滿屏的“唱衰聲”！二批次土地出讓，讓誰急了？

2023年下半年，西安樓市第一個重磅消息，就是二批次土地出讓計劃！

(資料圖)

此次計劃出讓108宗，合計7045.55畝土地，規模遠超第一批次。2月16日，西安發布第一批次出讓計劃，一共73宗土地，合計4915畝，今年兩批次土地出讓，都要超過去年數據。

這一次土地既有“西南-東北”的持續供應（高新區供應1758畝，港務區供應559畝，浐灞供應994畝），又有曲江新區（曲江大明宮供應301畝，曲江新區供應166畝）、經開區（經開核心區供應32畝，高鐵新城供應337畝）的加大力度，總而言之，看點不少。

房地產市場除了要看政策導向之外，還要看供求關系，目前西安市場明顯在縮量，此時加大供應，沖擊將會極為明顯！

有人說，鄭州的今天，就是西安的明天，這個話，以前我們不認同，但現在卻有些擔心！

西安會不會像過去溫州、鄭州、重慶、武漢一樣，出現土地供過于求，最終導致房價不穩，要知道，鄭州已經跌了七八年了。

當年鄭州拆遷六百個村子，動遷百萬人，每年幾萬畝的土地供應，2016年樓面地價就出現了3萬+/㎡，北龍湖新房最高價格突破6萬/㎡，最終讓購房者買單，如今還歷歷在目。

如今，西安市場也出現了供應洪峰，市場是否能夠接住，仍未可知，但朋友圈的情緒確實很低落，對于市場預期較低。

情況1：今年供地遠超去年同期。今年西安二批次供地108宗7045畝，遠超去年同期的34宗1915畝，這幾乎是翻數倍供應，但去年下半年土地市場成交冷淡，今年二批次供地土拍或難度更大。

情況2：明后年或是供應量洪峰。2022年西安成交住宅用地131宗，但新增項目不多，如果再加上2023年一批次供地73宗、二批次供地96宗（西安主城區&西咸），到明后年，西安及西咸或將新增項目兩三百個，達到近年來高峰水位。

大面積的土地供應，新房項目變多，限購又導致新增購房群體有限，市場接盤俠太少了！

進入2023年，西安住宅供應壓力較大，尤其是在土地市場慘淡的情況之下，往往將壓力給到高新區。

情況1：西南-東北勢頭不減。主城區土拍對于西南-東北的依賴度變高，僅僅是高新區便有1758畝，占到24.95%，而港務區&浐灞供應1553畝，占比22.05%，占到市場總量的47%。

情況2：高新三期供地為主。高新區供地反映了三種情況，開發主要集中在高新CID未來之瞳南北兩側，低密度住宅開發主要是偏重國際社區，而軟件城開發在有意控制規模，推遲片區進入存量房開發的時間。

情況3：浐灞、港務區加大供應。這一次，浐灞生態區供地994畝，面積僅次于高新區，土拍壓力顯而易見，未來庫存量也將激增。港務區供地大部分集中在歐亞大道以東的政經板塊，配套最密集的奧體核芯板塊土地資源見底。

情況4：曲江繼續挖掘存量。近幾年來曲江核芯區土地資源緊俏，導致2萬+樓面地價誕生，第二批次4宗曲江新區土地，雖然面積較小，但也反映了曲江向內挖存量的決心，整體容積率控制尚好。

結合2023年第一批次供地情況來看，目前西安供地量最大的仍是“西南-東北”，即西南高新三期、東北的浐灞及港務區。

但是，如此大的土地供應，未來土拍壓力顯而易見，如果再出現流拍潮，對于本就信心不足的市場，可能不可避免地再次跌落，想要修復市場預期，將更加困難。

近期粉友咨詢量最大的便是高新三期，大量住宅供應再加上目前的高庫存和高房價，已經成為當下樓市的一個敏感話題，如果再有片區調規，住宅用地變多，壓力可想而知。

當然，這一次土拍供應各個區都在參與，上半年一些停工的學校場館建設，在土地拍賣籌資之后，或將迎來復工！