6月21日，國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs將迎來(lái)上市一周年，首批上市的9只公募REITs將迎來(lái)限售份額解禁。從規(guī)模來(lái)看，首批9只公募REITs共有21.92億份基金份額將迎來(lái)解禁，占其總基金份額的32%。本次解禁市值和占發(fā)行規(guī)模比例較高，是否會(huì)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響呢?

首批REITs即將迎來(lái)解禁

近日，東吳、華安、中航等9家基金公司集中發(fā)布公募REITs基金份額解除限售的提示公告，首批9只公募REITs共計(jì)有21.92億份基金份額將于6月21日解禁，占其總基金份額的32%。

據(jù)了解，首批公募REITs在首發(fā)時(shí)的投資者由戰(zhàn)略配售投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者構(gòu)成，戰(zhàn)略配售投資者包括原始權(quán)益人或其關(guān)聯(lián)方及其他專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者。其中，原始權(quán)益人的限售時(shí)間是5年，原始權(quán)益人關(guān)聯(lián)方的限售時(shí)間是3年，其他戰(zhàn)略配售投資者的限售時(shí)間是1年。此次解禁限售份額的持有人，是公募REITs投資者中的其他專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者。

從解禁份額比例來(lái)看，中金普洛斯REIT將有52%的份額面臨解禁，數(shù)量為7.8億份，位居首批REITs解禁份額第一位。其次是紅土鹽田港REIT和華安張江光大REIT，解禁份額占比分別為40%和35.33%。記者從各基金公告中獲悉，上述3只基金在本次解禁后，流通份額占整體比例均為80%。

此外，首批公募REITs限售份額解禁后，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT可流通份額占比提升至68%;東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、中航首鋼綠能REIT等可流通份額占比均提升至60%;富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、平安廣州廣河REIT等可流通份額占比均提升至49%;浙商滬杭甬REIT可流通份額占比提升至41.05%。

是否會(huì)影響二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格?

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，限售解禁帶來(lái)的最大變化是REITs產(chǎn)品被減持進(jìn)而影響二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格。中金公司發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，盈利與估值更高的項(xiàng)目被減持的可能性更大。部分戰(zhàn)配限售投資者可能在解禁后出于止盈、凈值管理等目的選擇減持。因此，前期盈利更高的項(xiàng)目被減持的可能性更大。

有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，本次解禁市值和占發(fā)行規(guī)模比例還是比較高的，如限售份額短期集中流通到市場(chǎng)，可能會(huì)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生一些影響。投資人需要關(guān)注相關(guān)交易風(fēng)險(xiǎn)，理性看待REITs的長(zhǎng)期投資價(jià)值。

“長(zhǎng)期投資者更愿意繼續(xù)持有REITs，我們測(cè)算浙商滬杭甬REIT、中金普洛斯REIT和紅土鹽田港REIT本次解禁份額持有人里偏長(zhǎng)期配置型的比例較高。”中金公司稱。同花順統(tǒng)計(jì)顯示，自上市以來(lái)至6月16日，首批9只公募REITs中，僅兩只出現(xiàn)負(fù)收益，其他皆實(shí)現(xiàn)上漲，其中首鋼綠能漲幅為2.48%，位居前列。

華安基金則認(rèn)為，限售解禁將有利于促進(jìn)REITs在二級(jí)市場(chǎng)的交易活躍度和市場(chǎng)流動(dòng)性。解禁后REITs的二級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)將是各投資人和資金對(duì)于REITs長(zhǎng)短期價(jià)值判斷綜合博弈的結(jié)果。

那么，投資者應(yīng)如何注意解禁后引致的風(fēng)險(xiǎn)?中金公司建議，一是提前關(guān)注受解禁減持預(yù)期影響的市場(chǎng)，及時(shí)進(jìn)行配置;二是增量資金入市是有預(yù)期的，需要關(guān)注增量資金估值點(diǎn)的偏好和入市時(shí)間;三是目前公募REITs與股市和風(fēng)險(xiǎn)偏好有很強(qiáng)的相關(guān)性，如果股市走強(qiáng)，可能會(huì)帶動(dòng)公募REITs市場(chǎng)走好。

(記者 張柳靜)

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