出品｜焦點財經(jīng)&搜狐地產(chǎn)

作者｜王迪

(資料圖片僅供參考)

物企對城市服務的拓展已成熱潮，萬物云推出蝶城計劃，而保利物業(yè)亦有鎮(zhèn)興中國計劃。

對于三者的區(qū)別，在8月29日下午舉行的金茂服務投資者中期業(yè)績會上，管理層指出，萬物云調(diào)整到街道戰(zhàn)略，做百城千街。保利的鎮(zhèn)興中國，是從特色古鎮(zhèn)，進而轉到城市的全局服務。各家的打法布局都不一樣，這與各家的資源稟賦和原有市的資源沉淀相關。

8月28日晚，金茂服務發(fā)布2023半年業(yè)績報告。半年報顯示，上半年金茂服務實現(xiàn)收入13.53億元，同比增長23.4%，期內(nèi)，金茂服務毛利約為3.57億元，增加約0.4%；利潤約為1.49億元，同比減少約12.9%；母公司擁有人應占凈利潤為1.46億元，同比減少15.75%。

對于凈利潤的下滑，管理層指出，一方面受到宏觀經(jīng)濟的一些壓力，另一方面重點投入非周期性業(yè)務及下調(diào)周期性的業(yè)務也帶來了凈利的波動。

“從長期來看，金茂服務整體業(yè)績的增長會保持在20%以上增長，非周期性的業(yè)務保持在30%-40%的增長。關于數(shù)字化投入、客戶研究的投入，以及在新業(yè)務領域的布局投入，我們相信能發(fā)揮出非常大的長期效果。”管理層所提到的非周期性業(yè)務指的就是基礎物管和社區(qū)增值業(yè)務。

手握現(xiàn)金10.76億元，社區(qū)增值服務收入增長約54.5%

從調(diào)結構方面來看，上半年，金茂服務除了夯實基礎物管基本盤外，大力提升非周期性業(yè)務占比。

值得一提的是，上半年基礎物管收入占比達55.4%，依然占據(jù)大頭，而金茂服務社區(qū)增值服務收入為3.80億元，增幅約54.5%。對此，金茂服務的解釋是主要是由于本期美居平臺服務團隊持續(xù)擴張。

此外，物業(yè)管理服務收入為7.50億元，增幅約38.7%，主要原因是業(yè)務擴張導致在管建筑面積增加所致。非業(yè)主增值服務收入為2.24億元，降幅約28.0%，主要原因是來自前期規(guī)劃及設計服務以及交付后服務的收入減少。

在社區(qū)增值服務中，為挖掘存量業(yè)務，圍繞美居平臺服務拓展多種產(chǎn)品類型，室內(nèi)裝修平臺服務收入增長約113.7%至截至1.03億元；房地產(chǎn)經(jīng)紀服務收入增加至8540萬元，增幅約82.1%；隨著業(yè)務規(guī)模擴張，在管物業(yè)數(shù)目增加，社區(qū)空間運營服務收入增加約37.5%至1.18億元。

事實上，回歸業(yè)主需求本源，金茂服務持續(xù)創(chuàng)新業(yè)主增值服務產(chǎn)品及內(nèi)容，通過生活服務、空間運營、美居業(yè)務、資產(chǎn)經(jīng)紀四大業(yè)務板塊。

就毛利率來看，截至2023年6月30日止，金茂服務整體毛利率約26.4%，物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務、社區(qū)增值服務毛利率均同比有所下降。其中，社區(qū)增值服務整體毛利率保持在38.8%的較高水平。

值得一提的是，期內(nèi)，金茂服務其他收入及收益890萬元增加約430萬元至1320萬元。該增加主要是由于期內(nèi)銀行利息收入增加及投資物業(yè)評估增值產(chǎn)生公允價值變動收益。

此外，金茂服務現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為10.76億元，同比去年略有增加。該增加主要是由于經(jīng)營活動所得現(xiàn)金流量凈額所致。

在手城市服務項目10個，為母公司中化做IFM服務

在市場波動之時，最重要的是找到“第二增長曲線”。

根據(jù)管理層的理解，金茂服務目前找到的城市服務的模式，基于自身的資源稟賦。比如，協(xié)同中國金茂的城市服務戰(zhàn)略，金茂服務與市屬地的資源、政府建立一個非常好的信任關系。

據(jù)了解，城市服務方面，金茂服務目前在手的城市服務項目一共有10個，上半年金茂服務新增了兩個城市服務項目，新增的轉化面積達400萬方。

“我們布局雄安，和屬地的雄健集團成立了合資公司，看好雄安新區(qū)未來，特別是在先行區(qū)第一批央企總部進駐之后，一定會帶來大量的物業(yè)服務需求，以及它的IFM服務需求。”

據(jù)了解，金茂服務的城市服務的四種模式，產(chǎn)業(yè)+物業(yè)、運營+物業(yè)、資本+物業(yè)、更新+物業(yè)。上半年通過談判的方式，金茂服務進一步獲得了運營資源以及城市服務的資源，新增合同達到了一兩千萬。

