日前，上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布《2019中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》(以下簡稱《報告》)，這是該機構(gòu)連續(xù)12年發(fā)布上市房企測評研究成果。

此次《報告》選取了21家房企，包含125家滬深上市房企，83家在港上市房企及2家海外上市企業(yè)。根據(jù)榜單，中國恒大(3333.HK)、萬科A(000002.SZ)和碧桂園(2007.HK)分列上市房企綜合實力榜前三位。進入TOP10的上市房企還有保利、中海、融創(chuàng)、龍湖、新城控股、華潤置地和富力。

地產(chǎn)板塊呈下跌趨勢

《報告》指出，在資本市場方面，不論是A股上市房企還是在港上市房企，去年均呈現(xiàn)下跌趨勢。

由于頭部房企中，除萬科、保利等外，其余多數(shù)都在香港上市，因此去年在港上市股價表現(xiàn)相對優(yōu)于A股市場。股價表現(xiàn)方面，去年全年股價累計漲幅前十名里，在港上市房企占據(jù)前九位，A股金科股份以31.88%的漲幅位居第六名。

從每股收益來看，去年上證、深證A股企業(yè)每股收益平均值分別為0.62元和0.29元，滬深上市房企每股收益平均值為0.56元，每股收益水平略低于上證A股，遠高于深證A股，同比小幅上升。在港上市房企2018年每股收益平均值為0.81元，同比小幅上升2.07%。

根據(jù)《報告》，截至去年年末，上市房企中市值超過千億元的有8家。在股價表現(xiàn)方面，全年累計漲幅靠前的企業(yè)包括太陽城、佳源國際、華潤置地等，而跌幅靠前的個股有萬達酒店發(fā)展、海航基礎(chǔ)、粵泰股份等。

股票有漲有跌，但上市房企的經(jīng)營規(guī)模去年實現(xiàn)了高速增長。《報告》指出，去年上市房企總資產(chǎn)均值為1121.51億元，同比上升28.4%。

除總資產(chǎn)均值外，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值和凈資產(chǎn)均值增速均有較快增長。截至去年年底，總資產(chǎn)超過千億的上市房企有57家，占比27.14%，恒大、碧桂園、萬科、綠地四家上市企業(yè)總資產(chǎn)超過萬億元規(guī)模。

對此《報告》認為，由于房地產(chǎn)股業(yè)績的結(jié)算周期平均為18個月，而2018年財報反映的業(yè)務(wù)主要是2016、2017兩年的情況。

償債情況平穩(wěn)

在償債能力方面，《報告》稱，去年上市房企債務(wù)指標總體平穩(wěn)，財務(wù)風險整體可控。其中資產(chǎn)負債率均值為68.09%，凈負債率均值為92.52%。

根據(jù)數(shù)據(jù)，中海等企業(yè)的資產(chǎn)負債率低于行業(yè)均值，龍湖、寶龍地產(chǎn)等企業(yè)資產(chǎn)負債率高于均值，但低于80%。但仍有不少大型企業(yè)的資產(chǎn)負債率高于80%，包括恒大、碧桂園、萬科、華夏幸福、新城控股等規(guī)模房企全部在內(nèi)。

上市房企的三大盈利效率指標出現(xiàn)分化，凈資產(chǎn)收益率出現(xiàn)上升，但總資產(chǎn)凈利率均值和總資產(chǎn)報酬率均值出現(xiàn)下降。這主要由于本輪房地產(chǎn)周期主要以高周轉(zhuǎn)外延式擴張驅(qū)動，上行周期對資產(chǎn)盈利能力要求有所放寬。在高杠桿下，凈資產(chǎn)回報率同樣可以提升。

不過，盡管“碧恒萬”三甲企業(yè)資產(chǎn)負債率較高，但企業(yè)成長能力，特別是土地儲備方面仍有很強的實力。其中恒大和碧桂園的總貨值超過2萬億元，萬科總貨值超過1萬億元，而保利、融創(chuàng)、綠地、中海、龍湖等企業(yè)總貨值也在1萬億元以上。

《報告》分析稱，行業(yè)依然存在向上空間，但拿地難度越來越大。房企或是快速發(fā)展取得規(guī)模優(yōu)勢，或是拿地方面能夠擁有自己的獨特渠道。

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