每經記者：包晶晶    每經編輯：魏文藝,何小桃

“如果你想投資（買房）的話，那就沒必要買了。說實話，合肥現在不適合投資（買房）。”

8月22日，合肥北城區域的房產中介張明向《每日經濟新聞》記者表示，市場筑底之下，合肥二手房市場在今年上半年迎來一輪調整。

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據中指研究院統計，7月份合肥市二手住宅成交5718套，環比6月份下降11.5%；二手住宅成交價格為20637元/平方米，環比下跌2.9%。

新房市場亦不容樂觀，7月份合肥市區商品住宅成交面積為23.1萬平方米，環比下降43.5%，同比下降58.1%；成交均價為22363元/平方米，環比下降3.4%，同比上漲8.6%。

中指研究院合肥分院總經理劉敏向每經記者指出，雖然樓市利好+價格預期還在，但是購房者不再狂熱地奔向樓市，而是理性置業，在能力范圍內進行選擇，不愿意多加杠桿，成交量短期來看難以改觀。

值得注意的是，8月21日，據“安徽交通廣播”微信公眾號消息，合肥公安數據統計，截至7月底，合肥實有人口1234.4萬人，其中戶籍人口805.3萬人，流動人口429.1萬人。數據顯示，合肥市實有人口半年增加了134萬余人。

“二手房價跌得特別厲害”

“上半年二手房價格跌得特別厲害，是最近兩三年里下跌最厲害的時期。要撿漏倒是可以，但再次賣出的時候價格可能會更低，現在一切都不確定了。”

張明告訴每經記者，由于房東主動降價，加上有人撿漏，二手房成交量開始還能夠保持。但隨著市場預期越發不明朗，原先準備撿漏的人也開始猶豫觀望了。“二十來個員工的中介門店，一個月也就成交30多套房子。”

國家統計局近日公布的70城房價指數顯示，7月份合肥二手房價格同比下跌1.3%。

另據中指研究院統計，7月份合肥市二手住宅成交5718套，環比6月份下降11.5%；二手住宅成交價格為20637元/平方米，環比下跌2.9%。

數據來源：中指研究院

對此，劉敏向每經記者表示，一方面，合肥二手房掛牌量持續增加，成交周期拉長，加上對于房地產市場前景不樂觀，很多二手房業主降低出售價格；另一方面，合肥很多區域一二手房存在價格倒掛現象，購買二手房的成本較高。

“但隨著合肥二手房價格不斷回調，二手房價格相比新房也有了優勢，二手房成交量或將迎來拐點。”劉敏補充道。

“首套房首付兩成就行”

每經記者注意到，今年上半年，合肥城區部分區域新房銷售還需要搖號，也有部分區域的新房銷售嚴重遇冷。

從促銷情況來看，即便是上半年在安徽獲得了銷售第一戰績的偉星房產，在合肥仍然要面對部分區域市場偏冷的現狀。如偉星悅璟臺項目除了推出“帶訪新客戶成交即返3萬元/套”活動外，甚至還簡化了驗證流程。

“提前報備，用手機操作就可以了。”偉星悅璟臺置業顧問陳燕告訴每經記者，“如果是首套房，首付20%就行。”

朋友圈發布的偉星悅璟臺促銷信息

張明則表示，“像偉星悅璟臺這樣位于合肥較冷區域、且推出全民營銷的項目，不太建議客戶購買，會傾向于帶客戶看更有品牌溢價、區位更好的樓盤，將來出售也更保值。”

據每經記者了解，目前合肥不同區域的樓盤項目銷售分化非常大，西南片區如濱湖板塊、蜀山板塊仍然保持供銷兩旺，但是能夠實現快速清盤的也僅有省府高速尚宸院、中鐵璟和院、龍湖青云闕等少數項目，其余項目則很難見到以往“登記搖號”的火熱場面；而城東、城北則去化非常緩慢，持銷盤甚至打出了全民營銷、帶看返現等操作。

合肥樓盤推出全民營銷策略

據中指研院統計，7月份合肥市包河區成交量位居首位，成交面積5.2萬平方米，占比22.5%；其次是經開區，成交面積4.8萬平方米，占比21%。從價格來看，濱湖區商品住宅銷售價格29573元/平方米，是成交均價最高的區域；其次是政務區，成交均價為24042元/平方米。

數據來源：中指研究院

新房成交處近一年新低

事實上，今年一季度，合肥新房銷售增速逐步放緩，直至負增長。“金三銀四”一過，市場更是急轉直下，成交環比直接降了三成，隨后更是逐月下滑。

據中指研究院數據，7月份合肥市區商品住宅（不含保障性住房）新增供應18.6萬平方米，環比下降61.1%，同比下降67.7%；成交面積為23.1萬平方米，環比下降43.5%，同比下降58.1%；成交均價為22363元/平方米，環比下降3.4%，同比上漲8.6%。

數據來源：中指研究院

從成交套數來看，7月份合肥新房成交套數1843套，環比下跌近40%，已經連跌三個月；近12個月以來，這一數據第一次低于2000套。

不過，與其他典型二線城市新房成交遇冷不同的是，合肥的絕對庫存仍處于同類城市的低位。據同策研究院統計，合肥在6、7月的“3個月移動去化周期”分別為4.5個月和5.9個月，盡管有所波動，但仍處于相對良好的狀態。

來源：同策研究院

7月28日，安徽省委常委、合肥市委書記虞愛華主持召開專題會議，研究謀劃全市房地產工作，會議明確要抓緊完善推進商品房“現房銷售”試點、積極探索商品房銷售按套內面積計價、試行取消商品房的樓層差價率限制等十條措施。

該專題會議之后，曾有市場消息稱合肥有房東連夜漲價。但記者調查發現，雖然合肥二手房市場的活躍度略有增加，但價格仍然保持了下行，且新房市場反應平平。

“按照新政來推測，現房銷售落在熱門區域熱門地塊，精裝不限價，房價不會低。按套內面積計價，對于購房者來說購房成本影響不大，同時有利于規范開發商，購房也更加透明。”

劉敏表示，“新政中提到的現房銷售以及套內面積計價等政策，將會構建新的房價格局。由于政策的落地性還不明朗，后續可能還會出臺相應配套政策，更多的購房者還是持觀望態度。”

（應受訪者要求，文中張明、陳燕均為化名）

記者|包晶晶

編輯|魏文藝 何小桃 蓋源源校對|段煉

封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖

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