“這就是所謂的窗口指導。政策一般不會明白地告訴你，你拿了地王我就不能(融資)，但可能會適當地讓你稍微困難一點。比如說成本、利息水平高一些，或者對開發商償債能力、現金流或者覆蓋倍數的要求稍微高一些。包括背后抵押資產的成數有可能會要求高一些。這些都是比較隱晦的要求。但(政策)就是想傳遞這個信號，你(指房企)收斂一點。”瑞銀執行董事諶戈對21世紀經濟報道記者說。

2019年3、4月份，房地產交易市場出現了一波“小陽春”。在此背景之下，房企拿地積極性明顯上漲。中原地產研究中心統計數據顯示：截止到6月13日，年內拿地過百億的房企多達40家，在2018年同期只有32家企業，2017年同期只有25家。其中最多的碧桂園上半年拿地金額高達805億、融創673億、萬科525億。另外包括新城、中海、綠地、旭輝、金地、華潤、龍湖、陽光城、保利等合計多達15家企業拿地超過200億。久違的市場再次活躍，而地王也隨之起舞。

在此背景之下，調控警鐘似乎再起。一則烏云再次籠罩樓市略有明朗的晴空之上：“部分房企拿地激進，出現一些地王，已引起中央的注意。在住建部的指導之下，央行與證監會將暫停部分房企的債權及ABS融資渠道。”

2019年下半年，樓市又將何去何從?

上半年短暫“小陽春”

不可否認，2019年上半年房地產市場還是走出了“小陽春”行情。

央行官網6月12日披露了2019年5月金融統計數據報告和社會融資規模增量統計數據報告。其中，新增信貸上，分部門看，住戶部門貸款增加6625億元。其中，短期貸款增加1948億元，中長期貸款增加4677億元;非金融企業及機關團體貸款增加5224億元，其中，短期貸款增加1209億元，中長期貸款增加2524億元，票據融資增加1132億元;非銀行業金融機構貸款增加58億元。

“住戶部門中長期貸款大部分是房貸。累計數據看，前5個月，住戶部分中長期貸款同比上漲了2.27萬億。2.27萬億的前5個月居民戶中長期貸款數據是歷史高位。”中原地產首席分析師張大偉分析表示，從房地產資金面看，2019年上半年，房企融資難度有所降低，大額融資明顯增加。降準帶來的信貸寬松對房地產影響開始逐漸出現。另外，3-4月份樓市的“小陽春”，也刺激了部分貸款的需求。整體看，2019年前5月，居民戶杠桿明顯增加。

中國指數研究院數據統計顯示，1-5月份，房企融資規模超9500億元;其中信用債占比29.3%，是房企首要選擇的融資工具;海外債占比為23.1%，票面利率均值為8.91%，融資成本進一步提高;超短期融資券5個月內融資總額超600億元，主要用于償還債務利息。值得一提的是，房企積極推進資產證券化，前五月通過資產證券化獲取超1000億元的資金，占全部融資規模的10.4%，有效補充房企的資金來源;另一方面加強發揮證券市場的融資優勢，如新城控股通過定向增發融資38億元。

融資狂歡背后是房企銷售也整體好于預期。“根據房企披露的月度數據和CRIC數據，目前我們覆蓋的A股公司中，大部分公司前五月累計銷售額增速符合或超出我們全年的增速預期，合計同比增速達19%。”諶戈說。

市場稍有起色，警鐘再起。5月31日，有市場爆出多家房企被列入暫停公開市場發債業務名單。隨后，包括21世紀經濟報道在內多家媒體透出更多信息：監管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產品;同時，前不久，住建部也曾聯合有關部門，針對房地產行業“地王”現象點名十余家開發商。

下半年是否需要悲觀？

悲情情緒再次籠罩市場。2019年下半年，市場會怎么走?

諶戈稱，我們與多家上市房企進行了溝通，包含部分新聞中提到的房企。主要反饋如下：第一，未有公司反映近期發行債券、ABS融資受限，且部分公司近期剛剛成功發行了債券、ABS;這些公司也未聽說有同行受到了限制;第二，有公司指出，針對拿到“地王”的公司，融資時的要求往往有所提高，但這是一直的慣例，并非近期才出現;第三，有公司認為近期融資較稍早前確有邊際收緊，但認為這或有助于土地市場降溫，從而降低拿地成本、增厚利潤率。

因此，諶戈認為，市場無需過度擔憂融資收緊。“我們注意到四月以來地產相關政策較年初邊際有所調整，也包括融資方面。我們認為，四月以來整體利率水平已有所上行，不過我們的債券分析師預計今年十年期國債收益率將在3.0%-3.5%之間波動，不會繼續大幅上行;房企相關的融資政策或更傾向于分類指導、邊際調整而非“一刀切”。在悲觀情景下，若上述新聞屬實，我們簡要分析其對我們覆蓋公司的影響：杠桿較高、較依賴債券及ABS融資的房企短期或受到影響。”

大棒已經揮舞，市場已有悲觀情緒。58安居客首席分析師張波認為，收緊的調控政策在下半年也會繼續出臺，這些都將繼續對房企形成一定的資金管控強度，不會放松。而針對用戶房貸層面，基本上各個城市房貸打折利率繼續下調的空間已經很小，目前維持現有的房貸利率。不排除一些城市出現房貸利率上調。因為一些城市成交量在放量，政策會進行收緊和控制。

不過，張波也認為，下半年政策收緊不會是針對所有房企。”它只會針對一些過激的房企。原來是全面收緊，今年下半年更多是有針對性的收緊。如果過于激進拿地王或者過于激進開發，那么，政策層面收緊力度會更強一些。針對房企側的針對性政策也會更加細化，不會全部收緊。不過，大趨勢不會發生變化，整個房企的融資難問題不會有改變。”

某前十房企高管如此判斷2019年下半年市場走勢：“調控針對性愈來愈精準，唯一目標是維持平穩;樓市資金流入基本穩定，不會太多也不會太少，信貸資金正常發放，發債規模限于借新還舊，信托資金嚴格依規，影子銀行有所收斂;土地供應相對不足，一二線依然“無地可供”，三四線整體供應收斂;樓市整體供應不足，城市成交有增有減，供求關系均衡城市成交依然很好，部分城市因房價上漲過快而短期承壓;房價整體相對穩定，部分城市略有補漲。”

無需悲觀也難言樂觀。但不能忽視的現象是，中原地產研究中心統計數據顯示，2019年5月，全國針對房地產調控措施高達41次。2019年前5個月，累計調控次數達205次，同比增長近30%。最近2個月，多地政策再次出現明顯的收緊，特別是海南、廣州、蘇州、合肥等繼續針對房地產加碼調控。此外，住建部再次強烈發聲，連續2個月針對多城市的房價上漲提示預警。此外，地方調控收緊預期較強。5月下旬，銀保監會公布2019年銀行機構“鞏固治亂象成果、促進合規建設”工作要點，嚴查房地產違規融資。銀監系統再次針對房地產融資等加強監管。

關鍵詞： 小陽春 樓市