【資料圖】

導(dǎo) 讀

周四住建部提出可以對(duì)地產(chǎn)政策進(jìn)行優(yōu)化之后，一線城市迅速跟進(jìn)，速度超出市場(chǎng)預(yù)期，并可以對(duì)后續(xù)的具體政策做進(jìn)一步期待。

摘要

除去一線城市，包括絕大部分二線城市在內(nèi)的城市，需求端的行政政策基本都已放松，后續(xù)關(guān)注的是利率進(jìn)一步下調(diào)，后續(xù)首套房和二套房按揭貸款利率可能將進(jìn)一步下降。1）目前大多城市執(zhí)行的行政政策都已寬松，包括限購(gòu)限貸、認(rèn)房認(rèn)貸等，從執(zhí)行來(lái)看，行政政策已經(jīng)不構(gòu)成約束，例如，首套房首付比例最低20%，但實(shí)際上，首付比例遠(yuǎn)高于此，即便進(jìn)一步放松，能夠達(dá)到的效果也是在預(yù)期層面。2）能夠更直接的體現(xiàn)為購(gòu)房者負(fù)擔(dān)下降的，是按揭貸款利率的下降，目前大多城市的貸款利率已經(jīng)回落至4%以內(nèi)，盡管相比于去年，已經(jīng)下降了100bp以上，但相比于其他同類型風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的貸款來(lái)看，仍然過(guò)高，例如高等級(jí)房企發(fā)債利率在3%以內(nèi)。我們認(rèn)為，目前的按揭貸款利率仍然有下行的空間，且相比于行政政策寬松，利率寬松的效果更為明顯。

對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，制約還在行政管制政策上，未來(lái)放松的空間也更大。1）對(duì)一線城市的制約，主要在行政政策上，目前都還有限購(gòu)政策（限購(gòu)2套），同時(shí)首付比例都較高（首套35%、二套60%，不同城市略有差異），按揭貸款利率遠(yuǎn)高于二線城市（4.8%左右）。考慮到目前一線城市經(jīng)濟(jì)仍處于較高增速狀態(tài)，對(duì)貸款利率的承受度較高，因此，制約一線城市的，更多的還是來(lái)自于限購(gòu)和首付比例政策。2）另一個(gè)制約在稅收制度上，由于對(duì)普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)相比于現(xiàn)有房?jī)r(jià)均較低，因此在交易方面，會(huì)產(chǎn)生較多的個(gè)稅和增值稅。需要注意的是，在2022年9月30日北京出臺(tái)了相關(guān)政策，對(duì)稅收做一定的返還，但效果較為有限，期待后續(xù)將返還的方式改為減免。

一線城市迎來(lái)長(zhǎng)周期的寬松周期，對(duì)樓市起穩(wěn)預(yù)期作用，截止當(dāng)前，已經(jīng)有北京、廣州、深圳在內(nèi)的城市，在討論相關(guān)放松政策。目前一線城市樓市成交也進(jìn)入到冷的階段，相比于年初，無(wú)論新房還是二手房，都有比較大幅度的成交萎縮，因此，有必要對(duì)一線城市也進(jìn)行放松。目前尚且不確定是否會(huì)放開(kāi)一線城市的限購(gòu)政策，但在其他領(lǐng)域，預(yù)計(jì)都會(huì)迎來(lái)寬松，尤其是在改善型住房領(lǐng)域。當(dāng)前，已經(jīng)有北京、廣州和深圳討論了放松政策，預(yù)計(jì)很快將迎來(lái)實(shí)質(zhì)的政策落地，并進(jìn)入到長(zhǎng)周期的寬松周期。

一線城市的政策是購(gòu)房者和地產(chǎn)版塊投資者的“心結(jié)”，對(duì)市場(chǎng)有很強(qiáng)的帶動(dòng)作用。目前房企拿地已經(jīng)向一二線城市聚焦，認(rèn)為其是最安全的資產(chǎn)，疊加當(dāng)前的寬松預(yù)期，安全性會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。同時(shí)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一線城市的核心資產(chǎn)價(jià)值仍然是保值增值的重要選擇。對(duì)于地產(chǎn)版塊投資者來(lái)說(shuō)，一線城市代表著帶動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，是地產(chǎn)早周期的復(fù)蘇，因此，一線城市從政策寬松、走向需求復(fù)蘇、并帶動(dòng)全國(guó)回暖，是主要復(fù)蘇路徑。整體來(lái)看，一線城市，就是各類預(yù)期的“心結(jié)”，具有很強(qiáng)的帶動(dòng)作用。因此階段性看多開(kāi)發(fā)版塊，尤其是一線城市本土企業(yè)，受益首開(kāi)股份、京投發(fā)展等，龍頭如保利發(fā)展等依然是中期配置首選，全年繼續(xù)推薦園區(qū)公司，中新集團(tuán)、招商蛇口等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政府重新放開(kāi)前融再走土地金融模式，市場(chǎng)需求加速下行。

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