21世紀經濟報道記者 周瀟梟 北京報道6月29日，由中新社主辦的“2023中新財經年中會”在京舉行。

(相關資料圖)

在“中國式現代化新金融服務”主題論壇上，花旗集團大中華區首席經濟學家余向榮就“居民提前還貸潮及政策應對”為主題展開演講。

余向榮表示，疫情防控政策優化調整之后，今年一季度中國經濟在消費和服務業的引領下實現超預期恢復性增長。但是，到4、5月份，觀察到的一些宏觀指標顯示，經濟動能出現回落。當前信心缺失信心偏弱的典型體現，就是居民提前還貸潮。

余向榮指出，去年住戶部門房貸余額同比增速為有史以來最低，去年四季度住戶部門房貸余額增量首次轉負，也就是說去年四季度居民還銀行的錢比新增住房貸款多。今年一季度，隨著地產相關指標的改善，3月份住戶部門新增貸款創歷史次高。但是，進入4月份，隨著宏觀指標的走弱，4月份住戶部門存款下來了，貸款也下來了，出現住戶部門資產負債表收縮的現象。進入二季度，隨著一手房成交增速的回落，部分有房有貸的在提前還貸，二手房市場供應在快速增加，這些都反映出住戶部門對房地產市場的預期是比較疲弱的。這時要擔心在住戶部門以及房地產領域出現價格走低、預期走弱這樣的價格-信心負向螺旋。

余向榮表示，為什么大家選擇提前還貸，原因很簡單因為利率太高了。現在存量房貸余額約39萬億元，房貸利率跟LPR掛鉤。從2021年新一輪房地產調整以來，新增房貸利率已經有所下降。在這之前的存量房貸余額約33萬億元，房貸利率大概是LPR基礎上加60個基點，大概在4.9%的水平。其中，2018年到2021年三四年間的新增房貸利率，大概是在LPR基礎上加80個基點，在這輪利率下調前，平均房貸利率大概5.1%。考慮到當前理財產品回報率較低，可能都找不到回報率在5%以上的理財產品，又加上信心不足，居民選擇提前還貸是很合理很自然的選擇。

“要打破之前講到的價格-信心負向螺旋，我們覺得存量房貸利率非常有必要降下來”，余向榮表示。

余向榮表示，降低存量房貸利率，有幾個好處。據其測算，如果把存量房貸利率降到跟新增房貸差不多的水平，一季度末新增房貸利率大概在4.1%，這每年能節省3000億元的付息壓力，相應的住戶部門的購買力就釋放出來了。設想一個住戶背負200-300萬的房貸，如果利率下調1個百分點，相當于一年能增加2-3萬的額外購買力。另外，如果降低存量房貸利率，也降低了住房持有成本，這有利于改善房地產業的信心。

降低存量房貸利率，是否有損相關商業銀行的利益，為市場所高度關注。

余向榮表示，三四十萬存量房貸是銀行的優質生息資產，如果存量房貸利率下調1個點，銀行的凈息差或者盈利將會受到很大影響。這里似乎面臨著保地產還是保銀行的悖論。這可能是個偽命題，因為如果保持存量房貸利率不變，大家理性的選擇就是提前還貸，提前還貸的節奏是非常快的。據其測算，去年提前還貸規模大概在4.7萬億元，占存量房貸余額的12%。也就是說，不降存量房貸利率也許能夠維持較高的息差，但是如果一年提前還貸12%，存量房貸縮量下降的話，銀行未必能賺到這筆超額收益。

至于怎么降低存量房貸利率，余向榮認為無非是兩種方式。第一是監管部門出政策文件，一刀切地降下來，這個效果會是立竿見影，能立刻釋放購買力，對提升信心幫助比較大。第二是利用這個窗口引入轉按揭等抵押貸款再融資機制。

“我個人認為更好的選擇是，引入轉按揭等抵押貸款再融資機制。住戶部門在利率大幅下降的背景下，應該要有這樣的權利或機會，可以跟銀行重新議定按揭合同，或者通過引入一個新的按揭合同來替代原有的高息合同”，余向榮表示。

余向榮表示，這樣的再融資安排，在我國是缺失的。如果引入這樣的機制，就是根據市場化的原則，銀行和住戶間可以重新議定新的力量，這樣能避免一刀切式下調利率對銀行的沖擊。有些住戶可能對利率不那么敏感，不那么著急議息，就能留下更多緩沖周期。從更長遠的角度來看，引入市場化再融資機制有長遠的好處，比如寬松周期下，住戶部門擁有降低付息壓力的渠道；在地產上行周期時，住戶擁有的住房凈值增加，就可以多貸一些增加其杠桿，可以將紙面財富轉化為實際購買力。建立這樣的市場化存量貸款再融資機制，長遠上有利于內需潛能的釋放。