今年上半年，房地產政策環境延續去年以來的寬松態勢，特別是以限購、限售為代表的限制性政策也在不同城市進行松綁，據不完全統計，僅今年上半年就有超20城放松住房限購限售。今年4月以來，房地產市場降溫，購房者置業觀望情緒加重，隨著市場調整壓力的增加，業內普遍認為，未來核心一二線城市政策也有望適度調整。

上半年房地產市場整體表現先揚后抑

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某研究院于6月29日發布的《2023上半年中國房地產市場總結與下半年趨勢展望》顯示，今年上半年房地產市場整體表現先揚后抑，一季度在積壓需求集中釋放以及前期政策效果顯現等因素帶動下，市場活躍度提升，特別是2-3月，熱點城市出現“小陽春”行情，但隨著前期積壓需求基本釋放完畢，二季度，購房者置業情緒快速下滑，房地產政策力度不及預期，市場未能延續回暖態勢。6月，5年期以上LPR下調了10BP，對市場情緒產生了一定積極效果，但對新房銷售的實質性帶動較為有限，全國房地產市場調整壓力依然較大。

中指研究院數據顯示，今年上半年重點100城新建商品住宅銷售面積同比增長11%，其中一季度同比增長接近20%，二季度與去年同期基本持平，6月單月同比降幅超20%，市場下行壓力加大。二手房方面，上半年重點城市成交規模大幅提升，其中一季度市場明顯升溫，進入4月，購房需求釋放動能不足，二手房市場逐漸降溫，多地二手房掛牌量處于高位，進一步影響了市場情緒，6月底成交規模同比轉負。

從房價表現看，今年5月百城新房價格已轉跌，二手房價格環比已連跌13個月，房價下跌壓力加大。

中指研究院報告顯示，當前多數城市限制性政策已取消，隨著二季度市場持續轉弱，下半年政策加力預期增強。

上半年超20城放松住房限購限售

據國是直通車報道，以限購、限貸、限售、限價為代表的行政性、限制性購房政策一度被視為各地樓市調控工具箱中的“殺手锏”。不過，隨著中國房地產市場進入新階段，業內普遍認為，中國房地產市場難再現過去的狂飆式發展。當下，多地樓市調整壓力加大，面臨市場信心恢復緩慢、交易活躍度走低等情況，限制性購房政策在因城施策時，適配度已有所下降。

以揚州為例，近日，揚州市住建局與多部門會商，明確自7月1日起，正式實施《關于促進市區房地產市場平穩健康發展的通知》，《通知》第1條提出：“在市區購買改善性住房的，不再執行限購政策，其原有住房不再執行限售政策。”

揚州市住建局房屋產權和交易管理中心相關負責人介紹，結合群眾的多樣化住房需求，該條政策旨在支持對住房有“以舊換新”“以小換大”等改善需求的家庭，一定程度上減輕其購房負擔，進一步激發二手房市場活力。對于有住房改善性需求的客群，隨著其在市區購入改善性住房，憑新簽訂的商品房購房合同，在持有原有房屋不動產權證書的基礎上，可直接出售原房屋，不再執行原先網簽三年限售規定。

某研究院院長張波指出，揚州對限購和限售進行雙解除，釋放出在市場降溫明顯的城市，限購類政策的調整總體會加快落地，例如揚州5月商品住宅成交面積為13.5萬平方米，環比下降24%，這也是其解除雙限的原因所在。

據不完全統計，僅2023年上半年，就有14城放松限購、10城放松限售。

其中，限購政策放松的城市包括滎陽、濟南、長沙、杭州、武漢、贛州、深圳、無錫、廈門、沈陽、鄭州、合肥、寧德、南京等城市。限售政策放松的城市包括惠州、揚州、長沙、常州、深圳、徐州、廈門、鄭州、青島、福清等。

某研究院指出，上半年各地政策仍保持寬松趨勢，從政策調控節奏來看，一季度政策出臺節奏相對穩定，但5月以來各地政策出臺頻次減少，部分二線城市政策優化力度增強。

表：2023年二季度部分一二線城市 “因城施策”主要舉措（來源：中指研究院）

根據某監測，2023年上半年全國有超百省市（縣）出臺政策超300條，公積金支持政策、購房補貼是各地因城施策的主要手段，部分城市涉及優化限購政策、降低首付比例及房貸利率、優化預售資金監管等方面。同時，今年上半年，已有超40城首套房貸利率下限降至4%以下。

報告：核心一二線城市政策有望適度調整

從市場情況來看，某研究院報告顯示，2023年初，全國房地產市場以“小陽春”開局，一季度商品房銷售面積同比降幅明顯收窄，銷售額同比實現正增長，特別是熱點城市，在前期積壓需求釋放、政策效果顯現以及自身周期性修復的帶動下，市場活躍度明顯提升。但4月以來，房地產市場恢復行情未能持續，購房者置業情緒快速下滑，1-5月，國家統計局數據顯示，全國商品房銷售面積同比下降0.9%，降幅較上月擴大，銷售額同比增速收窄，開發投資額和新開工面積同比降幅均擴大，房地產供求兩端均走弱。6月，高基數效應顯現，全國房地產各指標同比大概率下降，房地產市場調整壓力加大。

對于后市預判，某研究院認為，隨著二季度市場持續轉弱，下半年政策加力預期增強。短期來看，預計需求端政策仍將降低購房門檻和購房成本放在首位，核心一二線城市政策有望適度糾偏，“一區一策”、結合生育政策等或是重要方向，如信貸方面優化“認房又認貸”、降低首付比例、降低房貸利率等，針對改善性住房需求的信貸政策有望加力。此外，優化限購范圍、降低交易稅費等也存在較大空間，“房票”安置或成為更多城市支持房地產市場發展的舉措之一。企業端政策仍將側重緩解房地產企業的資金壓力、防控風險上，對房企的金融支持措施有望繼續落地。另外，“保交樓”資金和配套舉措也有望進一步跟進，穩定市場預期。

張波也提到，下半年，各地積極進行政策放松依然是主要方向，限購的解除在不同城市的效果將呈現分化，潛在購房人群的多少決定了限購放松后對市場推動作用大小，換言之，城市存在大量購房需求，但暫不具備購房資格的人群，在限購放松后作用就會體現明顯，熱點一二線城市大都具備這個特點，因此在放松的節奏上也會有所控制。同時，組合性放松也是一個方向，例如公積金層面的調整可能向一二線城市開展，同步結合多孩購房的支持性政策以及人才住房、改善性購房稅費減免等。體現出因城施策的精準化會進一步提升，政策總體保持“邊調邊看”的方式，穩步推進市場回歸穩定。