樓市預期轉向！一線城市靜待靴子落地，有業主聞風而動
2023-08-02 10:29:29 來源：鳳凰網
這個盛夏，接連數場高層會議，徹底吹暖了樓市預期。
(資料圖片僅供參考)
7月31日召開的國常會指出，要調整優化房地產政策，根據不同需求、不同城市等推出有利于房地產市場平穩健康發展的政策舉措，加快研究構建房地產業新發展模式。
近一周多來，這已是監管第四次就樓市發聲，北上廣深四大一線城市也相繼表態，要積極滿足剛性和改善性住房需求。業內認為，中央對樓市的定調發生重大變化，熱點一二線城市政策空間已經打開。
第一財經記者采訪了解到，目前一線城市樓市行情仍較低溫，但受未來政策預期影響，市場已悄然出現波瀾，有二手房業主不再降價“割肉”賣房，甚至有少數業主悄然調高了掛牌價。
多家機構表示，目前核心城市存在不少政策優化空間，比如優化“認房認貸”政策、降低首付比例、下調貸款利率加點數、調整普宅認定標準等，如若落地，將對市場產生較大影響。
二手房業主“聞風而動”
一向宛如平靜湖水的一線樓市，最近掀起了隱隱波瀾。
7月31日，上海住房城鄉建設管理微信公眾號發文，大力支持剛性和改善性住房需求，促進上海房地產市場平穩健康發展。在早前，北京、廣州等一線城市，均公開表明要支持房地產市場平穩發展。
更重磅的是住建部日前表述，要進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施，這直接引發了市場對調控松綁的預期。
政策不斷吹風下，一線市場怎么樣了？記者采訪發現，目前業內各方在靜待調控靴子落地，但二手房市場已經出現蠢蠢欲動的氣息。北京西城區一位地產中介稱，最近一周來，市場確實有活躍跡象，因為政策風聲來咨詢購房的客戶變多了。
西城區另一地產中介則表示，最近市場有變化，到訪和成交量有上升的趨勢，部分業主有漲價行為，大多是將掛牌價調高20～30萬。在他看來，目前市場處于政策窗口期，如果預期政策能落地，對開發商、業主都將有極大影響；在此之前，漲價的業主大概率難成交。
北京朝陽區亞運村一位地產中介稱，業主漲價的情況仍屬個例，不過有不少業主不著急降價賣了，在等政策落地再決定出售價。“現在市場還是低點，房子多，等政策，價格好談。”
從整體成交數據看，目前北京二手房市場仍然冷清。據北京住建委官網數據統計，截至7月30日，北京二手房7月住宅網簽9192套，環比上月下降20.8%，是2023年2月來的最低谷，不足2023年3月的一半，遠低于北京二手房市場月度網簽1.2萬套的“榮枯線”。
在備受關注的深圳市場，中介平臺上的二手房帶看量環比稍漲，但仍處于正常區間。
深圳鏈家南山中心大區商圈經理鄭元斌對第一財經表示，上周（7月24~7月30日），其所在片區二手房帶看量環比上升了10%，成交量沒有明顯變化。“通常情況下，帶看量上漲幅度大于30%時，才會被判斷為市場有明顯波動，10%的上漲幅度并不算高，而且從過往的數據來看，月末的帶看量也會普遍高于其他時間段，所以10%的上漲幅度處于正常水平。”
鄭元斌表示，整體來看，他負責的片區比較平穩，買家、賣家的心態受政策影響較小。上周房地產重磅政策發布之后，業主抬高掛牌價的情況幾乎沒有，因為對于市場較為樂觀，業主降價幅度也不大。買家方面，因為南山中心區屬于居住屬性較強的區域，投資屬性較弱，當前看房的客戶大多以自主需求為主、比較理性，害怕漲價而著急定下房源的情況較少。
成交方面，深圳市房地產中介協會的數據顯示，2023年第30周（7月24日~7月30日），深圳市二手房錄得量為713套，環比增長4.1%，出現小幅回升。深圳市房地產中介協會表示，受雙拼房政策優化及中央對于房地產給予支持的積極表態等因素影響，市場對支持性政策開始產生預期。
新房市場環比微升
政策吹風下，二手房市場稍有波瀾，新房市場也出現微微回升跡象。
諸葛找房數據研究中心表示，2023年第31周，監測重點15城新建商品住宅成交量為19040套，環比上漲25.05%，同比下降30.67%。“7月進入傳統的銷售淡季，房企推盤熱情下降，周度成交量連續三周下滑，最后一周成交量止跌回升。”
克而瑞方面也表示，2023年第31周，各能級城市成交環比均回升，一線指數環比增長17.12點至92.42，上海成交環比倍增，北京、廣州環比增幅都接近2成，深圳成交有所回落。二線成交指數環比增長14.48點至48.96，三四線成交指數環比增長11.17點至78.14。
