房山區(qū)熙湖悅著小區(qū)多位業(yè)主近日向本報(bào)反映，盼了好幾年的期房終于交付，歡歡喜喜收房入住，卻接二連三“踩坑”。“奔著陽光房買的，結(jié)果每天采光只有半小時(shí)。”不僅遮光問題讓多位購買次頂層的業(yè)主“欲哭無淚”，頂層漏雨、地庫積水、下疊滲漏等質(zhì)量問題更讓業(yè)主鬧心。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，熙湖悅著小區(qū)并非特例，期房維權(quán)事件頻出，購房者盼相關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管。
(資料圖片僅供參考)
近日記者跟隨業(yè)主王先生來到熙湖悅著。“就是這個探出來的挑檐，把我家南向的采光全遮住了。”王先生說，居民樓頂層探出一個1米多寬的陽臺，在次頂層上方形成挑檐。同單元其他樓層的窗戶都沐浴在陽光中，只有挑檐下的次頂層窗戶掩在陰影里。
記者先來到王先生樓下的鄰居家中，一進(jìn)門就看到寬敞明亮的客廳。緊接著記者又來到王先生家，雖然樓層更高，王先生家卻明顯暗了很多，從窗戶向外看去，探出的挑檐約有1.3米，陽光照射下，挑檐的陰影正好遮住窗戶。業(yè)主李女士家朝南的客廳和臥室也受到挑檐遮擋，臥室窗外的挑檐為黑褐色，讓房間顯得更加昏暗。“從早上8點(diǎn)到下午4點(diǎn)多，房間里一直沒有采光，下午4點(diǎn)半左右，陽光才斜斜地照進(jìn)來，只能持續(xù)大約半個小時(shí)。”李女士說，上百名業(yè)主和她一樣買了這種缺陽光的“陽光房”。
“本以為買到電梯洋房的黃金樓層，沒想到是個‘坑’。”業(yè)主陳女士告訴記者，她2019年購買了次頂層的房子，當(dāng)時(shí)樓還沒蓋起來，房屋情況只能在售樓處聽銷售人員介紹。“銷售一直在推薦次頂層，說這個樓層位置好、采光好，還能看到小區(qū)旁邊的湖景，是名副其實(shí)的湖景房，完全沒提存在挑檐遮光的事兒。”陳女士夫妻二人都喜歡采光充足的戶型，買房也是希望將來能把老人接來住，不用下樓就能在自家曬太陽、賞風(fēng)景，因此聽完銷售的介紹后心動不已。“即便次頂層價(jià)格最高，我們還是咬咬牙買了下來。”
2022年6月，樓體拔地而起，部分業(yè)主到實(shí)地查看，發(fā)現(xiàn)次頂層南向窗戶上方探出了一部分。擔(dān)心采光受到影響，陳女士趕緊咨詢銷售人員。銷售人員再三向陳女士說明，探出的部分只是約1米左右的小檐，可能會有“一點(diǎn)遮擋”，絕不可能“完全擋住”。聽到銷售人員這么說，陳女士放心下來。可等到今年5月房屋交付，現(xiàn)場的情況令夫妻兩人震驚不已，“一天大部分時(shí)候陽光房根本沒陽光。”
王先生表示，看房過程中銷售人員對可能存在遮光的問題只字未提，他特別留意了售樓處張貼的不利因素公示牌，上邊提及了公廁、化糞池等32條不利因素，但沒有提及次頂層可能存在遮擋。“買房的時(shí)候壓根不會想到，高樓層也會出現(xiàn)采光問題。”
據(jù)了解，2021年北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會正式印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》，其中明確商品房應(yīng)規(guī)范銷售推廣，應(yīng)在銷售現(xiàn)場顯著位置公示項(xiàng)目不利因素。嚴(yán)格銷售機(jī)構(gòu)、人員、行為管理。
面對意想不到的遮擋，業(yè)主立即聯(lián)系了開發(fā)商。業(yè)主王先生說：“開發(fā)商給我們的說法是建筑設(shè)計(jì)滿足大寒日2小時(shí)日照，符合標(biāo)準(zhǔn)。”
記者查閱了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，其中關(guān)于住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定為，在一般情況下，住宅建筑的間距應(yīng)滿足：以底層窗臺面為計(jì)算起點(diǎn)，以冬至日為日照標(biāo)準(zhǔn)日，最低日照時(shí)長為1小時(shí);以大寒日為日照標(biāo)準(zhǔn)日，根據(jù)城市人口和氣候條件不同，最低日照時(shí)長為2小時(shí)或3小時(shí)。
王先生十分無奈：“這個日照標(biāo)準(zhǔn)是規(guī)范住宅建筑樓間距的，一般來說太陽越低光照越差，可挑檐在窗戶正上方，冬天太陽低，陽光還能多照進(jìn)來一些，反而越到夏天遮擋就越嚴(yán)重。”業(yè)主們認(rèn)為，雖然樓間距符合日照標(biāo)準(zhǔn)，挑檐遮光也是事實(shí)。
他們找到開發(fā)商溝通，開發(fā)商卻表示，遮光問題早已寫進(jìn)合同，業(yè)主不應(yīng)再追究責(zé)任。原來業(yè)主們簽合同時(shí)，根據(jù)購買時(shí)間不同，有的簽了不利因素告知函，有的簽了補(bǔ)充協(xié)議，其中提到這樣一句話：由于外立面裝飾線條、空調(diào)百葉、太陽能板等因素，可能影響部分房間采光和外立面視覺效果(符合規(guī)范)，南側(cè)房間外受上層出挑空間影響，可能存在視覺和日照影響。
