劉偉/發自北京
李嘉誠現身內地房企的債權交易中。
(資料圖)
6月25日，根據公開報道，由龍光地產與合景泰富發展聯合打造的香港豪宅凱玥項目，或將迎來債權變更。
龍光與合景曾以凱玥作為抵押擔保，從匯豐銀行等銀團獲取102億港元開發貸款。李嘉誠旗下的長實集團正與項目債權銀行之一匯豐進行接觸，希望接手該項目相應債權。
這并不是一筆簡單的債權交易，背后涉及龍光地產和合景泰富這兩家房企的債務重組，且由于貨值估值超300億元，也很大程度上決定了兩家正處于資金困局中的房企未來的發展態勢。
“如果該債權被銀團轉讓給長實集團，公司擔心長實會反對債務重組，逼迫項目走上拍賣轉讓之路，最終導致項目易主。”上述房企表示。與此同時，如果項目債權最終易主，也或許導致龍光、合景的債權人利益受到影響。
就相關問題，記者聯系了龍光集團相關負責人，但其表示不便接受采訪。
有觀點認為，長實集團選擇這個時間進來攪局拿走項目，不得不讓人聯想到“趁火打劫”。
在協縱管理集團聯合創始人黃立沖看來，這兩個房企已經出現了技術型違約，銀團有權要求他們立刻還錢。如果不能及時償債，銀團將這個項目地權拍賣后，兩家房企的損失會更大。當下，這兩家房企已經不能期待凱鑰這個項目的歸屬權是自己的了。
“地王”項目爭奪
時間回到2017年，這是許多內地房企的高光時刻。
當年2月24日，龍光地產宣布，公司攜手合景泰富以總價168.55億港元成功投得香港鴨脷洲利南道鴨脷洲內地段第136號優質住宅地塊，刷新香港保持了20年的地價紀錄，一度成為香港“地王”。
這一年之前，即2016年，龍光地產銷售按年增長40%，成功實現高銷售回款率，給了這家企業充足的底氣。當時，龍光的資金狀況良好，現金流十分充裕，2016年年底現金流余額約為110億元。
該地塊后來命名為凱鑰的上述豪宅項目。這是龍光地產在香港的首個項目，也是該公司首次與合景泰富聯合投標香港地塊，項目占地逾12.65萬平方呎，可建總樓面逾76萬平方呎，樓面地價約24萬港元/平方米，項目估值折合人民幣超300億元……
該地塊由于位置優越，成功吸引了14家財團投標，李嘉誠旗下的長實集團正是其中之一。
此前，龍光與合景泰富曾以雙方聯合開發的“凱玥”項目為抵押，向匯豐、渣打在內的銀團貸款了102億港元，用于項目開發。
2022年以來，龍光地產與合景泰富相繼發生債務違約，102億港元的抵押貸款也被納入境外債務重組范圍內，以期獲得銀行展期。
一個當下面臨的困境是，由于債權在銀團手中，合景泰富和龍光眼下均沒有能力贖回，即便長實要接手凱玥的債權，兩家公司似乎并沒有什么太好的辦法去阻止該交易的發生。
接近龍光的一位房地產業內人士在受訪時表示，龍光地產和合景泰富當下均處于債務重組的關鍵時期，凱玥項目債權的變更無可避免地為企業債務重組增加不確定性。但李嘉誠旗下長實集團欲入主不應該被特殊看待，因為即使沒有長實集團也可能會有其他企業入主，而且企業勢必折價接手，這是再正常不過的商業邏輯。
李嘉誠頻現內地
上述債權風波的背后，是龍光地產和合景泰富面臨的資金壓力。
2022年上半年開始，龍光集團多筆境內債券尋求展期，當年12月，該集團境內債券全部獲得展期，一直到2024年12月不會有到期的境內債券；境外債務方面，2022年8月，龍光集團宣布暫停支付多筆境外債務的到期利息，隨后啟動境外整體債務管理方案，截至目前，境外債務重組還處于談判階段。
6月13日，市場消息傳出，持有龍光集團美元債的債權人稱，龍光集團首席債務管理官保國武在日前召開的電話會議上表示，集團考慮在重組方案中再增加約15個項目作為支付重組項目的資金。
據悉，加上此前已放入重組方案的6個項目，龍光集團預計將有約21個項目放在重組方案中，這些項目出售后的剩余資金（償還項目債務后余下資金）將被用于償還給債權人。
合景泰富則在2022年9月首次公開債務展期，對一年內到期的3筆美元債進行交換要約和同意征求。2023年5月，合景泰富上述交換要約的債券沒能如期兌付相應的本金和利息，正式債務違約，集團開始尋求境外債的全面解決方案。
經過近幾年內地房地產市場的調整，與龍光地產和合景泰富有著類似境況的房企并不在少數，這也給了港資進入的機會。
2022年7月，長實集團曾欲以90億港元購入中國恒大香港總部大樓，該大樓為中國恒大2015年以125億港元的價格購入，彼時成交總價是香港商廈買賣的最高紀錄，同時創下每平方呎單價的最高紀錄。不過，該交易最終并未達成。
在今年5月5日廣州首輪集中供地中，李嘉誠旗下的和記黃埔還曾參與競價。據悉，和記黃埔參與了上述最熱門地塊的競拍。不過，其只參與了一次競價，隨后便未有進一步動作。據南方財經報道稱，和記黃埔出價為23.6億元，比最終的成交價少了約3.5億元，最終鎩羽而歸。
最近10年，李嘉誠旗下公司出售了不少內地的物業。對于此次和記黃埔在廣州競地，業內人士認為，李嘉誠可能看好當前內地的房地產市場。