去年剛邁過百億門檻的大發地產進入了調整期。

近期，大發地產管理層開始頻繁變動，先有新CFO、CPO走馬上任，后有聯席公司秘書換人，加上去年下半年的人事更替，大發地產核心管理層已經有五個位置出現了變動。

中小型房企的人事換防往往是狂奔的前兆。很多中小型房企將效仿大牌房企的成長路徑當做規模跨越的方法之一，而拉攏品牌房企管理團隊中的核心人物無疑是最快捷的方式。

但距離檢驗“五年3000億”目標的時間只剩下不到三年半，時間緊迫的大發地產決定同步進行人事調整和擴張。抱團、融資、拿地，在調整管理團隊的同時，大發地產的動作一個接著一個。

只是，對于百億線上的大發地產而言，3000億的終點實在有些遙遠。即使大發地產不斷加速，外界的質疑聲卻未停止。不過，大發地產內部人士向時代財經表示，有關“3000億目標”的信息并不準確，公司從未對外官宣過這一數字，并強調大發地產正在穩步前行。

招兵買馬、四處抱團

在中國，溫商和閩商一樣，天生看重家族傳承，喜歡用家族管理的模式去運營自家的企業。從溫州起家的大發地產雖然稱不上是一家徹頭徹尾的家族企業，但其過去二十多年的發展歷程仍有著濃厚的家族氣息。

此前大發地產的招股書披露，在上市前，創辦人葛和凱持有大發地產74.6%的股權為第一大股東，其子葛一暘為第二大股東，持股24.2%，另有兩位股東是金林蔭及葛和鳴，他們分別是葛和凱的妻子和侄子。

不過，金林蔭及葛和鳴不曾在大發地產任職，葛和凱與葛一旸兩父子也已在四年前完成了一二代的交接。2015年，葛和凱辭去董事會職位，僅作為集團高級顧問以提供戰略意見，葛一暘接棒，成為大發地產新的掌舵人。

相比父親略顯保守的作風，1983年出生的葛一旸在生意場上要大膽許多。他接手的前幾年，大發地產的經營狀況并不理想，2015年及2016年，大發地產分別產生凈虧損1.498億元及1.686億元，直到2017年才扭虧為盈。為了做大規模，同時拿到更多的資金，葛一旸決定要把大發地產推上資本市場。

在正式奔赴資本市場之前，葛一旸開始著手組建新的管理團隊，他挖來了原來在世茂負責營運管理、信息系統及人力資源事宜的執行董事廖魯江。廖魯江的加盟給大發地產注入了一劑“興奮劑”，他曾坦言，中型房企如果想要在未來活下去就必須拿出奮斗者之心，拿出敢叫日月換新天的魄力，招兵買馬，戰略進取。

上市之后的大發地產似乎有了更多的底氣，就像廖魯江所說的，“招兵買馬、戰略進取”。廖魯江之后，中海出來的冷俊峰加盟大發地產，成為大發地產的首席運營官。今年以來，大發地產又吸引了更多管理人才的加入，近期原中南置地副總裁羅俊，原泰禾集團助理總裁、設計中心總經理王峰加盟，分別出任CFO和CPO。

羅俊為地產界的明星CFO，曾是中國最年輕的財務總監，先后供職于首創置業、泰禾、中梁、中南建設，在他的幫助下，泰禾融資和資本運作水平得到大幅提升。王峰則在產品的規劃設計方面有豐富的經驗，還曾參與泰禾標桿產品系“院子系”的打造。

不難看出，大發地產全新的管理團隊基本成形，財務、產品、運營均有覆蓋。與此同時，大發地產搭建業務架構的速度也在加快，尤其在尋找合作伙伴方面，大發地產格外積極。

據時代財經不完全統計，今年4月以來，大發地產陸續與金科、雅居樂、同信、三巽、坤山等房企達成戰略合作關系。此外，大發地產的合作名單中還有航源飛行器制造公司、VTP公司、山水文園等數個非專業地產開發企業的身影，這些企業都有一個共通點，它們都涉足文旅或特色小鎮等領域。合作名單中的蛛絲馬跡也在透露著大發正在謀劃布局文旅地產，但大發內部人士并未給出回復。

懸念待解

盡管3000億目標被大發地產內部人士否定，但去年廖魯江曾在接受媒體采訪時說過，“千億也好，3000億也罷，不是你愿不愿意的問題，而是你別無選擇。”他同時認為，黑馬房企的增長速度是驚人的，是超常規的。

無論官宣與否，千億目標都會是大發地產主動或被動的選擇。對于大發地產的發展，廖魯江頗為自信，“2018年頭部企業的增幅在30%-40%左右，我們今年的增長至少在40%到50%以上，這是基本的目標。”

2018年，大發地產錄得合同銷售金額125.24億，百億大發地產是否足以支撐起龐大的3000億規模目標?現在或許還沒人敢輕易下定論。但眼下，資金問題是大發地產的一大煩惱，為了獲得資金，其嘗盡各種方式，甚至不惜進行高成本融資。

今年3月，大發地產與愛建信托簽訂了30億授信規模的戰略合作協議，雙方還計劃要在未來共同發起設立包括私募股權基金和房地產信托基金在內的各類投資基金。緊接著在4月，大發地產與平安信托進行戰略簽約，獲得了200億授信金額。

4月26日，大發地產發行了一筆1.2億的美元私募債，這筆私募債的票面利率高達13.5%。中原地產統計數據顯示，今年以來，主流房企的境外融資成本基本維持在6%-8%之間，境內公司債成本多在5%以內，部分渠道的成本甚至降至4%以下。

中原地產首席分析師張大偉表示，自2018年四季度以來，房地產企業融資計劃實施呈現井噴之勢。從融資渠道看，多家房企公布的境內外融資量均明顯增加。從房企的資金成本看，融資成本繼續降低，基本告別兩位數。

大發地產高息融資背后是債務壓力，今年大發地產的拿地速度也有所放緩，近5個月的時間里，其僅在常州拿下三宗土地，“我們追求穩健發展。”大發地產內部人士這樣解釋。

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