如果說剛剛出讓的世界大觀地塊，是天河豪宅市場的一張王牌；
(資料圖片)
那么接下來的 上涌果樹公園地塊，絕對是海珠豪宅陣營的又一猛將，吸引了保利、越秀在內的央國企爭搶。
有業內人士認為：與世界大觀地塊相比， 上涌果樹公園地塊位置更好， 距離核心區三件套 （東西塔、廣州塔） 更近。
今天來聊聊，想拿下這塊大熱門地塊的房企，到底在打什么主意？
｜海珠航拍
｜廣州樓市發布攝
壹
海珠最貴地塊
“國家隊”緊盯肥肉！
海珠上涌果樹公園地塊，是海珠最貴的一塊地，沒有之一。
光是地塊的起拍價，就超過111億。
這一拿地成本，是世界大觀地塊的1.6倍、超過2021年的赤沙車輛段TOD地塊。
在廣州近五年的地塊出讓中，能排到總價TOP3，僅次于荔灣廣船地塊和增城的官湖車輛段地塊。 （來源：中指院）
若最終搶到封頂價，以溢價15%計算，樓面價去到3.5萬/平。剔除配建后，樓面價或要去到5萬+/平。
｜上涌果樹公園北側地塊航拍
｜廣州樓市發布攝
這塊地之所以賣那么貴，主要有兩方面原因：
一是自身素質能打。
地塊周邊有非常大面積的綠化，最高容積率僅3.0，未來還有大體量的學校。
值得一提的是，在這次土拍之前，學校已經搶先露了臉。
地塊規劃了15年完整教育配套，傳出引入中大附，配套上首個KPI完成了。
可見，海珠為這塊地的出讓做好了鋪墊。
｜上涌果樹公園北側地塊掛牌
二是板塊氛圍成熟。
地塊臨近中大布匹市場、客村、海珠區府等老牌商圈，受琶洲輻射。
其所在11號線+10號線交匯、上涌公園站上蓋，南邊是上涌果樹公園、海珠湖公園。
這樣的配套濃度，放眼整個中心區也不多見。
｜技術生成
4公里之外的保利四季和頌、保利湖光悅色等改善盤，均價已經達到9萬/平。
板塊的價值，已經被拉得很高了。
如果把海珠樓市比作一個人的話，上涌果樹公園就是心臟位置，資源最集中。
當然，極高的拿地成本、出讓要求就天然地把90%以上的房企擋在門外，更不要說地塊本身有地鐵線路在建設中，項目建設的復雜程度不小。
｜地塊要求
｜來源：公共資源交易中心
所以在意向房企中，我們只能看到熟悉的央國企身影：
保利、越秀、中海、華潤置地、中鐵建...一批資金雄厚、且開發經驗豐富的“大佬”有意向參拍。（意向房企持續增加中，9月7日截止報名、9月8日正式開拍）
按照初步 猜測，上涌果樹公園地塊未來定位也會往改善、豪宅靠攏，大概率會拍到搖號。
｜上涌果樹公園地塊
｜ 廣州樓市發布攝
貳
保利、越秀做足功課
開發布局即將有變？
“肥而美”的超大地塊，無論對哪家開發商來說，拿下必定會以最高標準打造。
比如說，保利拿下用“天”字系，越秀拿下用“和樾”系，中海拿下用“臺”字系。
多家房企都為了這塊“天菜”做足準備，尤其是保利、越秀。
樓市君早前也打聽到，保利很早就看上這塊地，并做了非常充足的準備，打算跟周邊項目連片發展。
一旦順利拿下地塊，保利則成功在海珠核心定下了五個點。
｜技術生成
五個項目就像五顆釘子，圍成一個梯形，錨定了海珠中部、東部的發展。
隨著琶洲CBD不斷成熟，內有保利廣場、琶洲會展、琶洲村舊改...整個板塊都被保利的項目框定了。
而且，保利還埋了一記“隱藏”大招。
它從108方的剛改戶型，到262方的改善大平層，都涵蓋到了。
保利海珠項目信息一覽
來源：房天下
項目戶型保利四季和頌108-140平保利湖光悅色127-201平招商保利·海珠天珺137-262平
這種由保利主導的差異化，決定了幾個項目可以互相成就。
當然，想要在海珠扎根的不止是保利，這幾年最活躍的莫過于越秀。
一周前，越秀豪擲68.3億拿下世界大觀地塊。
假設越秀真的成功拿下 上涌果樹公園地塊，整個海珠的布局將會怎么樣呢？
關于這一點，我們可以看看這兩年由越秀操刀的海珠項目。
2021年2月，廣州地鐵拿下赤沙站上蓋的TOD綜合體項目，聯合越秀地產打造出琶洲南TOD，約一年時間就正式面世。
去年4月，琶洲南TOD第一期開盤，單價9.2-13萬/平，首日去化95%，單靠展廳和PPT的情況下三天賣了60億。
｜琶洲兩大項目
廣州樓市發布攝
2022年7月，琶洲西區AH040329地塊被越秀成功拿下；
到今年5月， 沿襲琶洲南TOD 熱度，琶洲樾 面世 并于5月火爆開盤。
正如我們都能看到的，琶洲南TOD、琶洲樾，到今年的江灣·和樾...
這個開發節奏，一氣呵成。
無論是出于連片開發的考慮，還是對海珠前景的看好，越秀再次出手的可能性頗高。
一旦 順利拿下上涌果樹公園地塊，越秀在海珠的布局 將從如今的沿江、沿河分布；變成南、中、北部都有項目密集分布、連珠成片。
而 上涌果樹公園地塊正是關鍵節點，正好落在整個布局的中心位置，有種“眾星拱月”的既視感。
｜技術生成
把琶洲南TOD的模式，沿用到 上涌果樹公園地塊身上，極有可能是：
不到一年內面世、保留極大比例的園林、有極具震撼力的產品戶型...
“和樾”系的流量基因，很可能是這塊地的主旋律。
結合這兩天曝光康樂鷺江舊改的動態 （距離上涌果樹公園地塊約3公里） ，明確表明將于明年啟動。
顯然，在越秀的加持下，海珠或將走出令人羨慕的新速度。
叁
消化周期中心區最低
海珠改善市場值得期待
客觀來說，上涌果樹公園地塊要造出好成績并不算難。
只要打好“差異化”，拼拼產品力，故事講到位，改善客群需要的“點”這里都有。
更重要是，海珠的市場環境非常適合大搞改善盤：
一方面，整個海珠中部的供應并不多。
目前，整個海珠的在售貨量不足3000套，體量最大的琶洲南TOD也只有1300+戶，已經接近清盤。
｜廣州樓市發布制圖
根據中原研究發展部數據，海珠的庫存僅次于越秀，新房庫存量只有37萬方，消化周期中心區最低。
尤其是海珠中部的腹地，只有保利四季和頌這一在售樓盤，沒有像上涌果樹公園這樣的超大地塊。
等到上涌果樹公園地塊入市，幾乎沒有對手。
另一方面，20年以上樓齡占近半，改善需求旺盛。
樓市君統計，在海珠1.45萬套的二手掛牌房源中，超過20年樓齡的，占比接近60%。
5年以內的房源，只有不到3%，500套都不到。 （來源：鏈家）
｜技術生成
盡管現在海珠新房普遍6-10萬+/平，不少置換需求外溢荔灣番禺。
但對于海珠高端購買力而言，一旦有優質改善盤上新，幾乎都會快速消化掉。
這也是為什么，即使高達111億的海珠地王，仍不乏房企爭搶。
接下來，我們拭目以待~
