終于降息了！

昨日，中國央行宣布，5年期LPR從4.60%下調至4.45%，1年期LPR維持3.70%不變。

赤裸裸、明晃晃的刺激房地產，然而為何房地產在昨日卻領跌全市？

1

雙管齊下“轟油門”

5月20日的LPR報價是本年度的第二次下調。對于此次調整，其實市場早有預期。

一方面，央行此前多次強調通過存款利率市場化改革推動實體經濟融資成本下降，另一方面，5年期以上LPR下行符合近期穩樓市的監管要求。

然而，知道要降，卻沒想到降這么多。可以先了解一下這次LPR調降力度究竟有多大。

首先，LPR分1年期和5年期，從2019年改革后，1年期降息速度和力度一直高于5年期。

因為降1年期LPR，對實體經濟短期刺激效果比較明顯。5年期以上主要是房貸，降得厲害，就是救樓市。房住不炒大方針下，央媽一直不愿給房奴大減壓，怕引起房價上漲。

而這次調整，沒調降1年期LPR，只調降5年期LPR，意料之外。

其次，自改革后，5年期LPR一共調整4次，從4.85%降到4.6%，3次降5個基點，1次降10個基點，從沒試過一次降15個基點這么狠！

此外，就在前幾天央行還宣布，首套房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。

也就是說，按照目前5期LPR計算（4.45%），再減去20個基點，首套房貸利率最低可做到4.25%。

但需要說明的是，5年期LPR是全國統一的，但加減基點數可以根據城市或銀行來調整，比如深圳是繼續維持原有基點數不變，大部分銀行執行的貸款利率是——

首套房貸利率：LPR+30BP=4.75%

二套房貸利率：LPR+60BP=5.05%

但對比之前的貸款利率，首套4.95%，二套5.25%，還是劃算了不少，房貸壓力有所減輕。

舉個例子，貸款500萬，30年等額本息。

以前利率4.95%時，月供26688元，利息總額460.79萬；

現在利率4.75%時，月供26082元，利息總額438.97萬。

月供減少了606元，總利息減少21.82萬，貸款金額越大，減免的就更多了。

總的來說，LPR降，房貸利率下限也降，雙管齊下，赤裸裸、明晃晃的在刺激房地產。

然而，就在昨天LPR超預期的調整數據出來后，全市普漲，最受刺激的房地產卻領跌全市。

這是為何？

2

利好出盡是利空

股市是交易預期的。

早在前兩年，房企暴雷問題頻現，2021年更是情況惡化。不同于以往涉及的都是中小房企或是微型房企，這一年已有超過20家大型房企陷入了爆雷困境。

其中影響最大的就是恒大，恒大爆雷成為房地產業的灰犀牛，給整個行業帶來了一系列連環風險，下半年樓市風向急轉。7月藍光發展(行情600466,診股)債務違約，10月花樣年債務違約，其以“躺平”的姿勢，加劇了行業生態惡化。

恒大暴雷，不僅引發了行業的巨震，另一方面，也吸引了市場先生的注意。

機構預測，一連串過緊的政策壓的房地產行業喘不過氣，在這樣的緊箍咒下，就連恒大也撐不住了，那么上頭是否會適當的做些放松呢？

機構的預測雖遲但到，就在2021年底，中央經濟工作會議對房地產表態了，“滿足購房者的合理需求”、“因城施策促進良性循環和健康發展”、“保障性租賃住房建設”。行業政策重點改為維穩，避免行業硬著陸。

后續一系列維穩政策出臺，市場暖風頻吹，諸如放開限購、限售的消息不斷在各地傳出。3月16日，六部委更是罕見齊發聲力挺房地產，一劑猛藥注入生機。

而房地產的股價一轉頹勢，高歌猛進，市場一直在兌現著預期。

值得注意的是，在本次房地產利率下調之前，LPR的價格在之前已經到了低點，而近期LPR下降15bp、房貸利率下降20bp的雙管齊下，基本算是打穿了最低下限。

此舉在機構的眼里，算是到了出“對2”的階段。一方面后續再有更刺激性政策出臺的概率偏小，另一方面市場前期的預測基本已經落地。

既然預期已經兌現，那么支持股價上行的力量也就隨之減弱。這便是常說的“利好出盡是利空，利空落地是利好”。

股價短期是對預期的兌現，現實股價已反映利好預期，一旦消息落地，此時便要小心謹慎。

在前述的過程中，屬于政策博弈的階段，而這個階段基本也處于尾聲了。那么后續地產何時會迎來第二春呢？

還是要等到地產開始進入真的基本面反轉。什么時候出現小的房地產企業倒閉、開始被大企業并購、行業產能整合出清、盈利修復，或許才是地產行業基本面出現拐點迎來曙光的時刻。

3

靜待花開

對于普通投資者而言，捕捉個股仍然不是件輕松事兒，而ETF正是下注行業最便利的工具。

盡管前期市場預測已然落地，但在穩增長大背景不變的前提下，地產依然是值得關注的板塊。

那么，房地產行業又將何時花開二度，迎來新的發展篇章？

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