一線樓市政策調整進行時：利好繼續，兩日內漲價房源大增

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【大河財立方 記者 賴蘇婷 北京報道】繼一線城市全面落實“認房不認貸”措施后，上海又出樓市利好消息，超出市場預期。

9月7日，上海公積金管理委員會同時發布《關于調整本市住房公積金購買存量住房最長貸款期限的通知》和《關于本市住房公積金支持城市更新有關政策的通知》，延長了公積金貸款年限和適用范圍。

“政策推出后，房齡20年左右的二手房最為受益，交易性價比將大幅提高。”易居研究院研究總監嚴躍進告訴大河財立方記者，“此外，放寬公積金的使用范圍后，有助于減輕業主的購房和租房壓力。”

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉在接受大河財立方記者采訪時表示，預計一線城市后續還將出臺更多利好政策，對過去的政策會進行調整和糾偏，使其回歸到正常狀態。

上海再出樓市利好政策

根據上海公積金管理委員會發布的《關于調整本市住房公積金購買存量住房最長貸款期限的通知》，上海將對借款人購買6（含）至35年之間房齡的存量住房的住房公積金最長貸款期限進行調整。

其中，所購存量住房房齡為6（含）至20年之間的，住房公積金最長貸款期限從原來的不超過“35減房齡”的計算規則調整為不超過30年；所購存量住房房齡為20（含）至35年之間的，住房公積金最長貸款期限從原來的不超過15年調整為不超過“50減房齡”。

上海公積金管理委員會同時發布《關于本市住房公積金支持城市更新有關政策的通知》，對納入本市城市更新范圍內的舊住房更新改造項目實施住房公積金支持政策。

該政策主要包括三方面內容：支持購買更新改造后房屋公積金提取，業主（產權人或公有住房承租人，下同）購買改造后具備交易條件的房屋（含增加面積），可以提取住房公積金支付實際購房款；支持項目建設期內租房公積金提取，業主在項目建設期內租賃住房過渡安置的，可以提取住房公積金支付扣除過渡費補貼后個人承擔的租金；擴大提取申請人范圍，提取申請人范圍為業主本人及其配偶、父母、子女。

中指研究院上海分院高級分析師陳炬蘭表示，本次上海出臺公積金優化政策主要分為兩方面，一方面是針對所有購房者的，對借款人的最長貸款期限進行調整，放寬了因房齡導致的貸款期限相對較短，延長借款人的貸款期限；另一方面是針對城市更新住房的公積金政策，業主可以用公積金購買更新后的房屋，同時在項目更新階段可提取公積金用于租賃住房，并且申請人范圍擴大為本人、配偶、父母及子女。

“本次出臺公積金優化政策旨在優化二手房買賣中因房齡較大貸款年限較短的現象，減輕房齡較長的居民還款壓力，過去部分‘老破小’因房齡較大，購房者貸款期限較短，此次政策出臺對房齡較大的二手房出清有一定積極意義。”陳炬蘭說。

新政后一線城市漲價房源大增

據諸葛數據研究中心統計數據，一線城市“認房不認貸”政策全面落地的顯著特征是，新政后漲價房源量明顯增多。

9月1日晚間，北京發布消息稱，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在北京市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

同日，上海發布《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，宣布執行購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施。至此，“認房不認貸”政策在四大一線城市全部落地。

數據顯示，9月2日—3日，一線城市漲價房源量均超1800套，日漲價房源量創新高。北京、上海漲價房源量增幅明顯，日漲價房源量雙雙創新高；深圳、廣州在政策官宣后，漲價房源量也出現了一定的上升跡象，相對北京、上海而言走勢趨穩。

9月2日—3日，北京漲價房源量分別為1048套、867套，日均漲價房源量較上一周同期翻兩番；上海漲價房源量分別為680套、582套，日均漲價房源量較上一周同期翻倍；廣州、深圳漲價房源量呈現平穩走勢，日均漲價房源量分別為98套、189套。

此外，在“認房不認貸”以及購房首付下降、存量房貸利率下調等利好政策持續落地下，市場情緒好轉跡象凸顯。根據諸葛數據研究中心建立的情緒指數模型，北上廣深市場情緒指數全員回升，北京市場情緒上升更為明顯。

從具體城市來看，北京情緒指數升幅顯著，廣州回升幅度相對較小。其中，北京2023年第36周情緒指數為-0.69，較上一周上升0.17；上海、深圳2023年第36周情緒指數分別為-0.71、-0.54，均較上一周上升0.08；廣州市場情緒指數水平最低，為-0.82，較上一周上升0.02，仍處于低迷區間，市場信心有待進一步提振。

專家預計后續將有更多的政策出臺

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉在接受大河財立方記者采訪時表示，后續可能有更多的政策出臺，包括調整對普通住房的認定標準、對增值稅免征期的調整、首付款比例以及利率的下調等。“因為房地產市場的供求關系已經發生了重大變化，需要對過去的政策進行調整和糾偏，使其回歸到正常狀態。”

“一線城市的調控政策部分超出了市場預期。”李宇嘉說，“‘認房不認貸’的政策效果如何，關鍵在于賣房和購房的循環能否正常進行。如果這個循環能夠順利進行，市場就會逐漸穩定，價格也將趨于穩定。”

雖然新政出臺后北京、上海不少新盤熱銷的消息傳出，但業內人士認為新政推動房價上漲的可能性較小。

“有房屋置換需求的購房者在計劃購房的同時，需要先賣出原有房產，這會導致二手房的掛牌量也不斷增多，對二手房的價格構成壓力，同時也制約了新房價格的上漲。”李宇嘉提到。

“當前購房者購房心態更加理性健康，房價會保持穩定態勢。目前樓市處于底部復蘇階段，從市場供需關系上看，房價總體保持穩定。另外，當前北京二手房的掛牌量增加，潛在的房源供應量充足。”嚴躍進說。

根據國家統計局發布最新的70城房價指數，7月份，一線城市新房銷售價格環比持平，二手住宅銷售價格環比下跌0.8%。

其中，北京新房銷售價格環比、同比均上漲，漲幅分別為0.4%和3.5%，二手住宅銷售價格環比下跌0.6%；上海新房銷售價格環比上漲0.2%，二手住宅銷售價格環比下跌0.7%；廣州新房銷售價格環比下跌0.2%，二手住宅銷售價格環比下跌1%；深圳新房銷售價格環比下跌0.6%，二手住宅銷售價格環比下跌0.9%。

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄在接受大河財立方記者采訪時說，北上新房價格維持正增長，主要是受到成交結構性的影響，高價區域項目成交比例上升帶動房價小幅回升。北上廣深二手房價格均下降，說明當前一線城市的二手房市場下行壓力加大。

責編:劉安琪 | 審核:李震 | 監審:萬軍偉