在廣州，合富研究院監測的廣州80個代表樓盤數據顯示，過去一周（7月24日~7月30日），廣州市新房成交規模環比上升四成。其中，中心區成交量回升明顯；黃浦區受到近期政策利好頻出帶動，疊加不少項目優惠力度充足，部分舊客“趁低入市”意愿增加，主力項目的來訪和成交環比上升了3~4成，高于7月的周均水平，南沙、增城、花都遠郊區域的成交量則環比持平。
但整體而言，目前一線城市的樓市遠稱不上回暖，周度回升并未扭轉月度頹勢。
克而瑞數據顯示，7月各能級城市迎來普降行情，一線城市預計整體成交196萬平方米，環比下降28%，同比下降34%。上海成交高位回落，同環比腰斬，熱度有轉降趨勢。北京情況與上海類似，供應主力區域集中在大興區，剛需剛改對成交支撐動能減弱，7月整體成交不及2023年月均。
深圳新房市場也不甚樂觀，開盤即打折的情況并不少。例如，7月下旬，宏發悅見傾湖、宏發悅見公園里、合正觀瀾匯三期、鴻榮源尚云花園開盤，四個項目開盤的折扣分別是89折、91折、86折、93折，盡管給出了較大的價格優惠，但是購房者買單并不積極，開盤去化率均不理想，合正觀瀾匯三期開盤去化率為40%、鴻榮源尚云去化率52%，宏發悅見公園里開盤去化率為19.5%。
不少房企人士也較為理性，還未因為政策吹風，心態發生明顯逆轉。
一位民營房企人士稱，感覺調控及市場變化會有一個漸進的過程，不會突然發生很大變動。另一位民營房企人士也稱，一線市場的變化沒這么快，七八月本來也是傳統市場淡季，“最近公司樓盤到訪上升，我們判斷是因為高溫天氣稍退，客戶出行方便，政策不會這么快。”
多位規模前十的房企人士也表示，國家高層定調房地產以來，市場端還沒感覺到明顯變化，各地區樓盤的客戶來訪量還無較大波動，還得再觀察。“現在只有資本市場亢奮，還是要看具體落地政策。”
預期轉向政策空間打開
截至目前，高層定調在市場末端激起的浪花，仍未扭轉市場走向，各方在等待各地新政落地。
中指研究院指數事業部總經理曹晶晶表示，當前仍執行較嚴格限制性政策的城市多為核心一二線城市，近日北上廣深四個一線城市均已表態，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，預計后續核心一二線城市在長期過熱階段出臺的政策均有望逐步優化，房地產迎來政策底。
從不同需求來看，剛需和改善性需求均是政策關注重點，預計二線城市將優化認房認貸政策，降低居民購房成本，促進剛需和改善性需求釋放。同時，對于二套房首付比例較高及貸款利率加點數較高的核心城市，或將迎來政策優化，滿足居民合理住房需求。
“在全國市場持續下行的背景下，一線城市也難以獨善其身，尤其是廣州和深圳，市場已持續下行超過兩年，北京和上海近期房地產量價也面臨下行壓力。一線城市調控政策仍較為嚴格，這些政策是在市場熱度較高時出臺的，亟需優化調整。”她表示。
具體而言，北上廣深可優化的樓市政策包括：“認房認貸”政策，降低首付比例，下調貸款利率加點數；調整普宅認定標準或降低非普宅首付比例；優化法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策，因區施策幫助郊區去庫存；優化限售、限價政策、降低交易稅費等。
今年7月，房地產中介結構樂有家調研的購房數據也顯示，深圳市民最希望獲得的政策支持包括降低房貸利率、降低首付比例，放開指導價、放開限售、認房不認貸。其中，降低房貸利率的呼聲最高，其次為降首付比例，兩者占比分別為28%、21%。
根據貝殼研究院數據，7月一線城市平均首套房貸利率4.5%，二、三四線均為3.88%，一線城市平均二套房貸利率為5.03%，顯著高于二線城市的4.81%和三四線城市的4.80%。若核心一二線城市政策能及時兌現、優化調整，有助于市場筑底企穩。
也有深圳房地產中介機構從業者對記者表示，今年以來，深圳二手房成交量中最大的購房需求是結婚，而改善性需求則被卡住，如果認房不認貸，改善型需求則能釋放。一房企人士稱，如果“認房不認貸”政策放松，預計能釋放不少改善性住房需求，對樓市影響會比較大。
易居研究院表示，一線城市供求關系已出現了重大變化，包括二手房掛牌量激增、房價位于高點的預期增強、郊區新房去庫存壓力增大、學區房等傳統熱點降溫等。不過，一線城市情況復雜，有非常明顯的結構差異問題，購房政策的寬松，要基于這一點做出差異化，確保房地產市場平穩健康發展。
