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樂居財經 李禮8月21日，浙商證券發布房地產及物管行業周報2023年W33。

本周核心觀點

政策面：證監會支持“一企一策”化解大型房企債券違約風險，各地需求側政策調整持續。中央：1）央行：1年期MLF中標利率從2.65%下調至2.50%，7天逆回購利率從1.90%下調至1.80%，分別下調15個和10個基點。2）證監會：繼續支持房地產市場平穩健康發展政策措施落地，將加快推動REITs常態化發行和高質量擴容，堅持“一企一策”，穩妥化解大型房企債券違約風險。各地：1）湖北省決定率先開展智慧小區建設試點工作。將首先在武漢、襄陽、宜昌率先開展智慧小區建設試點工作，鼓勵其余市、州積極參與；2）深圳市發布新策支持民間資本參與重大項目建設，鼓勵民間投資項目參與REITS試點，支持民間投資參與盤活國有存量資產、城市老舊資源；3）西安市擬降低轄內個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限；4）四川省、昆明市等優化公積金相關政策。

基本面：本周新房市場環比微漲，二手房市場環比微降。本周30大中城市商品房成交面積181萬平，環比+3.1%，環比增速較上周上升29.7pct；同比-29.9%，同比增速較上周下降3.9pct。分線城市來看，本周一、二線城市成交面積環比上升，三線城市環比下降。本周18城二手房成交面積125萬平，環比-0.8%，環比增速較上周下降7.5pct，同比-18.1%，同比增速較上周下降1.6pct。分線城市來看，本周一線、三線城市成交面積環比上升，二線城市環比下降。

板塊行情：本周SW房地產下跌1.93%，房地產跑贏大盤0.66pct，表現強于大市。本周恒生指數下跌5.89%，恒生地產建筑業下降5.78%，房地產跑贏大盤0.11pct，表現強于大市。恒生物業服務及管理下跌6.41%，恒生物業服務及管理跑輸大盤0.52pct，表現弱于大市。

本周觀點：本周中期借貸便利利率（MLF）再度下調，1年期MLF中標利率及7天逆回購利率分別下調15個和10個基點。根據央行數據，截至6月末，全部343個城市（地級及以上）中，100個城市下調或取消了首套房貸利率下限。浙商證券認為，本次降息為繼6月央行降息后的再次調整，能夠推動5年期LPR及房貸利率進一步下調，居民購房成本有望繼續降低，從而助力購房情緒改善；此外，8月以來各地放松政策持續落地，從中央及各地出臺調整政策的節奏上來看，浙商證券認為當前已進入政策加速落地階段。根據本周國家統計局數據，1-7月商品房銷售面積6.7億平方米，同比-6.5%，累計降幅降至2023年新低；商品房銷售額7.0萬億元，同比-1.5%，自3月之后累計同比首次轉負。本周新房市場環比微漲3.1%，二手房市場環比微降0.8%。浙商證券認為，政策調整對當前一二線城市基本面企穩有重要作用，當前市場銷售邊際的持續下行可能會再次加速一二線城市供需兩端政策的落地節奏。

浙商證券看好：一二線城市國企在此輪周期修復中的成長性。總量高位向下，規模越大的房企增長彈性可能越受約束，而地方企業得益于屬地資源優勢市占率增長潛力更大。看好: 北京的【城建發展】、深圳的【天健集團】、廣州的【越秀地產】、杭州的【濱江集團】，以及流通性較好且布局一二線比例較高的頭部房企【招商蛇口、華發股份、建發股份】。

風險提示：1）房企開發資金到位速度不及預期；2）融資實質進展不及預期；3）行業回暖速度不及預期。

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