在商業輕資產運營的賽道上，各路玩家爭相加碼。

(資料圖)

近日，有市場消息稱，合生商業與上海松江區社區商業體塞納左岸廣場完成簽約，接下來，項目將更名為合生新天地，交由合生商業代運營管理。

實際上，隨著金融紅利與土地紅利的消失，商業地產步入存量時代，而輕資產化運作成為盤活存量項目的重要方式。

近兩年，商業輕資產賽道暗潮涌動，其中，萬達商管宣布自2021年開始不再發展“重資產”，全面實施“輕資產戰略”；龍湖、大悅城、華潤等多家企業亦接連發力輕資產。

對合生商業而言，此次簽約一方面能夠助力塞納左岸廣場提升“自我造血能力”，另一方面，此次加碼無疑將進一步擴充其輕資產版圖。

二次流轉

巨大的商業存量，給予了行業更大的發展空間，通過輕資產的模式布局存量商業市場的時代已然到來。

合生商業亦瞄準了這一賽道。

消息稱，6月30日，合生商業與上海松江區社區商業體塞納左岸廣場完成簽約，未來該項目將由合生商業代運營管理，并將更名為“松江合生新天地”。

自2019年開啟輕資產戰略以來，合生商業便不斷拓展輕資產項目，其中包括簽約成都珠江廣場、西安南門世紀金花等。此次簽約完成，意味著該公司輕資產規模的進一步擴張。

據了解，上述項目已啟動為期半年的升級改造及全面招商，計劃在2023年年底前重新開業。

如若完成改造并重新入市，項目或將憑借合生商業的品牌溢價、運營能力重新盤活，對區域價值及能級提升起到積極的作用。

實際上，這已經是塞納左岸廣場第二次改造。

據獲悉，塞納左岸廣場位于松江區文誠路500弄，于2016年1月9日開業，建筑面積約4萬平方米，共計四層，是一個定位休閑娛樂、美食餐飲、歡樂親子、精品超市于一體的社區商業綜合體。

該項目前身為易買得超市，2015年3月，威源投資集團拿下該項目，并通過八個多月的時間，將項目改造成為綜合業態，并于次年1月重新開業。

但重新開業僅兩年時間，項目便已走向下坡路，據本地媒體的報道，2018年7月，項目三樓鋪面出現大面積的關停、閉店等現象，該樓層公共區域的燈光也直接關閉，人氣略顯不足。

如今，上述項目再度“易手”。不少市場人士認為，項目頻繁流轉，主要與周邊客群、競爭壓力有關。

從地理區位來看，項目位于上海松江新城核心商圈，周邊大學林立，整體的商業分為較為濃厚。

不過在項目周邊主要客群多是依賴節假日的大學生的情況下，如何保證客流穩定性、招商如何貼近大學生的消費水平均需慎重考量。

更重要的是，該區位的大型購物中心并不算少，印象城、萬達廣場等，均在該地區有所布局，項目改造完成后同樣將面臨一定的競爭壓力。

根據合生商業公布的調整規劃方案，項目將打造更具人情味和煙火氣的社區生活方式中心。

在升級一樓餐飲商超、二樓教育培訓、三樓日咖夜吧等社區生活服務業態的同時，擴充市民體驗業態是這次改造升級的中心任務。目前項目已確定將在頂樓引進時下熱門的戶外運動——松江首個兒童5人制的天空足球公園、天空泵道路沖場和天空紅土網球場。

輕資產藍圖

這是合生商業布局華東市場的首個輕資產項目。

作為全國經濟的風向標，華東因其領先的經濟水平、龐大的人口規模以及較高的消費水平，成為商業地產的兵家必爭之地。

有數據預測，2023年，華東地區預計新開業的商業項目數量為192個，新增商業建筑面積接近1500萬平方米；其中，僅華潤萬象生活，年內預計在華東地區新開業5個項目。

而此次通過輕資產的方式落地上海，一方面在行業不確定性依舊、企業融資端吃緊的當下，輕資產模式亦能降低企業的成本與風險；另一方面，則能夠助力合生商業搶占高能力城市的市場份額。

實際上，隨著商業地產的日漸成熟以及存量資產的持續增加，大多數企業已經由自持運營的重資產模式轉向以開發及管理輕重并舉的模式。

近兩年，包括萬達、印力、華潤、龍湖、大悅城等紛紛加快輕資產業務的布局。

至于合生商業，過往該公司以重資產商業為主，形成了合生匯、超級合生匯、合生新天地及21街區等適合不同定位的商業項目。

2019年，合生商業正式啟動輕資產戰略，不過，相較于萬達商管等企業的委托管理、租賃運營等方式不同，合生商業的輕資產模式更多是采用的是“小股操盤”的戰略，即在參與商業項目的孵化及運營的同事，公司也會擁有小部分的項目股權。

比如，上海虹橋電競合生匯，該項目由B站斥資81.18億元拿地，用于籌建總部大樓，而合生商業作為項目的承建方和運營方，同時參與了該項目的小部分股權，也就是說，合生商業不僅僅是項目的經營方，同樣也是投資人之一。

數據顯示，目前，合生商業已通過“小股操盤”方式運營輕資產項目40個，運營面積超200萬平方米。

除了上述模式，此前合生商業集團聯席董事長羅臻毓在接受觀點新媒體采訪時曾透露，商業集團以后將會是在整個商業板塊里面的投資者，下面有幾個輕的板塊，包括不動產基金是一塊，主要是設立基金，盤活現有的資產，“當然還有募別人的錢，加上商業集團再投百分之二三十，做LP，再擴張買新的，這是不動產基金做的事情。”

然后是合商科技，包含兩個輕資產拓展板塊，一是商業管理，即幫第三方管理商場，目前大業主還是合生商業集團，另外一個大業主則是珠江投資。還有一個商業建設集團，主要負責建設合生旗下全部商業樓。

在羅臻毓看來，拓展輕資產業務是合生商業的重要布局，“不管是商業管理、不動產基金還是品牌住宅冠名及銷售，都是拓展輕資產布局的打法。能參與項目管理到運營的全過程，對企業來說是非常好的機會，目前市場正在產出更多這樣的機會?！?/p>

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