地產股：前期跌幅較大，或呈現更大股價彈性

東方財富choice數據顯示，3月23日，房地產服務板塊上漲了2.97%，房地產開發板塊上漲2.02%。房地產服務和房地產開發板塊已連續上漲6個交易日，從3月16日至3月23日，分別累計上漲20.31%和18.76%。年初至今，房地產開發板塊的118只成分股中，73只個股累計漲幅為正，其中，宋都股份、天保基建的累計漲幅更是高達100%以上。

記者觀察到，從市凈率來看，東方財富choice數據顯示，截至3月23日，在房地產開發板塊的118只成分股中和房地產服務的16只成分股中，共計有55只個股的市凈率低于1倍。平安證券研究報告指出，部分出險或潛在高壓房企2021年9月至今區間最大跌幅普遍超過50%，3月股價低點PB不到0.5倍，或已釋放大部分信用端的風險。隨著政策端力度加大，更高層面關于“防風險”的持續發聲及政策力度加大，該部分企業風險收益比逐步提升，或將呈現更大的股價彈性。但由于政策發力的程度及時間仍存在不確定性，市場對該類企業能否成功脫困仍存在疑慮，也必將導致更大的股價波動。

平安證券分析，本周周期將按照政策紓困與房企出現并存、政策實質改善與基本面修復、政策預期平穩與行業格局模式重塑三階段演繹。當前行業正逐步由第一階段步入第二階段，政策端有望迎來更大的改善，基本面也有望逐步企穩。本階段有望迎來板塊性機會，個股主要把握兩類投資機會，一類為短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中長期有望搶占市場份額的強運營、高信用企業;一類前期調整較大，基本面有一定支撐、政策博弈更大的彈性標的。

房地產市場：保持基本穩定

在中央貫徹“房住不炒”的調控背景下，房產價格短期大幅上漲的預期早已被打破。根據中國房地產指數系統百城價格指數對全國100個城市新建及二手住宅的調查數據顯示，2021年百城新建住宅價格累計上漲2.44%，處近七年最低水平，較2020年收窄1.02個百分點。

記者注意到，2022年開年房地產業仍處于下行趨勢，新房銷售規模同比負增長。國家統計局最新公布的數據顯示，今年1~2月，全國商品房銷售面積15703萬平方米，同比下降9.6%，其中住宅銷售面積下降13.8%;商品房銷售額15459億元，下降19.3%，其中住宅銷售額下降22.1%。根據國家統計局公布的銷售金額和銷售面積計算，今年前兩月全國商品房累計均價為9845元/平方米，同比跌幅為10.7%。而2021年全國商品房累計均價為10139元/平方米。

“房地產行業的政策環境、信用環境和市場環境均已大幅改變，未來房價難以再現大漲大跌，將會保持基本穩定，微漲微跌或成為常態化趨勢。”業內普遍認為。

2月底，住房和城鄉建設部相關負責人對外表示，下一步，保持房地產市場平穩運行。繼續穩妥實施房地產長效機制，保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求，促進房地產業良性循環和健康發展，努力穩地價、穩房價、穩預期。

資深研究房地產人士：優質房企迎來擴張機遇

“買地產股竟比買房更‘劃算’!”研究房地產行業超20年的獨立地產經濟學家鄧浩志分析認為，對于一批沒有債務問題的千億級龍頭房企而言，雖然這兩年利潤率大不如前，但這些大房企手上的資產價值還在。以萬科為例，市凈率1都不到，其余大批房企市凈率甚至0.5都不到，“如果光考慮資產價值，買這些企業的股票絕對比自己買房還劃算。基本上可以理解為：價格1塊錢的物業，在股市上5毛上下就能拿到上。”

“優質房企迎來了擴張的機遇。”鄧浩志還坦言，優質企業的經營能力也是有的，市場規模也有。在如此低迷的市場環境下，優質企業反而有機會獲得新一輪低成本擴張的機會。未來項目獲利的機會，一定會比滿大街“地王”時代來得輕松。只要市場有一定程度的恢復，他們的情況肯定會比現在有很大的改觀。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，大方向看，地產股后續成長性確實不錯，客觀上會使得房企業績有較好的成長空間，這也會帶來更多的市場機會，對于地產股的長期發展也有積極的作用。“需要注意的是，不同地產股的走勢邏輯不同，對于投資者而言，要求更高，需要客觀全面把握房企經營的基本面。”

(記者 張露 王楚涵)

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