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“客戶昨晚刷卡，今天就搞事情，也是深圳速度。"圈內自媒體朋友“苗頭”發文如是說。

(資料圖片)

昨天晚間，一份疑似出自深業云海灣業主之手的“溝通函”在各個微信群中曝光，嚇掉了不少開發商的下巴。

圖源：微信群，未經證實

6月24日，位于深圳前海的深業云海灣在文華東方酒店開盤選房，據開發商公告，歷時15小時線上選房，最終成交900套，開盤當日去化率超98%，賣到僅剩19套房源，單盤攬金100億，幾近售罄。

這是2023年深圳樓市一次性推售套數最多、去化套數最多、成交金額最高的項目。

可誰能想到，深業云海灣的業主都還沒簽正式購房合同呢，居然就開始準備WQ了！這一波猛如虎般的操作，可能開發商自己都被整懵圈了。

這一微信群中流傳的疑似業主自擬的”溝通事宜“內容，重點包括了：

某棟外立面顏色及及用材標準與其他商品房樓棟不統一、物業費過高、擔心工程質量、進度、交付質量品質提升物業費減免、裝修材料及品牌產權證辦理等問題。

“溝通事宜”還列明了工作思路和溝通計劃節點打法。

階段性目標是6月30日正式簽約之前，談的順利就簽約，不順利就如何如何。

更具體的內容這里就不一一展開，大家可以看文章開頭的網傳截圖。

就連開發商同行也吐槽：這一屆購房人真的太套路了……

首先要說，這份疑似的業主“溝通函”真假難辨，從文本來看，執筆人對房地產行業非常了解；如果是真的，開發商要重視，積極去提前化解疑慮。

從實操來看，這么短時間內能成事（簽約前），幾乎是不可能的任務，也達到了對開發商形成倒逼得目的：賣得這么好，沒有理由不打造好產品。

其次，這樣的打法，并非深圳業主的首創，杭州業主才是深圳業主的老師。

房產公眾號“莫老爺”就披露過杭州綠城“馥香園”業主的打法。

綠城“馥香園”絕對是超級網紅盤，項目位于杭州申花核心區，主力面積175-280m2，總價千萬級，總計828戶。

在打新靠搖號的杭州，成功搖到“馥香園”的業主是超級幸運兒。

該盤今年3月售罄，目前處于建設階段。為了確保項目順利交付，綠城的業主們閑不住了。

他們決定寫信給綠城的高管們：

這些高管可不是什么項目總、什么營銷總級別的人，直接到綠城董事長張亞東、綠城總經理馬夏飛這樣級別的領導，約他們出來找個茶館、喝杯茶。

這樣的目的是為了消除信息不對稱，減少彼此間的誤會，保障項目朝著高品質發展，建立起溝通的橋梁。

業主們還開了一個專門的號“馥香之家”，作為發聲陣地。

約茶還不夠，全能的綠城業主們還抽空“出了一本書”——《馥香園業主意見書》。

看了這么厚的一本意見合集，業內人士都不由得倒抽了一口涼氣。

圖源：莫老爺

綠城馥香園業主還成立了一個“業主質量監督小組”，小組成員行業背景為：景觀工程、律師、土木工程、建筑、注冊會計師、企業管理、建筑等。

這還不夠，為了支援綠城馥香園“業主質量監督小組”的工作，還新增了一個“外圍支持小組”?！巴鈬С中〗M”人員行業背景依然與地產、法律、銀行、自媒體相關。

深業云海灣疑似業主文本中的“溝通小組成員”背景也如出一轍，有房地產工程、設計、成本造價、開發報建;法律、財務;營銷、傳媒、自媒體;公務員等專業背景的業主。

連劇本都那么地相似……

看完這些訴求，就連一些業內吃瓜人士都忍不住吐槽：

“業主自己造不就好了，想搞成啥樣都行……”

“這么有實力，干脆籌資成立公司，拿地自己開發吧！”

