8月22日，一則“珠海一房企打響‘五折’賣房第一槍” 的消息在社交媒體上引起廣泛關注。該消息表示，珠海金灣區某知名樓盤備案價2.8萬/㎡，開發商打折賣1.4萬~1.5萬/㎡。

第一財經從多方了解到，前述網傳消息所指樓盤位于珠海金灣區航空新城，是由上市房企寶龍地產和雅戈爾(6.880, -0.04, -0.58%)置業共同操盤的“金灣·寶龍城”項目(預售證備案名為金灣寶龍廣場)。該樓盤項目主要面向剛需客群，房屋面積在68~110平方米左右。2020年，該商品住房項目取得預售證，其中部分在售樓盤預計在明年6月交房。

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“(開發商)才重新下調備案價不久，最初備案價在2.4萬~2.8萬/㎡左右，實際銷售均價也在2.5萬~2.6萬/㎡。根據珠海住建局最新的房價備案規則，實際銷售價格不得低于備案價的85%。目前，寶龍城這個項目在下調備案價之后，再按照最低折扣85折走，實際售價降到1.5萬/㎡左右，對于購房者來說，如果當下買入，相當于每平方米凈賺1萬元。”鏈家某房產中介22日晚間告訴記者。

根據珠海住建局官網最新公示信息，7月26日，金灣寶龍廣場三期D區域共計196套房源進行調價，調價后備案均價為18967.07元/㎡。三個月前，也即4月3日，D區域已有214套房源的備案價進行調降，由2021年最初的備案均價26889.95元/㎡下調至20804.33元/㎡。

值得注意的是，前述部分房源年內兩次下調備案價。以金灣寶龍廣場三期D區域1棟1201室為例，該房源總面積為69平方米左右，2021年最初備案價為28002.57元/㎡，今年4月下調至21745.32元/㎡，并在7月底降為19783.96元/㎡，僅備案價降幅就達到30%左右。

23日上午，第一財經記者致電珠海金灣區住建局，一名主管房地產交易科室的工作人員在電話中表示，目前，寶龍城項目采取的降價推盤做法為合理的市場行為。在珠海，當地房地產開發商可以每個季度向珠海市住建局申請調整一次新房備案價，調整后，只要售價不低于備案價的八五折，就可以正常辦理網簽。

2016年，珠海市發布《關于我市商品房銷售價格備案的通知》，要求從當年10月6日起，珠海全市區域內，新建商品房在銷售(預售和現樓銷售)前，必須辦理價格備案，并嚴格落實 “一套房一標價”。2022年4月，珠海市調整了房價備案規則方案，實際銷售價格由此前的不得低于備案價的90%調整為85%；調整備案均價的間隔時間在3個月以上。

“比方說，有些人前些年可能花2萬多買房，隨著后來市場好轉，這處房源的備案單價可能升到3萬元，開發商也不可能讓這些業主去補1萬塊。”該名工作人員進一步解釋說。他表示，目前，珠海市對于新建商品房備案價每季度上調有比例限制，但對于下調尚無比例限制。近期以來，部分開發商可能存在資金鏈緊張的問題，希望通過以價換量、加速回籠資金或盤活其他區域的樓盤項目。只要基于現行備案規則并經由市住建部門審核通過，即為合規行為。

第一財經梳理發現，自去年以來，在珠海市內，類似于“金灣·寶龍城”這樣的剛需和改善型新房項目，大量房源下調備案價的事情時有發生。其中，在金灣和斗門等非中心城區，作為區域房價的“洼地”，這一現象尤為明顯。

以位于斗門區、房源建筑面積在90平方米左右的剛需盤雙子星大廈為例，該項目開發商是珠海格力房產有限公司。2019年，該樓盤1、2棟最初備案均價為18002.01元/㎡，這兩棟房源已在2021年10月交房，但直至目前，仍有部分房源未出售。2023年7月26日，該樓盤1、2棟尚未出售的19套新房備案均價下調至10795.56元/㎡，實際售價則在備案價基礎上進一步打85折，也即9200元/㎡左右。目前售價也相當于最初備案價的5折左右。

改善型新房價格相對更加韌性，但即便如此，一些熱門項目也遭遇備案價下調。以位于金灣區、由融創開發的云水觀棠花園項目為例，2022年10月該項目A區3棟樓房源備案均價為27066.53元/㎡，但在今年8月2日，3棟78套未售房源均價調降至25959.62元/㎡。

珠海金灣、斗門等區域大量新房備案價下調，與兩地新房庫存量大、去化難不無關系。

世聯行相關研報顯示，2022年各月，珠海樓市成交量同比2021年各月均有一定下滑，成交價格呈直線小幅下滑態勢，整體市場面較為冷淡，項目開盤加推也有所減緩，樓市整體趨于低迷。其中，中心城區由于住房資源稀缺且沒有新項目入市，部分商品住房項目成交價仍有所上漲；但在斗門、金灣航空新城等區域，由于在售項目多，項目同質化嚴重，配套仍待完善等原因，全年以去庫存為主，房價持續走低。

進入2023年之后，珠海首套房貸最低利率已降至3.6%，樓市成交也一度有所回暖，但由于非中心城區新房庫存量大，開發商仍處于“內卷式”打折促銷階段。以寶龍城項目所處的金灣區為例，根據世聯行研報，今年上半年，金灣供應量大幅回落，區域市場呈現以量換價態勢，航空新城及其周邊項目走量加快，房價則繼續下行。