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投資要點

事件：7 月6 日，公司發布2023 年半年度業績快報。2023 年上半年營業收入1383.76 億元，同比提升24.93%；歸母凈利潤119.99 億元，同比提升10.84%。

點評：營收快速增長，歸母凈利潤穩健回升，權益比例提升。2023 年上半年公司實現營收1383.8 億元，同比提升24.9%；實現歸母凈利潤120.0 億元，同比提升10.8%，全年業績有望企穩回升；加權平均凈資產收益率6.0%，同比提升0.6 個百分點；權益比例提升，少數股東損益占比39.3%，同比下降4.6 個百分點。歸母凈利潤增速低于營收增速主要受營業利潤率下降影響：

2023 年上半年公司營業利潤率14.2%（營業利潤/營業收入），同比下降3.2個百分點。

2023 年上半年銷售規模穩居第一，龍頭傲立。公司2023 年上半年累計銷售金額2368.2 億元，同比+12.7%，行業排名躍居第一，且增幅強于克而瑞百強房企整體水平（2023 年上半年百強房企累計銷售金額同比+0.2%）。拿地方面，克而瑞統計公司2023 年上半年拿地金額480.0 億元，拿地力度為20.3%。

拿地聚焦一二線城市核心城市，近12 個月拿地情況來看（截至2023 年5 月），不同能級城市占比方面，一二線占比為85.9%，三四線占比為14.1%。拿地金額占比較高的城市有：上海（22.9%）、廣州（11.8%）、南京（10.7%）、佛山（7.2%）、合肥（6.6%）。

擬百億定增，打開公司未來發展空間。公司擬定增不超過8.19 億股，募集金額不超過125 億元通過證監會審批。本次定增完成后將進一步降低公司資產負債率，減少利息支出壓力，提高公司的盈利能力和抗風險能力，提高公司綜合競爭力，為后續行業供給側改革提升份額，提供有力支撐。

央企背景優勢明顯，融資渠道通暢。2023 年5 月25 日，公司發行15 億元一般公司債，票面利率3.0%。2022 年公司實現回籠金額4271 億元，回籠率93.4%，連續4 年保持在93%以上的較高水平，居于行業高位。通過做好開源節流，公司已連續5 年實現經營性現金流凈額為正。截至2022 年末，公司剔除預收賬款資產負債率68.4%、凈負債率63.6%、現金短債比1.57，均符合“三道紅線”綠檔標準。

投資建議：保利發展營收快速增長，歸母凈利潤穩健回升；銷售表現較好，排名保持行業第一；拿地聚焦一二線城市，未來增長可期。定增預案獲受理，為公司發展蓄力。我們維持公司2023-2024 年EPS 為1.66 元、1.71 元，以2023 年7 月6 日收盤價計算，對應的PE 為7.8 倍和7.5 倍，維持“買入”評級。

風險提示：大幅收緊購房杠桿資金、調控政策超預期嚴格、信用風險加劇。