作者 | 詹方歌

編輯 | 邢昀

2023年，房產市場之冷，超出行業內外的預期。但在這樣的市場環境下，北京西城金融街片區的房價仍舊能保持在20萬/平米。難道學區房市場遵循的是另一套邏輯嗎？

(資料圖片)

今年6月，西城區幼升小派位結束，新一輪的西城房產市場洗牌又開始了。

2020年春天“7.31”政策出臺，不少家長想在大限之前搶到確定的船票，學校資源均衡的德勝片區備受追捧，房價一路水漲船高。如今低迷的市場環境疊加“多校劃片”等政策強有力的落地，德勝成了跌幅最大的學區。而當年被諸多家長放棄的金融街片區，則因為學位較充足，成為了房價最為堅挺的區域。

這時候， 家長們終于意識到，所謂學區真的是一場只能用現在的目光去搏未來的風險投資。 而他們真正期待的也不只是房子作為資產的增值，更是一項夾雜著諸多不確定性的，名為“光明前程”的附加收益。 當所期待的收益與投入不再有明確的相關性，投資便不再像投資，更像一場苦楚不足為外人道的被動賭博。

1、德勝神話破滅？

德勝，曾經西城學區里的“明珠”，房價一度漲到20萬/平米，如今已經重新跌到了14萬元/平米左右，有些房源甚至單價11萬到12萬就可以拿下。

一切的轉折都源于2020年的731政策。

西城是北京教育資源的絕對高地。在西城的學區房市場里，向來有“金、德、月”的說法，分別指代了西城最好的三個學區：金融街，德勝和月壇。金融街勝在上限高，區域內有兩所頂尖小學，但也有“渣小”。

沒有“渣小”的德勝，更是很多家長心中最具有確定性的優質學區， 一本德勝片區的房本，就意味著牛小的錄取通知書。

新風北里，西城德勝片區育翔小學對應學區房，建于1990年，在德勝片區不算老房子，出門就是雙秀公園。用家長的話說，“是遛娃的好地方”。

鏈家官網顯示，2020年5月，新風北里平米均價約在14.5萬元/平米，正在出售房源13套，近30天內帶看次數則為144次。

高帶看背后是家長們的焦慮。2020年4月30日，北京西城區落地了多校劃片政策：自2020年7月31日后，戶籍從本市其他區遷入西城區的適齡兒童申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。

趕在多校劃片政策落地前賭一把，通過學區房留在德勝學區，成了很多人的想法，家長們涌入了德勝。此后新風北里房價也一路走高。有中介對《豹變》透露，德勝附近的房源最高曾經到過20萬/平米。731大限之后，德勝學區雖然降溫，但仍有支撐，不少家長猜測：政策剛落地，可能孩子被調劑出學區的概率沒有那么高。

然而， 2022年和2023年多校劃片如石頭般強硬落地，擊中了家長們的痛點。

“7.31之后落戶的全部出區。”幾乎所有的德勝家長都在祈禱，不要接到調劑電話，社交媒體上的焦慮情緒，在幼升小全區派位結果公布的6月和7月傳播開來。坊間傳聞，連續兩年，片區內在“7.31”大限之后買房落戶的孩子，全部被調劑出了德勝學區，去到了相鄰的新街口和什剎海學區內的小學。

連續兩年的“全部出區”，也讓還在觀望德勝學區的家長們徹底失望，加之今年房地產市場的極度冷清，昔日的學區房王者——德勝片區應聲而跌。

備受青睞的新風北里，也避免不了大幅降價的魔咒。鏈家官網，目前正在出售的房源有23套，而近90天內的成交則是0套。有中介向《豹變》展示了新風北里某套近60平米房源的調價記錄，2023年4月掛出價格是910萬元，到5月降到了840萬元。在中介口中，這位業主要換房，但并不很急。

如果急，降價幅度只會更大。有該區域的房產中介告訴《豹變》，有客戶在2020年的高點上買了六鋪炕小區的房子，總價1100萬左右，不到80平，今天再拿出來賣，要虧100萬。

而這一切都是因為片區內的孩子太多了。客觀來看， 德勝學區的學校承載量并不小，仍舊遠遠不夠的學位和當年接近20萬元/平米的價格，是兩年間所有瘋狂時刻的印證。

2、換個片區，賭未來

德勝雖然走下了神壇，但西城區學區房的價值并沒有稀釋。

2020年因為學區內有兩所“渣小”讓家長們猶豫的金融街學區，如今因為學位穩定，幾乎不需要調劑又成了香餑餑。這里比較極致的案例來自平房社區，500萬左右的價格，只能買到十幾平米的房子，平米單價接近40萬。