當(dāng)開發(fā)商拿出合同條款時(shí)，業(yè)主們才驚覺自己其實(shí)早已“踩坑”。“宣傳時(shí)只說樓層越高采光越好，公示牌上對遮光問題只字未提，簽合同時(shí)工作人員也沒有任何提示，只是匆匆告訴我在哪里簽字，我根本沒有發(fā)現(xiàn)數(shù)十頁合同的幾萬字里藏著這樣一句話。”第一次買期房，沒有購房經(jīng)驗(yàn)的李女士嘆了口氣，深覺“欲哭無淚”。
對此，物業(yè)工作人員表示，關(guān)于遮光問題的詳細(xì)描述早在業(yè)主購房時(shí)就已詳細(xì)寫進(jìn)合同，業(yè)主反映這一問題后，開發(fā)商也曾多次與業(yè)主召開協(xié)商會。開發(fā)商7月5日回復(fù)稱：“次頂層挑檐不利因素在沙盤模型、業(yè)主簽署的合同不利因素中均有明確，且業(yè)主在不利因素旁均有簽字確認(rèn)。項(xiàng)目五層(次頂層)采光滿足政府規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，并規(guī)劃驗(yàn)收合格，驗(yàn)收文件編號‘2022規(guī)自(房)竣字0018號’，滿足《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。項(xiàng)目的日照時(shí)間分析已在項(xiàng)目報(bào)規(guī)中通過，滿足《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》并有政府蓋章審批通過文件，且此前針對該項(xiàng)目此問題房山區(qū)人民法院已有明確判例，判決駁回了業(yè)主因遮光問題要求開發(fā)商解除預(yù)售合同、退還首付款的訴訟請求。”
記者在現(xiàn)場看到，不少居民樓頂層的外墻上都有白色的水漬。業(yè)主王女士說那是頂層漏雨留下的痕跡。王女士說，除了下疊戶型，其他房屋都是精裝交付。收房后，她幾乎每個周末都要到新家來。前不久北京迎來幾場降雨，王女士來到新家時(shí)發(fā)現(xiàn)陽臺上全是水，墻體有大面積潮濕，部分壁紙受潮后已經(jīng)脫落。她撥開壁紙一看，墻上長出大面積黃綠色的霉斑。不少頂層業(yè)主家都出現(xiàn)漏雨問題。業(yè)主反映，在漏雨嚴(yán)重的樓棟里，雨水流進(jìn)樓梯間，又順著樓道流到樓下，電梯內(nèi)的水形成“小瀑布”。“剛交付的新房就漏成這樣，以后會不會更嚴(yán)重?”王女士為此憂心忡忡。
業(yè)主張先生購買的是下疊戶型，收房后他便著手裝修，發(fā)現(xiàn)家里多處位置出現(xiàn)滲漏。記者看到，他家墻面上有多處修補(bǔ)漏點(diǎn)后星星點(diǎn)點(diǎn)、深淺不一的墻漆，部分墻面和地面潮濕，電梯井里仍殘留著積水。張先生說，滲漏嚴(yán)重時(shí)，電梯井和集水坑里積水滿溢，家里的裝修材料漂浮在水上，只能一桶一桶往外舀水。“真擔(dān)心好不容易裝修完，新粉刷的墻面再次被滲漏破壞，萬一電梯井里再積水，就更危險(xiǎn)了。”
“地庫也存在滲漏。”趙女士說。記者來到地庫，一進(jìn)去就感受到空氣十分潮濕。地面上濕漉漉的，幾乎所有墻體靠近地面的位置都有洇濕的水跡。“地下室和地庫都在地下二層，很多墻面都發(fā)霉了。”
物業(yè)工作人員表示，發(fā)現(xiàn)滲漏問題后已在第一時(shí)間修復(fù)，截至6月30日，頂層及下疊住戶家的防水已基本修復(fù)完畢，地庫曾有多處漏水，目前大多數(shù)地方已經(jīng)修復(fù)，但墻面潮濕部分需先等待自然風(fēng)干。
開發(fā)商工作人員表示，頂層由于防水粘接不到位造成漏雨，防水的質(zhì)保期是5年，因質(zhì)量原因?qū)е碌臐B漏，由開發(fā)商進(jìn)行維修，裝修遭到破壞的業(yè)主家也會由開發(fā)商恢復(fù)原樣。地庫積水是因?yàn)榕艢獾婪浪坏轿唬壳耙呀?jīng)對有漏點(diǎn)的部位進(jìn)行修復(fù)，雖仍有少量漏點(diǎn)，但已大有好轉(zhuǎn)。下疊有漏點(diǎn)則是因?yàn)樾≡夯虼熬恢每赡艽嬖诜浪畣栴}，“小區(qū)下疊有近200戶，個別戶出現(xiàn)滲漏相對來說屬于正常。”該工作人員說。此外，開發(fā)商表示：“目前業(yè)主家墻面無發(fā)霉情況。項(xiàng)目地庫尚在施工中，尚未交付，不涉及業(yè)主歸家的動線。”
連日來，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，期房“踩坑”并不是熙湖悅著業(yè)主的特例。在各大網(wǎng)絡(luò)平臺上，期房項(xiàng)目的維權(quán)信息層出不窮，有網(wǎng)友吐槽踩坑經(jīng)歷，還有踩坑后的網(wǎng)友整理出“防踩坑攻略”。北京的部分期房項(xiàng)目近期也出現(xiàn)業(yè)主維權(quán)。
“花幾百萬買房，好不容易湊夠首付，好不容易等到入住，卻等來一堆糟心事。”有購房者無奈地總結(jié)：“現(xiàn)在買期房就像在開盲盒。”還有購房者調(diào)侃：“期房收房之際即是維權(quán)開始。”
