觀點網近期，碧桂園處于行業聚光燈之下，一有消息都引發不小的關注。
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8月30日晚間，碧桂園發布2023年中期業績報告。
2023年上半年，碧桂園收入約2263.09億元，較2022同期1623.63億元增加39.4%；其中97.6%的收入來自物業銷售，2.4%來自科技建筑及其他分部。
碧桂園表示，對部分資產做了一些量價平衡的安排，加之前期低毛利項目逐漸進入結算周期，以及對物業項目計提的減值增加，對期內毛利及利潤構成了顯著壓力。
半年
受到房地產銷售下行等影響，碧桂園上半年過得并不容易。
據觀點新媒體了解，碧桂園期內錄得稅前虧損約461.4億元，2022年度同期稅前利潤約53.58億元。
轉盈為虧主要是房地產市場下行影響對在建物業及持作銷售的已落成物業計提減值凈額約403.38億元，導致毛虧約242.6億元；計提金融資產及合同資產減值損失凈額約66.62億元；以及因外匯波動帶來凈匯兌損失約30.38億元。
2023年上半年，碧桂園歸屬于公司股東的虧損約489.32億元，2022年同期利潤6.12億元；剔除公允價值變動、匯兌凈損益等影響后的歸屬于公司股東的核心凈虧損約453.45億元，2022年同期則是利潤49.1億元。
業績指標下滑指向的是銷售收入不如預期。
2023年1–7月，碧桂園實現權益銷售金額1408億元，同比下降35%，較2021年下降61%；7月單月實現權益銷售金額121億元，連續第四個月環比下降，同比下降60%，較2021年下降78%。
銷售下滑并不僅是碧桂園一家所遭遇的挑戰，上半年以來，房地產行業銷售面積同比下滑5.3%，開發投資同比下滑7.9%，絕對規模的下降再迭加資本市場信心尚未修復，使得碧桂園整體經營承壓。
從年初開始，碧桂園重啟拿地，參與北京、南京、成都、杭州、合肥、上海等地公開招拍掛活動，直至4月、5月接連在杭州、太原連落四子。
對三四線城市投資熱情的回落，早已體現在2022年拿地結構上，碧桂園于一二線城市權益拿地金額占比71%，三四線城市占比則從過往60%以上收縮至29%。
截至2023年6月30日止六個月，碧桂園已簽約或已摘牌的中國內地項目總數為3103個；權益可售資源共計約7801.6億元。
近年來，碧桂園更是加大“降本增效”的措施，進行費用把控、改善盈利能力。
營銷及市場推廣成本和行政費用于2023上半年合計約98.57億元，占收入比例較2022年同期下降1.1個百分點至4.4%，相比前幾年已有明顯的回落。
與此同時，碧桂園亦在加強銷售回款。上半年，該公司權益合同銷售回款約為1185.0億元，回款率達到92%，權益銷售回款率連續多年達到90%以上，銷售回款較為順暢。
現金
對于現在的碧桂園而言，放在首要位置的是現金流。
于2023年6月30日，碧桂園現金及現金等價物與受限制現金之和1305.69億元，較2022年12月31日的1475.5億元減少了169.81億元。其中，現金及現金等價物約1011.15億元，受限制現金約294.54億元。
實際上，整體現金流2020年起凈額為負，流動性壓力在2020年起初顯端倪。
因而，碧桂園有意識降低融資成本，于2021年加權融資成本降至近十年最低水平，2022年則是由于美國加息導致上升。
于2023年6月30日，碧桂園總借貸加權平均借貸成本為5.73%，對比2022年12月31日基本一致。
今年以來，碧桂園3月獲大豐銀行9.5億港元定期貸款融資，在5月份通過中債增發行合計17億元的中期票據，7月獲35.83億港元及3.89億美元的雙幣定期貸款融資和3500萬美元定期貸款；但中資美元債的發行已在2022年暫停。
去年通過三次配售籌資114.04億港元，8月1日在資本市場曾傳出碧桂園將配售18億股股份，配股融資所得約23.4億港元用于償還債務。
隨后，碧桂園澄清指出，并無就建議交易訂立最終協議，且公司現階段并不考慮建議交易。
雖然這次配股并未成行，但碧桂園在中報發布日的早間公告稱，認購人（建滔集團有限公司全資持有）同意認購約3.5億股股份，價格為每股0.77港元，認購總代價2.7億港元將抵銷付款金額。
是次通過債轉股的方式使得碧桂園減少現金流的流出，不僅能保留現金資源，而且能減少資本負債水平。
財報顯示，有息負債中，銀行及其他借款占比最多，以1561.76億元的規模占比60.56%，較2022年底1625.4億元有所縮減；優先票據、公司債券、可轉債規模共計1017.29億元，合計占比39.44%。
其中，在12個月內到期的債務為1087.03億元，而持有的現金和現金等價物為1011.15億元，并不能完全覆蓋短期債務，碧桂園需要在資本市場獲取融資以應對。
從資產負債表來看，碧桂園總有息負債余額下降至2579.05億元，較2022年底的2713.07億元減少134.02億元，下降4.9%；合同負債6035.88億元，占總負債的大部分；貿易及其他應付款4485.45億元。
合同負債占總負債的比例最高，這將加大保交樓的壓力，但碧桂園一直在全力以赴保交付。
2023年上半年，碧桂園連同合營企業和聯營公司累計完成交付房屋近27.8萬套，交付量高居行業榜首。
另外，碧桂園已就將于2023年6月30日后12個月內到期的若干境內公司債券與債券持有人展開談判，以征求同意將這些公司債券的到期日延長。其中，“16碧園05”已確定展期方案，本金展期三年，每個賬戶先償付10萬元，到期償付利息。
于2023年6月30日，碧桂園持有未動用的非承諾國內融資授信額度約2788.07億元，并一直與相關銀行和金融機構就將于一年內到期的現有銀行和其他借款的續期和延期進行商討。
碧桂園還表示，會做好銷售，盤活資產，削減不必要的行政管理開支，盡最大努力改善經營性現金流。
據了解，8月25日，碧桂園出售廣州亞運城26.67%權益予中海，總代價12.915億元。從總對價扣除集團應付該聯營公司的金額約5.41億元后，碧桂園已收到現金對價7億元，預計將實現約5億元的稅前出售收益。
