備受關(guān)注的“認(rèn)房不認(rèn)貸”開(kāi)始在一線城市中落實(shí)。

2023年8月30日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

【資料圖】

廣州是率先響應(yīng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線城市。8月25日，住建部、人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)管總局曾聯(lián)合發(fā)布通知，要求對(duì)個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)化，并將此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱。

深圳隨后跟進(jìn)。

8月30日，深圳市住房和建設(shè)局聯(lián)合中國(guó)人民銀行深圳市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局深圳監(jiān)管局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，也官宣正式執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

《通知》顯示，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在我市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。本通知自2023年8月31日起施行。

樂(lè)有家營(yíng)銷總裁孟凡振認(rèn)為，認(rèn)房不認(rèn)貸比較貼合實(shí)際的市場(chǎng)需求，切中了目前剛需及改善的痛點(diǎn)，可以滿足更多合理的改善居住需求。在當(dāng)前供需關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，該優(yōu)化政策可以進(jìn)一步起到穩(wěn)定預(yù)期的積極作用，但并不會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)明顯的反彈。

當(dāng)然，若能同時(shí)解決高房貸利率及二套高額首付比例的突出問(wèn)題，出臺(tái)針對(duì)性強(qiáng)的配套措施，將有利于滿足更多合理的改善需求釋放，扭轉(zhuǎn)當(dāng)前房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的頹勢(shì)。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”在短期內(nèi)對(duì)交易量會(huì)有明顯幫助，但市場(chǎng)是否會(huì)因此而被激活，仍有待各方因素的同時(shí)助力。

廣深率先落地

事實(shí)上，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的執(zhí)行，此前已經(jīng)有所預(yù)期。

2023年7月，住建部部長(zhǎng)倪虹召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)時(shí)強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

隨后，北上廣深四大一線城市也就相關(guān)會(huì)議精神和要求表態(tài)，表示將結(jié)合實(shí)際情況，會(huì)同相關(guān)部門抓好貫徹落實(shí)，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

一個(gè)月后，8月25日，住建部、人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)管總局正式發(fā)布通知，要求對(duì)個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)化，并將此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱。

至此，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的執(zhí)行已經(jīng)成為明牌，廣州則是第一座執(zhí)行這一政策的城市。

這一政策的影響主要體現(xiàn)在，執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，只要購(gòu)房者在廣州名下無(wú)房，不管有沒(méi)有貸款記錄，都可以按照首套房認(rèn)定。以此推論，假設(shè)購(gòu)房者所購(gòu)買的是普通住宅，首付比例將從4成降低至3成。

這意味著，執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，首付的壓力將有所減輕。克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，“按照今年1-7月廣州一手房套均總價(jià)大約410萬(wàn)、二手房套均總價(jià)大約320萬(wàn)計(jì)算，新政執(zhí)行后該類人群至少可以少付一成首付，總金額至少在30-40萬(wàn)元左右，如果是購(gòu)買越高總價(jià)的住房首付減少更多。”

肖文曉認(rèn)為，本次“認(rèn)房不用認(rèn)貸”在廣州主要利好三類人群：其一，在異地或本地曾有房貸記錄，但是在本地?zé)o房的剛需客；其二，在廣州本地打算賣一買一的置換客，置換門檻降低；其三，打算在增城、從化這樣的不限購(gòu)區(qū)域或南沙、花都這樣人才購(gòu)房政策較為寬松的區(qū)域買房的外地客。

深圳執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，帶來(lái)的最直接變化，就是改善客群首付壓力減輕。

樂(lè)有家研究中心以500萬(wàn)為例計(jì)算，新政后換房族首付壓力直接減少100萬(wàn)。

“金九銀十”可期？

廣州作為一線城市中最先執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市，有其迫切性。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年7月，廣州商品房合計(jì)供應(yīng)54.69萬(wàn)平方米，環(huán)比下降39%，同比下降40%；網(wǎng)簽成交75.83萬(wàn)平方米，環(huán)比下降29.9%，同比下降15.9%。整體來(lái)看，今年前7月，廣州商品房面積合計(jì)網(wǎng)簽成交679.93萬(wàn)平方米，同比微跌2%；總成交規(guī)模2223.67億元，同比微漲3%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)也顯示，今年7月，廣州的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降了1%，在一線城市中降幅居首。

肖文曉指出，今年7、8月，受到市場(chǎng)下行以及等待政策利好落地的觀望氣氛的雙重影響，廣州樓市成交量急轉(zhuǎn)直下，7月新房網(wǎng)簽只有4600多套，8月截至到29號(hào)更是只有3100多套，以上數(shù)據(jù)都是近十年歷史同期的低位。

而近一兩年，深圳樓市也持續(xù)處于疲軟狀態(tài)。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月，新房市場(chǎng)共網(wǎng)簽3628套商品房，環(huán)比下降14.1%；住宅網(wǎng)簽3156套，環(huán)比上升3.5%；豪宅網(wǎng)簽893套，環(huán)比上升120.5%；商務(wù)公寓網(wǎng)簽175套，環(huán)比下降57.4%；商辦及其它網(wǎng)簽297套，環(huán)比下降61.0%。

同時(shí)，截至7月底，二手房在售房源跌至36968套，下滑9.7%。7月全市二手住宅過(guò)戶套數(shù)為2259套，環(huán)比下滑6.1%；二手住宅成交22.2萬(wàn)平，環(huán)比下滑6.3%，二手住宅成交連續(xù)4個(gè)月下滑。

量?jī)r(jià)齊跌，廣州樓市和深圳樓市亟需“及時(shí)雨”。“認(rèn)房不認(rèn)貸”的正式執(zhí)行，也被認(rèn)為有望對(duì)接下來(lái)的“金九銀十”有正面推動(dòng)作用。

廣州中原項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)也表示，這一政策對(duì)目前慘淡的成交量肯定有所提振，對(duì)于有賣一買一需求的購(gòu)房者非常有效，預(yù)計(jì)會(huì)有比較明顯的交易量增長(zhǎng)，幅度或達(dá)到20%以上。但成交價(jià)格則仍然存在保持平穩(wěn)或繼續(xù)走低的可能。

不過(guò)，雖然市場(chǎng)有共識(shí)將對(duì)成交量有一定的提振作用，但對(duì)于后市的走勢(shì)，多數(shù)仍持十分審慎的態(tài)度。

一位華南房企的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，短期成交、來(lái)訪會(huì)起來(lái)一些，但是變化也不會(huì)太大。“情緒都比較樂(lè)觀是因?yàn)橛X(jué)得‘認(rèn)房不認(rèn)貸’在一線城市落實(shí)是一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，但政策本身其實(shí)對(duì)市場(chǎng)的刺激是有限的，而且現(xiàn)在市場(chǎng)需要的也不是‘刺激’，而是整個(gè)市場(chǎng)都正向循環(huán)起來(lái)才能夠有明顯變化。”他說(shuō)。

黃韜也認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商和二手業(yè)主應(yīng)該趁著這波行情盡快賣房、盡快促銷以及盡快置換房子。“這一波行情預(yù)計(jì)持續(xù)到10月份，它并不是反彈式行情，而是階段性波浪式地往上走，整體上仍然不應(yīng)該過(guò)度樂(lè)觀。”

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志也指出，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策對(duì)整個(gè)市場(chǎng)影響不會(huì)特別大。因?yàn)楫吘褂绊懙闹皇遣糠仲?gòu)買力，并不會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生刺激。“廣州樓市復(fù)蘇，可能后續(xù)仍需要其他政策支持。”

（文章來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）