中介直言，這種房子不是用來住的。它此前對應著北京市著名牛小——宏廟小學。“在我們這是秒搶的。秒搶的意思是從登記到成交最多七天。”金融街區域的房產中介告訴《豹變》，本來只有四五套的庫存，6月份已經很快被清空。而其余的樓房社區，平米單價平均在20萬元左右，價格穩定。

買了宏廟的平房，就能夠上宏廟小學嗎？沒有人敢打包票。不止宏廟，所有的西城房產中介，都不敢對升學這件事，打任何包票。

有中介告訴《豹變》，宏廟小學里的政保家庭（即享受政策保障優待的家庭）相當多，而宏廟小學本身招生數量就較少。如果當年政保生源多，被調劑的可能性很大。“如果是這兩年上學的話，被調劑的幾率幾乎是100%。”有中介直言。

這樣高的調劑概率和不確定性，為什么還要買學區房？以德勝片區為例，目前買學區房的家長一些是西城本區內換房，他們不受“7.31”政策影響。而來 自外區的家長則是在賭幾年后片區內的生源數量下滑，學位將變得充足。

這樣的預測并非沒有道理。官方數據顯示，北京戶籍人口出生數在2017年達到頂峰，為17.1萬人，隨后開始下跌，2018至2021年間由14.1萬人下降至9.0萬人。而2017年出生的孩子，剛好在2023年上學，這也是為什么今年幼升小競爭格外激烈。

有中介告訴《豹變》，有客戶為家里的兩個孩子辭職專職陪讀。而幼升小考試有專門的輔導，一個小時兩千塊，只為了進入西城某所有名的小學。

即便孩子少了，如果家長都涌向同樣的學區，結果會怎樣？

“現在西城已經沒有100%的概率了。”上述中介對《豹變》坦言。現在因為大幅調劑而不再看好德勝片區的家長，又涌向了月壇。月壇片區的中介告訴《豹變》， 雖然現在學位還相對充足，但接下來的兩年，這里可能也面臨著調劑出學區的情況。

政策層面為了防止學區房過度炒作，偏離房屋本身價值，做了種種努力， 學區房對于教育的影響開始重新評估。然而在這個過程中，優質教育的稀缺性，始終擾動著家長們的心。

3、學區房里的苦心和焦慮

“買學區房是有錢人的游戲。”這是外界對于西城家長的普遍印象，但事實上，遵循這套游戲規則的家長們， 也可能只是被現實焦慮裹挾的普通人。

比如，在西城，“越小的房子單價越貴”被演繹得更加淋漓盡致，背后的邏輯只是總價低。再比如，在西城買上一個住不下一家人的小房子給孩子上學，租出去，租金用來貼補全家人租一個更大的房子實際居住，這樣的情況在西城相當常見。

這也在一定程度上 助推了學區內的房租 。“每天來我們這看房子的，租房的可能有五六個，買房的也就1個。”金融街片區的中介說，現在正是租房旺季，100平左右的戶型，月租在2萬元左右，夠一家老小五口人一同居住。

西城媽媽王黎告訴《豹變》，自己相熟的一位孩子爺爺住在東五環，每天早上五點鐘起床，奔波到西城來，7點鐘送孫子上學，下午把孫子接回家以后，再獨自回到朝陽居住，周而復始。

而這兩年被調整出學區的家庭，更有一定要租房的理由。不止一位西城媽媽告訴《豹變》，西城區的學校大多在胡同里，上學和放學的時刻校門口擁堵嚴重，兩三公里的路程都是不可能開車的。幾乎每個被調劑出學區的家庭，都會在學校一公里以內租房。

為了接送女兒上下學，王黎和丈夫買了一輛自行車，小小的后座，女兒從幼兒園坐到小學四年級，還能坐得下，她覺得神奇。每天送完女兒上學，王黎的丈夫再回家，開車去朝陽上班。這是不少西城父母的日常。在父母的身份之外，他們還是海淀、朝陽、豐臺或者亦莊的職工。

他們中的一部分確實可能望子成龍，從區三好到紅領巾獎章，都在他們的期待范疇里，更遠的期待則可能是高考和名校。但更多的父母，只想盡最大的可能給孩子托底一個相對好的未來。

西城媽媽張楠（化名）的兒子今年上初二，在西城一所不錯但不拔尖的初中讀書。“現在是能不能進985、211的問題嗎？不是的。先得考上高中。”她說。

張楠在教育行業呆了20年，見過了太多的孩子，“進到一個中等偏下的高中，要想去一個還行的大學，太難太難了，這么多年我還沒有見過。我們說的后勁兒足，孩子小學初中階段基本要在中等偏上的程度，才可能實現。”

雖然很多家長明白，相對漫長的求學生涯，學區房只是起點。但是在這場夾雜著政策、投資、以及關于孩子未來的博弈中，家長們仍不得不被學區房洪流裹挾著往前。

（應受訪者要求，文中均為化名）