再次，深圳樓市運行的穩定和向好態勢，需要大家共同珍惜，畢竟業主最不希望的是房價下跌。

近兩年來，深圳不少網紅盤紛紛被“超前WQ”。

前海是樓市的焦點，因為前海網紅盤大部分要靠搶，而且基本都是千萬級別的房子，所以前海業主的焦慮比別的業主更焦慮一些。

比如前海潤峯府的合同交付日期為2024年5月，還有一年多的時間，房屋正在建設中，業主們就等不及了提前及進行干預。

今年2月中旬，媒體就曝光過前海千萬豪宅潤峯府外墻鋁板變形的問題。

圖源：深圳樂居

“這是為日后（潤峯府）交付埋下的隱患，我們有理由未雨綢繆，希望把溝通前置……。”業主如是說。

還有陷入暴雷危機的龍光前海天境。

龍光前海天境官方聲明

還有擔心工程資金短缺，甚至有部分業主提出“每戶業主出資30萬，共同籌集資金協助開發商繼續建設項目”。

龍華也是重災區。

有了前車之鑒，這次深業云海灣的溝通函把”溝通“時間大大提前到簽約之前，比杭州“馥香園”的業主時間還要提前，在深圳的確創造了一個紀錄。

“有組織、有步驟，太厲害了……”一位媒體老總這樣感嘆。

某房企人士表示，“超前WQ”雖然屬于業主權利對擾亂正常的房地產開發進度造成了沖擊，也說明了購房人對合同契約的充分不信任。他表示，現在房企真的太難了。

業主這樣的“超前消費”，反而更多源自限價比較狠的新盤，本來對于買到的業主而言是好事，他們反過來擔心因限價開發商大多會壓縮建造成本影響交付質量。

這是根源之一。

另外一個根源，是二手房價格下跌，一些業主為了達到提升品質挺房價的目的，對開發商有加標的訴求。

有業內人士表示，業主加標訴求并不值得鼓勵，這對于合約的另一方不公平。

但中國的業主可能是全世界最操心的業主了。在房地產行業出清和市場下行不止的背景下，他們幾乎對契約不太信任，也不敢興趣。

雖然這樣做出于”未雨綢繆，防范于未然“，但挺悲哀、挺無奈。

開發商朋友苦笑：商品房屬于非標產品，施工環節復雜，放在手機家電行業幾乎不存在被客戶提前“未雨綢繆”這樣的事情。

再說說一件去年8月份發生的事。

去年8月是房地產最困難的時刻，網上一份《關于請求維護營商環境、增強房企投資信心的紓困解難報告》在房地產圈內熱傳。

誰能想到，房地產行業困難，就連包括國央企的開發商也要抱團了，原因也很簡單：被維權怕了，集體懇請政府業務主管部門予以關注、干預。

這一封信，相信所有房地產從業者，可以說是歷史性的一幕，可以寫入樓市教科書的。

這次求救，核心在于合肥房地產市場中出現的“不合理客訴、房鬧事件”，已經讓諸多房企到了“忍受不了”的程度。

求助信中說：

“合肥市房屋交付中客戶維權已成常態，一到交房季節，各樓盤維權信息撲面而來，更為甚者開盤即維權。無論開發商是否如期按約兌現，無論購房人訴求是否合理，維權已形成行業怪圈。”

剛剛，深業云海灣開完盤一天時間，又有兩個即將入市的熱門盤公布了各自的入圍凍資人數。

同樣位于前海的另一網紅項目——招商一灣臻邸公布入圍情況，6月28日正式選房。

同在前海，一天時間行情似乎“反轉”了。

645套住宅，最后入圍凍資540批客。

這應該是前海首次入圍凍資人數少于推盤數量，而且還是在自信滿滿的前灣片區。

一灣臻邸備案均價10.6萬/㎡，單價9.1萬/㎡起，總價902-1785萬，明顯高于桂灣和前灣以往入市的精裝房均價，以一灣臻邸這樣的入圍人數，“日光”自然沒戲了。

碧海片區的越秀潮樾府二次推237套住宅，均價:7.57萬(送簡裝) ，認籌完成凍資407批，認籌率172%，基本延續了一批次的熱度。

兩個西部新盤，大多是過千萬級別的產品，加起來入圍了接近1000批客，無論誰的客多些，成績都不算差。

倒掛紅利、高性價比、產品夠豪，是當下深圳住宅新房市場的三大日光指標。

“深圳壹地產”從住建局公布的數據中統計了2022年5-12月入市重點樓盤的成交數據，從中找出截止到5月，去化超80%的項目。

其中，共有12個樓盤售罄或幾近售罄（去化超99%）。

市場再差，也有佼佼者。

而學會如何與“武功高超”的購房業主打交道，越來越成為一門必修課。