本月關(guān)注

政府支持住房租賃、城市更新領(lǐng)域融資，利好相關(guān)企業(yè)

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6月8日證監(jiān)會(huì)表示將加大股債融資、并購(gòu)重組、REITs等產(chǎn)品創(chuàng)新和制度供給。16日央行、金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于金融支持全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興 加快建設(shè)農(nóng)業(yè)強(qiáng)國(guó)的指導(dǎo)意見》中指出，鼓勵(lì)運(yùn)用信貸、債券、資產(chǎn)支持證券、基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)等方式，支持專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，依法合規(guī)加大對(duì)新市民等群體保障性租賃住房建設(shè)融資支持力度。27日住建部表示要鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)參與城市建設(shè)和更新。整體看來(lái)，本月公募REITs以及住房租賃、城市更新領(lǐng)域的融資都在政府表態(tài)中獲得了支持，利好于相關(guān)企業(yè)，但是對(duì)于大部分民營(yíng)房企而言融資環(huán)境仍然較為嚴(yán)峻。

融資總量環(huán)比回升，發(fā)債規(guī)模則降至2020年以來(lái)新低

本月80家典型房企的融資總量為460.82億元，環(huán)比增加45.8%，同比減少28.6%。融資規(guī)模環(huán)比回升主要是因?yàn)樵叫愕禺a(chǎn)本月進(jìn)行了大規(guī)模供股，籌資凈額82.99億港元，同時(shí)銀行貸款等金融機(jī)構(gòu)貸款也達(dá)到了196.4億元，環(huán)比增加110.6%。房企債券發(fā)行了143億元，環(huán)比減少49.3%，同比減少19.9%，是2020年以來(lái)的單月新低。債券類平均融資成本為3.31%，環(huán)比下降0.04pct，繼續(xù)保持在較低的水平。

審批明顯加速，A股多家房企定增獲得突破性進(jìn)展

本月沒有房企或房企旗下企業(yè)完成上市，僅有萬(wàn)達(dá)商管在28日第四次向港交所提交了招股書。而在增發(fā)配股方面，本月港股方面有越秀地產(chǎn)完成了配股融資，A股方面則有多家房企的定增計(jì)劃有了突破性的進(jìn)展，包括招商蛇口、保利、大名城、福星、中交、中南、建發(fā)等企業(yè)。除此之外，榮盛和金科增發(fā)股份收購(gòu)資產(chǎn)的保殼計(jì)劃也受到了交易所的關(guān)注。整體看來(lái)6月交易所及證監(jiān)會(huì)對(duì)于房企的增發(fā)計(jì)劃審批明顯加速，有利于提振市場(chǎng)信心。

01 債券發(fā)行

融資規(guī)模環(huán)比回升 債券發(fā)行則降至2020年以來(lái)單月最低

2023年6月80家典型房企的融資總量為460.82億元，環(huán)比增加45.8%，同比減少28.6%。融資規(guī)模環(huán)比回升主要是因?yàn)樵叫愕禺a(chǎn)本月進(jìn)行了大規(guī)模供股，籌資凈額82.99億港元，同時(shí)銀行貸款等金融機(jī)構(gòu)貸款達(dá)到了196.4億元，環(huán)比增加110.6%。不過(guò)雖然本月房企融資規(guī)模環(huán)比有所回升，但是整體而言仍然處于近年來(lái)的較低水平。

從全年累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，1-6月80家典型房企的累計(jì)融資總量為3137.3億元，同比減少26.3%。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企沒有境外融資，境內(nèi)債權(quán)融資349.4億元，環(huán)比增加35.4%，同比減少18.7%;資產(chǎn)證券化融資為36.73億元，環(huán)比減少16.8%，同比減少59.4%。

6月房企發(fā)債143億元，環(huán)比減少49.3%，同比減少19.9%，是2020年以來(lái)的單月新低。本月沒有房企境外發(fā)債，因此143億元全是境內(nèi)債，其中公司債發(fā)行56億元，環(huán)比增加60%，同比減少69.3%;中期票據(jù)發(fā)行41億元，環(huán)比減少59.4%，同比減少49.9%，境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是華潤(rùn)置地、招商蛇口、越秀等國(guó)企央企。從全年累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，1-6月的房企發(fā)債規(guī)模達(dá)1706.83億元，其中境內(nèi)債券為1625.61億元，占比為95.24%，相比于1-5月的94.81%又提高了0.43個(gè)百分點(diǎn)。

2023年6月80家典型房企新增債券類融資成本為3.31%，環(huán)比下降0.04pct，同比下降0.26pct。本月沒有房企境外發(fā)債，而由于境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是國(guó)企央企，因此境內(nèi)融資成本為3.31%，和上月一致，繼續(xù)保持在較低的水平。2023年1-6月80家典型房企新增債券類融資成本3.7%，較2022年全年下降0.53個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本8.04%，較2022年全年上升0.99個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.48%，較2022年全年降低0.06個(gè)百分點(diǎn)。

