本報（chinatimes.net.cn）記者梁寶欣 李貝貝 深圳報道
中國地產江湖中曾流傳著“三君子”的說法，即“南王石，北馮侖，中間胡葆森”。2016年，馮侖出售所持有萬通集團的全部股權，徹底退出一手創建的企業；2017年，王石退出萬科董事會。如今，“三君子”只剩下建業地產董事長胡葆森在地產江湖中“廝殺”，只是這幾年胡葆森的日子并不好過，近期更是處于困難階段。
6月23日晚，建業地產（00832.HK）發布公告稱，未能按時償還一筆境外債的利息，并將暫停向所有境外債權人進行支付。建業地產還表示，將全力保交付、保經營，集中一切資源保證現有項目交付。
(資料圖片)
易居研究院研究總監嚴躍進于6月27日向《華夏時報》記者表示，這也是二季度以來首家大型房企公開違約的案例，這說明房企債務償還壓力依然是比較大的，或者說償債方面依然存在不確定性。這進一步說明行業中存在的各類矛盾和問題，需要積極關注和應對。
建業地產在正式違約后，如何保交付、保經營，又如何穩定相關投資者的心態，《華夏時報》記者于6月28日向建業地產發送相關采訪提綱，截至發稿尚未收到回復。
暫停向所有境外債權人進行支付
“即使本集團竭盡全力，資金可能持續受壓，現金無法滿足履行當前和之后義務所需。”建業地產指出，未能按時償還境外債利息的主要原因是，2023年二季度以來，中國房地產市場銷售持續疲弱，每月銷售逐漸惡化。銷售不及預期，本集團流動資金緊張狀況正在加劇，境外兌付壓力持續增加。
嚴躍進指出，從此次建業違約的情況看，其提及了今年二季度房屋銷售的事件。恰是房屋銷售工作明顯和預期不一致，導致資金狀況進一步惡化，進而使得既定的償還工作受到了干擾。
中指數據顯示，6月前三周（5月29日—6月18日）重點50城商品住宅周均成交面積略低于5月周均水平，較去年同期（5月30日—6月19日）下降20%左右。中指研究院市場研究總監陳文靜也指出，自二季度以來，房地產市場明顯降溫，購房者置業情緒偏弱。步入6月，市場活躍度延續回落態勢。
大環境下銷售端的不景氣，也傳遞到建業地產身上。根據建業地產發布的未經審核合同銷售數據顯示，今年3月—5月，其合同銷售額分別為12.37億元、10.13億元和15.23億元，同別分別減少60.1%、61.5%和29.8%。
建業地產還表示，將暫停向所有境外債權人進行支付，以確保公平對待所有境外債權人。據記者了解，自2021年7月1日以來，建業地產已向境外債權人支付本金和利息約12.6億美元，其中本金約9.3億美元，利息約3.3億美元。
同時，建業地產還在公告中稱，現階段將全力保交付、保經營，集中一切資源保證現有項目交付，加快在建物業及竣工物業的銷售，并且穩定業務經營，以保障購房者、集團合作伙伴和所有利益相關者的權益。此外，在不影響交付和正常營運的前提下，本集團正厲行節約，采取降本增效的措施，縮減非核心、非必要的營運和支出。截至公告之日（6月23日），建業地產仍保持正常商業運營。
資金緊張持續近兩年
建業地產成立于1992年，因其地產項目主要在河南省布局，且常年在河南市場占有率排名第一，故被稱作“河南王”。早些年，建業地產發展較為平穩，不過從2015年起，建業地產開始“狂奔”，其銷售規模從百億元到千億元，只用了4年時間。克而瑞數據顯示，2015年建業地產銷售額僅為165.7億元，到了2019年便突破千億元，當年銷售總額為1011.5億元。
成為千億房企沒兩年，建業地產便面臨著房地產行業急轉直下的行情。建業地產在公告中指出，自2021年下半年起，中國房地產行業的宏觀環境發生巨大變化。本集團已探索多種債務管理活動，包括延長其債務期限、改善現金流管理，以增強流動資金狀況。
而建業地產也早在2021年就釋放出資金緊張的信號。數據顯示，2021年上半年，建業地產錄得合同銷售金額310.53億元，同比增長僅3.5%；歸屬股東凈利潤7.29億元，同比僅微增0.3%；凈負債比率為92.6%，相較于2020年末的13.6%大增79個百分點。
2021年9月，建業地產向河南省政府發出一份名為《關于企業出現重大風險和危機并請求幫扶救援的報告》的“求救信”在網上流傳，引發市場轟動。彼時，建業地產在求救信中表示：“由于汛情和疫情，公司累計造成各類損失逾50億元，若爆雷還面臨人員失業、銀行失信等風險，可能引發嚴重社會后果，以及對資本市場產生不利影響。”
據了解，在建業發出“求救”報告后，河南省辦公廳印發了《河南省支持企業加快災后重建恢復生產經營十條措施》，其內容包括銀行貸款延期還本付息、退稅緩稅、企業緩繳社保金、順延房地產項目交付期限等。
不僅如此，河南省政府還協調國資進場協助建業地產紓困。2022年6月，河南同晟置業有限公司（簡稱“同晟置業”）以6.88億港元購入建業地產8.6億股股份，占建業地產總股本的29.01%。據了解，同晟置業是河南省鐵路建設投資集團（簡稱“河南省鐵建投”）100%持股企業，實際控制人為河南省人民政府。
此外，河南省鐵建投還認購建業地產發行的本金額不高于7.08億港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可換股債券。
不過，即使有著河南省政府的進場救助，近兩年建業地產仍在苦苦掙扎。數據顯示，近兩年建業地產的經營狀況不容樂觀。2021年，建業地產收入為419.59億元，較2020年同期433.04億元減少3.1%；毛利為68.10億元，同比減少20.77%；歸屬股東凈利潤為6.04億元，同比減少66.42%。
2022年是建業地產成立30年來首次出現凈虧損。數據顯示，2022年建業地產營收240.83億元，較2021年的419.59億元，減少42.6%；凈利潤虧損78.19億元，較2021年盈利12.53億元，下滑724.02%。
對于虧損的原因，建業地產CFO趙瑞昆表示，其中有80%是非經營性的虧損，主要包含三大塊。第一，受疫情期間打折售房影響，存貨減值23.7億元；第二，由于運營模式改變，投資性物業的公允價值下降14.1億元；第三，處置子公司虧損，應收賬款及其壞賬以及違約金損失等其他非經營性虧損合計17.1個億。
而截至2022年末，建業地產總資產為1389.57億元，同比減少4.7%；總負債為1356.29億元，同比增加1.93%；總負債率97.61%，較2021年91.26%，增加6.35個百分點；持有現金及等價物約為43.52億元，較2022年初減少了55.8%；總有息負債為236.61億元，其中短期有息負債為128.85億元，占比增加了23.7個百分點至54.5%；現金短債比僅為0.34。
值得一提的是，建業地產還在6月23日發布的公告中著重強調，“本公司重申，我們有決心實現一個全面解決方案，以確保本集團的長遠發展，維護所有利益相關者的權益，并確保公平對待所有境外債權人。同時，本集團將堅持不懈地保交付、保運營。”
而嚴躍進也表示，從違約后的工作重點來說，建業地產更強調保交付、保經營，這也是說明目前在債務償還方面其實有優先次序安排。“我們認為，此類優先次序安排也是屬于無奈之舉，至少說明當前房企在各種難題面前，優先考慮了保交付工作，畢竟這個工作也是目前房地產的重中之重。各類債權人在處理此類問題的時候，要適當關注此類優先次序。”
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧
