永大地塊，打造高端江景新項目？