具體企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，6月債券發(fā)行量最大的企業(yè)是華潤(rùn)置地，企業(yè)在本月發(fā)行了2筆共25億元的超短融。本月發(fā)行債券的企業(yè)有10家，發(fā)債企業(yè)個(gè)數(shù)環(huán)比減少1家。從發(fā)債年限來(lái)看，越秀地產(chǎn)發(fā)行了1筆期限長(zhǎng)達(dá)11年的公司債，是本月發(fā)行期限最長(zhǎng)的債券。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來(lái)看，華潤(rùn)置地發(fā)行的2筆超短融利率都是2.25%，是本月房企發(fā)行的所有債券中最低。

02 債券到期及違約

本月到期349億元 大唐和領(lǐng)地首次宣布違約

6月共有21筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為349億元，環(huán)比增加2.95%。提前關(guān)注到2023年7月將有41筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為638億元，環(huán)比增加82.81%。從到期債券規(guī)模來(lái)看，單筆金額最高是融創(chuàng)于2020年發(fā)行的一筆6億美元的境外優(yōu)先票據(jù)。

在債務(wù)違約方面，本月1日大唐地產(chǎn)公告稱其一筆規(guī)模為2.8395億美元的優(yōu)先票據(jù)因到期未能支付本金而構(gòu)成違約事件，同時(shí)領(lǐng)地控股也在23日晚間公告稱此前已展期一年的1.1943億美元票據(jù)再次違約。整體來(lái)看，雖然融資環(huán)境有所優(yōu)化，但是短期內(nèi)僅能惠及白名單優(yōu)質(zhì)企業(yè)，部分財(cái)務(wù)困難的房企仍較難獲得支持，因此未來(lái)仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件。再加上當(dāng)前房地產(chǎn)銷售仍未全面復(fù)蘇，流動(dòng)性問題仍需要行業(yè)注意。

03 IPO和增發(fā)

監(jiān)管部門審批明顯加速 多家房企定增獲得突破性進(jìn)展

本月沒有房企或房企旗下企業(yè)完成上市，僅有萬(wàn)達(dá)商管在28日第四次向港交所提交了招股書。整體看來(lái)，近期香港資本市場(chǎng)對(duì)于境內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的上市融資態(tài)度較為謹(jǐn)慎，境內(nèi)房企及旗下公司的上市積極性也相對(duì)較低。不過(guò)由于證監(jiān)會(huì)在2月17日發(fā)布了境外上市備案管理相關(guān)規(guī)則，放寬了境外募資等限制，未來(lái)房企及旗下公司的境外IPO可能會(huì)受到一定的鼓勵(lì)。

而在增發(fā)配股方面，本月港股方面有越秀地產(chǎn)完成了配股融資，籌資凈額82.99億港元;A股方面則有多家房企的定增計(jì)劃有了突破性的進(jìn)展，未來(lái)可能會(huì)形成又一波配股潮。首先是招商蛇口增發(fā)收購(gòu)南油集團(tuán)在17日獲證監(jiān)會(huì)注冊(cè)生效，并且在28日已經(jīng)完成了過(guò)戶;27日有保利、大名城、福星、中交四家房企的定增計(jì)劃獲得了證監(jiān)會(huì)的同意注冊(cè);中南、建發(fā)的定增計(jì)劃分別在19日和29日收到了交易所的問詢，期后廈門國(guó)貿(mào)的37億定增計(jì)劃則在7月3日獲得了上交所的受理。除此之外，榮盛和金科增發(fā)股份收購(gòu)資產(chǎn)的保殼計(jì)劃也受到了交易所的關(guān)注。整體看來(lái)6月交易所及證監(jiān)會(huì)對(duì)于房企的增發(fā)計(jì)劃審批明顯加速，有利于提振市場(chǎng)信心。

04 股價(jià)變動(dòng)

超過(guò)50%的兩市地產(chǎn)相關(guān)股整月上漲

本月兩市的地產(chǎn)相關(guān)股表現(xiàn)都較為不錯(cuò)，A股整月上漲的地產(chǎn)股占比為60%，H股也超過(guò)了50%。在H股方面，本月合景泰富的月漲幅達(dá)到了61.29%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)相關(guān)股。企業(yè)股價(jià)的大幅上漲主要是因?yàn)樵鲁醴康禺a(chǎn)利好政策頻出，因此H股上市房企基本都迎來(lái)了大漲，其中合景泰富則多次出現(xiàn)單日10%以上的漲幅。而在本月中旬之后企業(yè)的股價(jià)則開始震蕩企穩(wěn)。

在A股房企方面，本月榮盛發(fā)展的漲幅較大，主要是因?yàn)槠髽I(yè)在5月末開始了保殼計(jì)劃，通過(guò)注入資產(chǎn)和股東增持來(lái)提振股價(jià)，因此在6月9日復(fù)牌之后企業(yè)連續(xù)迎來(lái)了5個(gè)漲停板，此后到月末則緩慢回調(diào)，最終整月的漲幅為31.62%，成為了A股漲幅最大的房企。但是企業(yè)股價(jià)在本月的大幅上漲主要是因?yàn)槎唐趦?nèi)保殼計(jì)劃的刺激，企業(yè)股價(jià)是否能夠維持仍有待觀望，漲幅第二的金科也是如此。