作者：余飛
(資料圖片僅供參考)
01
廣州樓市搶跑了
上周五，住建部、央行與國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布了通知，提出：
居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。
消息出來后，深圳、廣州均傳出有銀行開始落地執(zhí)行的消息，但得到的回應(yīng)卻截然不同。
深圳方面，四大行、浦發(fā)銀行、招商銀行均回應(yīng)，未收到相關(guān)政策文件，也未執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。
而廣州方面的回應(yīng)，則不置可否。
中國銀行、廣州銀行、長沙銀行均回應(yīng)尚未收到文件。但是建設(shè)銀行卻回應(yīng)：
外地有房的話，只要你在當(dāng)?shù)貨]有房，就可以享有首付優(yōu)惠政策首付3成，不過現(xiàn)在還沒有全面開展落實，得咨詢網(wǎng)點。
外地有房但房貸還清，在廣州購房首付就三成，這就是認(rèn)房不認(rèn)貸。
因為按照廣州之前的規(guī)定，廣州執(zhí)行的認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)是：
無房無房房貸記錄，首付30%。無房有房貸記錄，無論結(jié)清與否，首付40%。有異地房貸記錄，且未結(jié)清，首付70%。
從各方的回應(yīng)來看，當(dāng)下廣州肯定還未發(fā)布正式文件，并未全面開始實施，但部分銀行可能探得了口風(fēng)，開始搶跑。
02
一線城市會全部跟進(jìn)嗎
廣州之所以率先嘗試，是因為廣州樓市的成交量已經(jīng)撲街了。
新房與二手房成交量均遭遇了四連跌，而且新房價格與二手房價格也在調(diào)整。
7月份廣州新房成交了5188套，相比于3月份的短暫高峰已經(jīng)腰斬，而且低于去年那種環(huán)境下的大多數(shù)月份。
7月份二手房成交了8095套，距離1.2萬套榮枯線越來越遠(yuǎn)。
至于房價，廣州各區(qū)則在承受全線調(diào)整的壓力。
廣州中原地產(chǎn)披露的年中數(shù)據(jù)顯示，廣州各區(qū)價格都在下跌中。
這種壓力，深圳并不比廣州小。昨天的文章中就詳細(xì)分析了深圳樓市當(dāng)下的處境。
至于北京、上海，也是在硬挺著，成交量也是一日冷過一日。北京的二手房成交量7月份已經(jīng)跌破了1萬套地板。
在周五的文章中，我就分析過，一線城市應(yīng)該會全盤跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”措施，因為這條限制，初衷是為了打擊炒房客，但誤傷了很多剛需，如今已經(jīng)演變成了很多剛需購房路上的攔路虎。
所謂“認(rèn)房認(rèn)貸”，就是銀行在給予購房者發(fā)放貸款的時候，既要看你有無房子還要看你有無房貸記錄，從而來決定是按照首套房標(biāo)準(zhǔn)貸款還是二套房標(biāo)準(zhǔn)貸款。
比如廣州，外地有房貸記錄，如果結(jié)清，首付40%，如果未結(jié)清首付70%。而且，如果是改善型需求，即便將手中的房子先賣出，名下無房了，但因為有房貸記錄，首付仍要40%。
北上深亦是如此。在深圳，購首套房，如果無房無貸，首付3成；如果無房有貸款記錄，首付5成。
也就是說，假如你在深圳沒有房子，但在老家買過房，在深圳買房，首付就得50%起步。
不僅如此，貸款的利率也得按照二套來。目前北上廣深的首套房利率與二套房利率，深圳相差最小，30個基點。上海相差最大，70個基點。
制圖：城市財經(jīng)
以相差500萬來說，利率相差50個基點，成本相差很大。
在房地產(chǎn)局面整體改變的當(dāng)下，認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)沒有了意義。盡管目前北上廣深四大一線城市在喊麥之后，仍未發(fā)布正式文件。
但本號猜測，一旦文件發(fā)布，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”必定是其中之一。
除此之外，還有可能放松限購。
或者放松社保要求，目前四座城市的社保都要求5年。或者放松外圍區(qū)的限購。畢竟現(xiàn)在這種限購，意義已經(jīng)不是特別大，特別是外圍區(qū)的限購。
今年3月初的時候，深圳就取消了第11區(qū)，也即深山合作區(qū)的限購，從而打破了深圳全域限購的局面。
在深圳取消深山合作區(qū)限購之前，廣州本來就是內(nèi)地四大一線城市中，唯一一個沒有全域限購的城市，增城、從化一直都沒有限購。
上海、北京也有放松區(qū)域板塊的先例。比如上海在過去兩年里，多次放松臨港新片區(qū)的限購。而北京在去年11月，適當(dāng)放松了臺湖、馬駒橋兩個板塊的限購。
03
一線城市的局面會改變嗎
一線城市出招的時間，越來越近了。之前經(jīng)濟觀察報披露，北上廣深在8月會召開一個碰頭會議，主題是關(guān)乎房地產(chǎn)相關(guān)政策如何調(diào)整優(yōu)化。
如今已經(jīng)是8月底，最遲9月份應(yīng)該會出臺，不能再拖了，也拖不起。
那么關(guān)鍵問題來了，一線城市出超，能改變它們的局面嗎？
答案很確定：不能。
無論是取消認(rèn)房認(rèn)貸，還是放松限購，都改變不了當(dāng)下的局面。
取消認(rèn)房又認(rèn)貸的本質(zhì)，其實是加杠桿，因為取消之后，很多人的首付降低了，降低了首付，則增加了貸款比例，增加了購房成本。
至于限購，當(dāng)年限購沒有阻擋住房價上漲，現(xiàn)在放松限購，也不會阻擋房價下跌。
去年以來取消限購的福州、沈陽、廊坊、東莞、佛山，放松限購的武漢、蘇州、南京、廈門、杭州等城市，都是案例。
在昨天的文章中，本號說過，目前我們的處境與當(dāng)年泡沫破滅前的日本很像，股市、匯市、樓市遭遇三殺。
美元與人民幣之間的換算，已經(jīng)從2021年年末的6.3沖到了目前的逼近7.3。
股市方面，上證指數(shù)則從2021年9月的3700多點下滑至如今的鏖戰(zhàn)3000點，為此官方還不惜動用了15年來不曾動用過的降低印花稅的大招。
樓市，無論是房地產(chǎn)投資，還是商品房銷量，則從2022年年初以來，一路下行。
人口見頂下降，城市化速率見頂放緩，新生兒人口一年比一年少，收入和就業(yè)不確定性加大，高房價與低收入的鴻溝沒有縮小，供大于求。
當(dāng)下樓市面臨的是一個系統(tǒng)性問題。這些利空因素，正在全面施壓樓市，這一輪調(diào)整周期時間不會短。
當(dāng)年日本用了14年，香港用了7年，我們需要多少年？
