監管特殊“照顧”、破凈虧損也可再融資，房企輸血通道急需打通
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孫夢凡
受多重利好影響，地產股再次集體沸騰。
8月28日，房地產開發板塊表現搶眼，午間收盤時金科股份等超20只地產股漲停。截至收盤，choice數據顯示，該板塊整體漲幅達到%，成分股中有99家上漲、3家下跌，中南建設、華遠地產、天房發展、南山控股等領漲。
中指研究院企業研究總監劉水表示，地產股上漲主要受近期房地產政策利好影響，需求端“認房不認貸”、“換房退稅”等政策出臺；房企融資支持方面，監管對上市房企再融資給予了更大力度的支持，明確破發、破凈、虧損仍可再融資。
業內認為，經歷這輪樓市調整后，當下上市房企虧損、破凈已是行業常態，即便大公司也不例外。再融資不受破發、破凈等限制，有望為上市房企尤其是民營房企進一步打開融資渠道，緩解當前銷售不好情況下的融資壓力。
上市房企大面積破凈虧損
近日，證監會連出重磅利好，活躍資本市場，包括自2023年8月28日起，證券交易印花稅實施減半征收等。同時，階段性收緊IPO節奏；進一步規范股份減持行為，上市公司存在破發、破凈或三年未進行現金分紅等情況不得減持股份等。
對上市公司再融資，突出扶優限劣，對于存在破發、破凈、經營業績持續虧損、財務性投資比例偏高等情形的上市公司再融資，適當限制其融資間隔、融資規模。值得注意的是，房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制。
上市房企再融資被“呵護”背后，實則當下房企破凈、虧損已是行業常態。
據第一財經統計，截至8月28日，A股上市房企中有38家企業市凈率小于1，其中ST世茂市凈率低至，金融街、福星股份、綠地控股、榮盛發展市凈率小于，新湖中寶、中南建設、金地集團、新城控股、首開股份、光明地產、華僑城、信達地產等市凈率小于。規模房企中，即便是萬科A,市凈率也僅，保利發展市凈率；違約房企中華夏幸福市凈率，金科股份市凈率。
股價過低，對房企股權融資存在諸多不利因素。克而瑞表示，若選擇不低于每股凈資產的價格發行，過高的發行價格會“勸退”潛在投資者，增加企業融資難度。而若選擇以“破凈”價格增發，則會造成每股凈資產降低，對當前股價繼續產生不利影響，降低未來股權再融資的空間，攤薄已有股東的資產總額。
從企業盈利情況看，虧損同樣是當下房企的普遍處境。在發布中期業績預告的約80家房企中，出現虧損的達到48家，占比超過六成。受銷售下降及資產減值等因素影響，多家上市房企上半年仍在虧損，只有個別穩健房企受影響較小。
中指研究院企業研究總監劉水認為，房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制的影響，表明監管對房地產行業，特別是上市房企融資給予了更大力度的支持，確保了“三支箭”中股權融資的暢通和連續性，確保房企融資環境的持續改善和提升。
“對經營比較困難的A股上市房企再融資，是一個利好。”劉水稱，目前多家房地產上市公司，有的發生自然違約，有的存在經營困難，已經出現破凈或者虧損的情況，這些公司再融資不受上述條件限制，有利于緩解其資金困難，同時改善金融機構對房地產行業的預期，改善行業融資環境。
鏡鑒咨詢創始人張宏偉認為，經歷這輪樓市深度調整后，即使是央國企房企，核心指標如市凈率、市盈率等基本觸底，更不要說已經爆雷的民營房企。再融資不再受破發、破凈等限制，為房企尤其是民營房企進一步打開了融資渠道，有助于緩解當前銷售不好情況下的融資壓力，有利于上市房企股價和市值修復。
融資破局還有哪些困難？
監管對上市房企融資的支持，去年開始便在加大力度，從“第一支箭”貸款融資、“第二支箭”債券融資、到“第三支箭”股權融資，監管持續對民企融資需求提供助力。
但從實際情況看，當下房企仍然面臨資金缺血的狀態。據中指研究院監測，2023年7月房地產企業非銀融資總額為 億元，同比下降%，環比增長%。2023年1～7月房地產企業非銀融資總額為億元，同比下降%。
股權融資方面，自去年“第三支箭”支持政策發布后，已有30多家企業發布定增信息，而上市公司定增流程時間一般要6個月左右。今年6月，招商蛇口、保利發展等6家上市房企獲得證監會批復同意，“第三支箭”正式進入落地階段。
但是，定增流程環節較多，需要較多時間。劉水表示，問詢是交易所深入了解上市公司定增細節信息的途徑，這一程序需要時間。監管部門同意后，接下來是定增預案，一般證監會自同意注冊之日起12個月內有效，企業會根據股價變動情況擇機執行實施。
后續環節則包括：溝通投資機構、確定投資意向及額度、執行定向增發方案、公司公告發行情況及股份變動報告書，新發行股份要向中國證券登記結算有限公申請辦理登記手續，并向交易所申請辦理新增股份上市的手續，以上流程需要較長時間。
之前發布定增方案的房企，還頻繁受到交易所問詢。比如近期京能置收到上交所出具的《關于京能置業股份有限公司向特定對象發行股票申請文件的審核問詢函》，要求其說明募資的具體用途，以及公司持續經營能力是否面臨重大不確定性風險。
克而瑞表示，2023年以來，上市房企股價持續低迷或波動較大，給后續發行帶來挑戰。一方面，可能面臨低價發行、投資者熱情不足等問題，導致籌集資金減少；另一方面，認購對象不確定性增加。獲批是第一大關，最終能否成功發行仍面臨一系列挑戰。
房企債券融資也面臨一定的困境。據中指研究院數據，今年前7個月，房地產行業信用債融資共億元，民營房企信用債發行規模僅約億元。
目前，民營房企二級市場債券價格過低，投資者沒有從一級市場上購買新發債券的動力。相較而言，得到中債增的特殊增信實現發債，是房企融資的有力補充。不過，中債增自身也需進行風險管理，在為企業提供擔保時，通常需要相應的反擔保。
受融資困難影響，今年來違約房企陣營再度擴大。據中指研究院數據，2022年房企違約進入集中爆發期，共有42家違約企業。而截至今年6月底，年內共新增5家違約企業。自2020年以來，出現債務違約的房企共有66家。
對違約房企來說，自救的重要方式之一便是推動債務重組，包括展期、債轉股、資產清償等多種形式。不過，當前房企通過債務重組方案的難度也在提高，受樓市行情低迷影響，債權人對房企在手資產實際價值、未來的償債能力都存在擔憂，導致最近多家房企的債務展期投票出現不斷延期的趨勢。
張宏偉認為，再融資利好對房企的正向作用能否持續，還得看樓市預期能否真正好轉，上市房企的核心經營數據能否得到實質性改善。從政策走向來看，預計接下來1～2個月為地方城市“一城一策”救市措施具體落地、政策密集出臺的時間段。
劉水表示，預計央行后續將出臺具體的金融支持措施，如在信貸融資方面，將優化激勵措施，采用盡職免責等，提高商業銀行對民營房企的信貸支持意愿和能力；在發債融資方面，對“第二支箭”支持擴容增量，后續在發債增信的擔保主體、擔保方式等方面擴圍、放松條件，讓更多民營房企受益。