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前業(yè)主購買期房遇到的問題主要有4類：一是發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量存在問題;二是減配降配，三是實(shí)際與宣傳不符;四是不利因素未告知。
期房問題頻出令購房者直呼“沒有安全感”。記者采訪了數(shù)十名有購房計(jì)劃的市民，超過半數(shù)都表示擔(dān)憂。
對此，北京瀛和律師事務(wù)所律師趙中華表示，商品房買賣對廣大市民來說，存在著法律、建筑及房地產(chǎn)三個領(lǐng)域的專業(yè)知識不對稱的問題，這與部分樓盤處于一房難求的賣方市場有密切關(guān)系，買方與賣方間存在巨大的信息差。作為購房者，購房和收房過程中可以尋求相關(guān)領(lǐng)域?qū)I(yè)人士的協(xié)助，避開因知識不對稱導(dǎo)致的購房陷阱。對于監(jiān)管部門來說，應(yīng)該對期房銷售和建設(shè)加強(qiáng)監(jiān)督管理，確保相關(guān)法律法規(guī)落到實(shí)處，并妥善解決購房者與售房者的矛盾糾紛。
通常所說的期房是指符合商品房預(yù)售條件并取得《商品房預(yù)售許可證》的商品房。買房前購房者應(yīng)注意些什么?出現(xiàn)問題后如何維護(hù)自身合法權(quán)益?北京瀛和律師事務(wù)所趙中華律師給出相關(guān)建議。
問：購房時(shí)應(yīng)當(dāng)注意什么?
答：簽約前應(yīng)核驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的《商品房預(yù)售許可證》。注意留存銷售廣告和宣傳資料，一般情況下這些只是要約邀請，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具有合同約束力，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有約束力，即便未載入商品房買賣合同，也是合同的組成部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
簽約時(shí)要認(rèn)真閱讀合同質(zhì)量要求、交付標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等條款，尤其是補(bǔ)充協(xié)議中的相關(guān)內(nèi)容，不清楚的可以要求銷售人員予以解釋說明并核實(shí)確定，留存相應(yīng)的證據(jù)材料。
收房時(shí)，要重視發(fā)揮《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的作用。商品房交付使用后，購房者認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)監(jiān)部門申請重新核驗(yàn)，對確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人可要求退房和賠償損失。《住宅使用說明書》明確了房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)，對于收房時(shí)不符合交付標(biāo)準(zhǔn)的情況，要留存相關(guān)證據(jù)并及時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)溝通協(xié)商，確定解決方案。
購房者可以通過與房地產(chǎn)企業(yè)溝通協(xié)商、向房地產(chǎn)市場監(jiān)管部門投訴和向人民法院起訴等方式合法維權(quán)。
問：期房銷售如何良性循環(huán)?
答：規(guī)范期房銷售需要房地產(chǎn)市場監(jiān)管部門、司法部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等多方的共同努力，如商品房預(yù)售場所的規(guī)范公示，商品房預(yù)售合同示范文本的嚴(yán)格適用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格履約，房地產(chǎn)市場監(jiān)管部門嚴(yán)格執(zhí)法，人民法院等司法部門解決矛盾糾紛。完善商品房預(yù)售制度可以從以下幾方面著手：一是完善預(yù)售資金監(jiān)管，保障預(yù)售資金使用公開透明，專款專用，保障購房人的知情權(quán)等合法權(quán)益;二是完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及項(xiàng)目公司的信用管理，將商品房預(yù)售過程中的違法違規(guī)及違約行為作為企業(yè)不良信息，與項(xiàng)目預(yù)售、企業(yè)拿地等掛鉤，建立房地產(chǎn)企業(yè)的市場退出機(jī)制;三是建立和完善商品房預(yù)售和開發(fā)全過程的信息披露制度，對于規(guī)劃變更、項(xiàng)目抵押情況等重大事項(xiàng)及時(shí)向購房人披露，保障購房人對項(xiàng)目建設(shè)和銷售全過程的知情權(quán)和選擇權(quán)。