管理層指出，現(xiàn)有的近10個城市服務的項目，未來都會持續(xù)為整司在城市服務的規(guī)模上和收入上提供有力的支持。

從目前的情況來看，金茂服務的城市服務項目有投模的標準，首期導入的資源一定在2000萬以上。城市服務包括ToC、ToG、ToB業(yè)務，未來會聚焦已經(jīng)比較成熟的運營+服務和產(chǎn)業(yè)+服務的模式上，規(guī)模不斷增長的同時，在毛利率和經(jīng)營效益上，還是要和整體戰(zhàn)略做好匹配。

城市服務中所涉及的IFM（綜合設施管理）打開了新的市場空間。金茂服務已經(jīng)在多個高產(chǎn)值業(yè)務客戶中進行布局，涵蓋國家部委、金融高端制造、醫(yī)院等多個領域，以北京實驗二小、哪咤汽車全球總部、泉州石化園區(qū)、廣發(fā)銀行北京總部等項目為支點。

此外，得益于母公司中化集團協(xié)同關系上，金茂服務已經(jīng)在給中化做IFM服務。

對于與中化集團協(xié)同關系，金茂服務管理層在回應投資者提問時舉了兩個例子。江西藍星星火有機硅產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)管理服務，以及中化泉州生活廠區(qū)和園區(qū)的專項服務，今年對其后勤服務做一些延伸。

“在協(xié)同指導之下，金茂服務馬上也會成為中化內(nèi)部協(xié)同的供應商，我們叫白名單，有了這個資質(zhì)之后，在整個中化系統(tǒng)之內(nèi)，在進行業(yè)務協(xié)同，就更加有優(yōu)勢。”管理層如此解釋。

據(jù)了解，圍繞中化資源，金茂服務未來將：第一，圍繞現(xiàn)在已經(jīng)深耕的城市，做中化資源的業(yè)務地圖，圍繞著中化戰(zhàn)略布局和業(yè)務布局。金茂服務進入比較匹配的一些戰(zhàn)略性省份，戰(zhàn)略性城市、項目，有序推進和中化體系內(nèi)各個板塊之業(yè)務上的協(xié)同工作。

第三方在管面積同增89.5%，談收并購不會為短期規(guī)模放棄優(yōu)質(zhì)增長

除了業(yè)務層面拓維之外，金茂服務上市后的市場化，基于金茂大股東的周期性業(yè)務在不斷地收窄，金茂服務在管面積進一步實現(xiàn)“斷奶”。上半年，金茂服務第三方市場化規(guī)模占比和中國金茂提供的規(guī)模占比達到“五五開”。

半年報顯示，金茂服務第三方在管面積較去年同期增長89.5%，第三方在管面積占比47.8%，逐漸擺脫母公司的依賴。在公開市場的投標招標中，金茂服務中標率達57%，由此可以看出，金茂服務的市場化程度進一步提升。

對于未來城市拓展，管理層表示，包括城市的量級，會把外拓的城市進一步聚焦到21個核心城市，預計下半年的外拓會在21個核心城市里產(chǎn)生整個外拓70%以上的業(yè)績。

事實上，物管行業(yè)收并購是最快擴規(guī)模的方式。管理層的理解是，現(xiàn)在整個行業(yè)的收并購在持續(xù)放緩，第一現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)標的公司確實比較稀缺。第二受整個行業(yè)承壓影響，整個二級市場行業(yè)的估值也在不斷下滑。

對此，金茂服務對于標的的選擇，一是堅持整體公司戰(zhàn)略以及項目的資源稟賦和定位，在并購方面有明確標尺。二是要有利于金茂服務在整個全國布局之下的城市深耕和管理密度發(fā)展趨勢的要求，同時在業(yè)務上要和現(xiàn)在整體運營能力匹配。金茂服務并購上積極尋找優(yōu)質(zhì)公司，但也不會為了短期的規(guī)模去放棄優(yōu)質(zhì)增長的發(fā)展策略。

提及金茂服務與母公司的關系，管理層則指出：“未來金茂服務對于中國金茂是重要的服務支撐，母公司會給金茂服務持續(xù)的助力和資源注入，包括項目、人才、資金各個方面。”

今年上半年來看，中國金茂交付300多萬平方米體量的高品質(zhì)項目。據(jù)了解，公司內(nèi)部也在考慮做相應的服務層面的整合，把內(nèi)部的服務資源進一步整合到金茂服務的發(fā)展平臺。

截至6月30日，金茂服務全國在管運營項目443個，業(yè)務覆蓋至全國75座城市，囊括長三角、京津冀、珠三角、成渝經(jīng)濟區(qū)等國家經(jīng)濟活力高的核心區(qū)域，其中一、二線城市占比約90%。

此外，上半年，金茂服務通過市場化競爭，以單體拓展、股權合作等方式，分別在住宅、商辦、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市服務領域取得收獲項目，透過市場化競爭向外拓展取得成效。

半年報顯示，截至2023年6月30日，金茂服務合約建筑面積約為9448萬平方米，在管建筑面積約為7098萬平方米，較截至2022年6月30日分別增加約35.8%及56.0%。

返回搜狐，查看更多